64 · Immobilienwirtschaft · 06 / 2024 Investment & Finanzierung Immobilien-AGs Niveau von Ende 2023. Übrigens: „Bei Gewerbeimmobilien waren die Abschläge teilweise noch erheblich höher“, merkt Remke an. Ebenso wie Buch ist er überzeugt, dass die Zeit der Bestandsabwertungen, insbesondere bei Wohnimmobilien, bald vorbei sein dürfte. „Davon profitieren Immobilien-AGs gleich mehrfach: Das Unternehmensergebnis würde sich verbessern, aber auch andere wichtige Kennzahlen“, erläutert Remke. So würde etwa der Verschuldungsgrad sinken, was die Refinanzierung erleichtere. Alles Effekte, die auch der Aktienkursentwicklung zugutekommen könnten. Zumal deutsche Immobilien-AGs an der Börse deutlich unterhalb des Buchwertes ihres Immobilienbestandes notieren. So hat DZ-Immobilienaktienanalyst Karsten Oblinger in seinem Report bei Vonovia immer noch einen Abschlag von mehr als 30 Prozent auf den Net Asset Value (NAV), also das Immobilienvermögen, errechnet. Er hält diesen Discount für zu hoch und sieht Aktien im Wohnimmobiliensektor – wie die meisten Analysten, die diese Titel auf der Watchlist haben – prinzipiell im Aufwind. Interessant ist zudem sicher das konträre Stimmungsbild in der Investorenwelt. Während Anleger bei Immobilienaktien eher Chancen zum Einstieg wittern, trennen sie sich massiv von Anteilen an offenen Immobilienfonds. Laut Statistik des Fondsverbands BVI summierten sich allein die Mittelabflüsse bei offenen Immobilienpublikumsfonds im ersten Halbjahr 2024 auf mehr als zwei Milliarden Euro. Schließlich blieben sie mitunter gleichfalls von beträchtlichen Abwertungen ihrer Immobilienbestände nicht verschont. Dies und ziemlich magere Renditen – von im Schnitt ein bis zwei Prozent pro Jahr – lassen Anleger offensichtlich zunehmend an Investments zweifeln. In Zeiten niedriger Zinsen wurden Immobilienfonds hingegen mit Mittelzuflüssen regelrecht überschüttet. Deswegen konnten sie Immobilien mit vergleichsweise niedrigem Fremdkapitaleinsatz erwerben. Infolge der Flucht der Anleger aus offenen Immobilienfonds sehen sich inzwischen jedoch selbst solide gemanagte Fonds gezwungen, Objekte zu veräußern. DIFFERENZIERTER BLICK AUF IMMO-AGS IM GEWERBESEKTOR Bei Immobilien-AGs im Gewerbeimmobiliensektor stellt sich die Situation differenzierter dar. „Dass die Aktienkurse von ImmobilienAGs unterhalb des NAV notieren, ist in erster Linie eine Liquiditätsprämie“, konstatiert Karim Rochdi, Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft Aventos Group, die auch den Immobilienaktienfonds Aventos Global Real Estate Securities managt. Die Immobilientransaktionsmärkte zögen zwar an, aber das Handelsvolumen liege noch weit unter dem in guten Zeiten an den Immobilienmärkten. In fast allen Immobiliensegmenten liege der NAV börsengelisteter Immobilien-AGs unter deren Börsenkapitalisierung. Zu den wenigen Ausnahmefällen, wo das nicht so ist, zählen Datacenter. Angesichts rasant explodierender Datenmengen, etwa infolge des Booms der Künstlichen Intelligenz, werden gigantische Summen in den Bau neuer Rechenzentren investiert, auch in Deutschland. Das Problem: „Wer hierzulande Geld in Immobilien-AGs stecken möchte, die in Datacenter investieren, tut sich schwer, fündig zu werden“, bedauert Rochdi. Dafür sei das Anlagesegment der Gewerbeimmobilien-AGs in Deutschland zu klein und wenig ausdifferenziert. So gibt es Gesellschaften, in deren Portfolios man Büros, Hotels, Einzelhandels- oder Logistikobjekte findet, aber keine Spezialitäten wie Rechenzentren. In den USA habe der Immobilienaktienmarkt völlig andere Dimensionen. Beispiel: Branchenprimus Equinix – Börsenwert Ende September 2024: 75 Milliarden Euro; zum Vergleich Vonovia: knapp 27 Milliarden Euro – betreibt weltweit 260 Rechenzentren in über 70 Ballungsräumen. Selbst die Marktkapitalisierung der Nummer zwei Digital Realty (47 Milliarden Euro) beträgt mehr als das 1,5-Fache des Börsenwerts des größten deutschen Branchenprimus Vonovia. Doch Rochdi warnt vor übereilten Engagements: „Die Aktien sind verhältnismäßig teuer, die Bewertung ambitioniert.“ Wer dennoch mit Investments liebäugelt, sollte daher überlegen – statt mit einem oder zwei Titeln – lieber breit gestreut über einen Investmentfonds wie den Global X Data Center REITs & Digital Infrastructure ETF in Datacenter zu investieren (siehe Tabelle). Was Analysten und Fondsmanagern wie Rochdi an US- Immobilien-AGs prinzipiell gut gefällt, ist ihre klar fokussierte Investmentstrategie. Bei der größten deutschen Gewerbeimmobilien-AG Aroundtown tut man sich da schon schwerer. Das schlägt sich auch im Discount auf den NAV nieder, der mit über 50 Prozent deutlich höher ist als bei den meisten Wohnimmobilien-AGs. Der Portfolio-Mix von Aroundtown besteht überwiegend aus Büros und Hotels sowie einer Mehrheitsbeteiligung an der börsennotierten Wohnimmobiliengesellschaft Grand City Properties. „Der rasche Zinsanstieg in den vergangenen beiden Jahren war auch für uns herausfordernd, aber sowohl für unser Gewerbe- als auch für unser Wohnimmobilienportfolio überwiegen wieder die „DIE PHASE RÜCKT NÄHER, DASS WIR VON LIQUIDITÄTSGEWINNUNG AUF WACHSTUM UMSCHALTEN KÖNNEN, UM TENDENZIELL WIEDER AUF DER KÄUFERSEITE AKTIV ZU WERDEN.“ Rolf Buch, Vonovia-Chef
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