70 · Immobilienwirtschaft · 06 / 2024 Verwaltung & Vermarktung Mietpreisbremse verknappung in den Ballungsräumen, lässt derweil auf sich warten. Auch das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) kommt in einer Untersuchung über Mietpreisregulierungen in unterschiedlichen Ländern zum Schluss, dass die Eingriffe in den Markt mit erheblichen Nachteilen verbunden seien. „Die Ergebnisse zeigen, dass Mietpreisregulierungen letztlich keine Lösung für die Anspannung des Wohnungsmarktes sein können“, schreiben Prof. Dr. Michael Voigtländer und Pekka Sagner. „Eine weitere Verschärfung von Mietpreisregulierungen würde vielmehr zu einer weiteren Angebotsverknappung führen.“ VIELE UNERWÜNSCHTE NEBENWIRKUNGEN Die These, dass Maßnahmen wie die Mietpreisbremse das Wohnungsangebot verringern, belegen die Fachleute des IW Köln an einer Reihe von Beispielen. So führte nach ihren Angaben die in Spanien bis 1994 geltende Mietpreisregulierung dazu, dass viele Wohnimmobilien vom Markt genommen wurden, da es für die Vermieter nicht möglich war, aus ihrer Immobilie einen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Im Vereinigten Königreich führte laut IW Köln das 1965 eingeführte System der „fair rents“ dazu, dass der Anteil der möblierten Wohnungen (für die die Regulierung nicht galt) massiv anstieg. Und der Berliner Mietendeckel, der im Unterschied zur Mietpreisbremse in die Mietgestaltung von laufenden Mietverträgen eingriff und 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt wurde, hatte zur Folge, dass die Zahl der inserierten Mietwohnungen um rund die Hälfte zurückging. Ein weiterer typischer Effekt von Mietpreisregulierungen ist dem IW Köln zufolge die „Fehlallokation im Wohnungsmarkt“. Gemeint ist damit, dass Haushalte auch dann in der alten Wohnung bleiben, wenn diese zum Beispiel wegen des Auszugs der Kinder eigentlich zu groß geworden ist. Wegen der Mietpreisregulierung sehen sie nämlich keinen Anlass, in eine kleinere, aber womöglich teurere Wohnung umzuziehen. Ob die Mietpreisbremse all diese Auswirkungen hat, ist allerdings nicht eindeutig. Das Beratungsunternehmen Oxford Economics kam 2023 in einem im Auftrag des Bundesjustizministeriums verfassten Forschungsbericht zum Schluss, dass „die Einführung der Mietpreisbremse nicht zu einer systematischen Umwandlung von Leerwohnungen in möblierte Mietwohnungen geführt hat“. Übrigens: Entgegen einer verbreiteten Meinung sind möblierte Wohnungen, die dauerhaft und nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, nicht von der Mietpreisbremse ausgenommen. Vermieter dürfen jedoch einen Zuschlag erheben. WIRD DER NEUBAU AUSGEBREMST? Heiß diskutiert wird die Frage, ob die Mietpreisbremse auch dem Neubau schadet. Nein, sagt Dr. Jutta Hartmann, Pressesprecherin des Deutschen Mieterbundes. „Die Mietpreisbremse klammert Neubau aus“, erklärt sie mit Blick auf die Regelung, wonach für Wohnungen, die ab dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurden, die Mieten ohne Einschränkung festgelegt werden dürfen. Trotzdem schade die Mietpreisbremse dem Neubau, erwidert Franco Höfling, Justiziar des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. „Der Neubau wird negativ beeinträchtigt“, erklärt er und begründet dies damit, „dass massive staatliche Eingriffe in den Markt die Marktteilnehmer verunsichern. Diese wissen einfach nicht, was künftig noch alles an Regulierung auf sie zukommt.“ Die Folge, so Höfling: „Die Investitionsbereitschaft sinkt.“ Tatsächlich ist es eine zentrale Forderung des Mieterbundes, den Stichtag für die Ausnahmeregelung näher an die Gegenwart heranzurücken. „Wohngebäude, die bald zehn Jahre alt sind, sind nicht mehr neu“, sagt Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten. Empirica-Vorstand Harald Simons überrascht diese Forderung nicht. „Es war immer klar, dass das Stichjahr 2014 nicht dauerhaft gehalten werden kann“, sagt er. Mit dem Vorschlag, das Stichjahr nachzuziehen, gewinnt nach seinen Worten das Argument an Gewicht, dass die Mietpreisbremse auch den Neubau ausbremst. 1 AUSNAHME NEUBAU Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten (im Bild: zwei Holzhochhäuser in Wolfsburg, die die GLS Bank errichten lässt) 1
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