65 · Immobilienwirtschaft · 06/ 2024 Immobilien-AGs auch in den kommenden Jahren strukturelle Umbrüche zu schaffen machen, die ihre Ertragsbasis schmälern und kostentreibend wirken“, gibt Baader-Bank-Analyst Remke zu bedenken. Das große Plus guter Wohnungsportfolien sei der sicherere Cashflow, insbesondere wenn sich die Objekte in Ballungsräumen befänden. Für Höhenflüge wie zu Zeiten der Niedrigzins-Ära dürfte deren Wachstumspotenzial allerdings dennoch (vorerst) wohl nicht reichen. positiven Signale“, findet Oschrie Massatschi, Chief Capital Markets Officer von Aroundtown. Die Mieteinnahmen entwickelten sich positiv, auch die Verschuldung bewege sich mit einem LTV von 45 Prozent im gegenwärtig branchenüblichen Rahmen, fügt er hinzu. Darüber hinaus könne Aroundtown mit der aktuellen Liquidität alle fälligen Schulden bis Ende 2026 bedienen. Hinsichtlich der weiteren Perspektiven ist das Urteil der Analysten dennoch gespalten. Baader-Bank-Experte Remke hebt bei seiner Einschätzung vor allem die positive Entwicklung wichtiger Kennzahlen mit Blick auf die Gewinnentwicklung hervor. Analyst Thomas Rothäusler von der Deutschen Bank hält dagegen die Verschuldung für zu hoch. Denn wenn Eigenkapitalersatzinstrumente mit in die Berechnung des Verschuldungsgrades einfließen, sieht dieser bei Weitem weniger günstig aus. Zumal solche Instrumente meist erheblich teurer sind als Anleihen oder Bankkredite. ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN UND WACHSTUMSCHANCEN Künftiges Wachstumspotenzial sieht Aroundtown unter anderem darin, Hotel- und Büronutzung mehr zu verzahnen. So wurden in Berlin freie Büroflächen in der Nähe eines gut frequentierten Businesshotels in Serviced Apartments umgewandelt. Der akute Handlungsbedarf bei vielen Büroportfolien spiegelt sich auch in hohen Leerstandsquoten wider, die sich – konjunkturell und strukturell, etwa wegen des Trends zum Homeoffice, bedingt – oft im zweistelligen Bereich bewegen. Was Analysten an Hamborner REIT gefällt, ist vor allem deren stabiles finanzielles Fundament. Im Gegensatz zu anderen Gewerbeimmobilien-AGs geriet sie nicht infolge stark gestiegener Zinsen in die Bredouille. „Unser Geschäftsmodell ist konservativ, ebenso unsere Finanzierungsstruktur“, sagt Christoph Heitmann, Head of Investor Relations and Financing der Hamborner REIT (siehe Interview). Die Fremdfinanzierung von Investitionen erfolge bei Hamborner bislang überwie1 Herr Heitmann, der Gewerbeimmobiliensektor, gerade bei Büros, befindet sich im Umbruch. Welche Folgen resultieren daraus? Wohn- und Arbeitswelt rücken zusammen. Die Flächenbedarfe bei Büros sind teilweise rückläufig, gleichzeitig erwarten Mieter eine individuellere, attraktivere Ausgestaltung. Büros sollen Orte der Begegnung mit hoher Aufenthaltsqualität sein. Unser Portfolio ist hochwertig und erfüllt Flexibilitätsanforderungen, das Durchschnittsalter der Objekte beträgt etwa 20 Jahre. Trotzdem wird das Asset Management in Zukunft herausfordernd. 2 Wäre es nicht sinnvoll, den Büroanteil Ihres Immobilienportfolios zu reduzieren? Büros werden als Assetklasse bedeutsam bleiben und fester Bestandteil unserer Portfoliostrategie bleiben. Wir operieren ohnehin nicht mit festen Portfolio-Zielquoten, sondern managen unseren Bestand aktiv. Wir analysieren unsere Bestände regelmäßig hinsichtlich ihres Rendite- Risiko-Profils sowie ihrer Zukunftsfähigkeit. Wir werden uns auch in Zukunft von einzelnen Büros, aber auch Einzelhandelsimmobilien trennen und die Verkaufserlöse gezielt reinvestieren. Es gibt keine Notwendigkeit, unser Geschäftsmodell grundlegend zu ändern. 3 Wohnimmobilien gelten als Stabilitätsanker. Warum haben Sie bislang nicht erwogen, in dieses Segment zu investieren? Selbst wenn wir wollten, dürften wir das allenfalls sehr eingeschränkt, weil das REIT-Gesetz dem weitgehend einen Riegel vorgeschoben hat. Der Gesetzgeber will dadurch Spekulationen mit bestehenden Wohnimmobilien unterbinden. Ob diese Entscheidung sinnvoll war und ist, das möchte ich hier nicht näher kommentieren. Büroimmobilien sind bei Investoren zurzeit nicht sehr gefragt. Christoph Heitmann, Head of Investor Relations and Financing der Hamborner REIT, erläutert, warum es sich lohnen kann, deren Chancen und Risiken einer differenzierteren Betrachtung zu unterziehen. D R E I F R A G E N A N CHRISTOPH HEITMANN gend breit gestreut über besicherte Immobiliendarlehen von Banken. Mit knapp fünf Prozent hält sich der Leerstand bei Büroimmobilien in Grenzen, bei Einzelhandelsobjekten beträgt er sogar lediglich 1,4 Prozent. Die stabile finanzielle Substanz ermöglichte es den Duisburgern im vergangenen Jahr sogar – im Gegensatz zu anderen Immobilien-AGs – zweimal als Käufer von Einzelhandelsobjekten zum Zuge zu kommen. „Dennoch werden den meisten gewerblichen
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