63 · Immobilienwirtschaft · 06/ 2024 Investment & Finanzierung Immobilien-AGs Endlich kehrt die Zuversicht zurück. „Wird das Zinsthema an der Börse diskutiert, zählen Aktien von Immobiliengesellschaften wieder mit zu den Lieblingstiteln vieler Anleger“, stellt etwa Andre Remke, Co-Head Equity Research Real Estate der Baader Bank, fest. Seit einigen Monaten sind Inflation und (langfristige) Zinsen rückläufig, und Käufer und Verkäufer an den Immobilienmärkten haben wieder vermehrt Lust, miteinander ins Geschäft zu kommen. Vor gut einem Jahr war das noch ganz anders. An den Investmentmärkten war das Transaktionsgeschehen weitgehend zum Erliegen gekommen, und an der Börse waren Immobilienaktien alles andere als gefragt, weshalb deren Kurse rapide absackten. Auch an den Anleihemärkten ließ sich so gut wie kein Kapital mehr von Geldgebern loseisen. INZWISCHEN ERHOLUNG AN DEN KAPITALMÄRKTEN „Doch gerade Immobilienaktiengesellschaften mögen einen breiten Finanzierungs-Mix“, so Remke. Er besteht typischerweise aus immobilienbesicherten Bankkrediten und unbesicherten Anleihen sowie hybriden Finanzierungsinstrumenten wie Convertible Bonds (Wandelschuldverschreibungen). „2023 haben wir Finanzverbindlichkeiten von rund einer Milliarde Euro refinanziert. Davon entfielen über 800 Millionen Euro auf besicherte Bankfinanzierungen und 200 Millionen Euro auf die Aufstockung zweier bereits emittierter Anleihen“, sagt Stefan Folmayer, Head of Corporate Finance and Treasury der LEG Immobilien. Inzwischen hat sich die Situation an den Kapitalmärkten entspannt. So platzierte LEG Ende August erfolgreich eine Wandelschuldverschreibung über 500 Millionen Euro. „Wir hätten sogar ein weit höheres Volumen bei Investoren unterbringen können“, zeigt sich Folmayer zufrieden. Weitere Leitzinssenkungen der Notenbanken würden den Entspannungsprozess begünstigen. „Denn die meisten Immobilientransaktionen werden mit hohem Fremdkapitalanteil finanziert“, gibt Tomasz Dukala, VerwaltungsJahres will Vonovia (Bestand in Deutschland: 482.000 Wohnungen) Objekte im Gesamtwert von rund vier Milliarden Euro verkaufen, wovon die Hälfte bereits in der ersten Jahreshälfte realisiert wurde. Ganz oben auf der Veräußerungsliste steht das Pflegeimmobilien-Portfolio, das die Bochumer bei der Übernahme der Deutschen Wohnen mit erworben hatten. Hiervon erwarb jüngst ein Fonds der Civitas Management Teile für mehr als 300 Millionen Euro. Was dem Businessmodell von Immobilienaktiengesellschaften aufgrund stark gestiegener Zinsen besonders zusetzte, waren neben höheren Finanzierungskosten die Abwertungen des Immobilienbestandes. Seit Mitte 2022 summieren sich diese auf insgesamt 15 Prozent, aber der Abwärtstrend scheint gestoppt zu sein: Schon Mitte 2024 lagen die Portfoliowerte lediglich leicht unter dem TEXT Norbert Jumpertz ratsmitglied der EPH European Holdings, einem Immobilienbestandshalter mit Investmentfokus Büros und Hotels, zu bedenken. Daher seien die Zinskosten für viele Investoren mitentscheidend dafür, ob sich neue Immobilienengagements lohnten, so der Branchenkenner. VONOVIA UND CO: STRATEGIEN GROSSER IMMO-AGS Was das angeht, blickt auch Vonovia-Chef Rolf Buch wieder optimistischer in die Zukunft: „Die Phase rückt näher, dass wir von Liquiditätsgewinnung auf Wachstum umschalten können, um tendenziell wieder auf der Käuferseite aktiv zu werden“, kündigt er an. Bevor es aber so weit ist, soll der anziehende Transaktionsmarkt erst mal genutzt werden, um das eigene Portfolio weiter zu bereinigen. Bis Ende des * gemischtes Immobilienportfolio (neben Wohnungen vor allem Hotels) ** Stichtag: 30.6.2024 *** Stichtag: 31.12.2023 Auswahl Wohnimmobilienkonzerne Deutschland aufgelistet nach Marktkapitalisierung Name der Gesellschaft Wohnungs- bestand Net Asset Value** (in Mrd. Euro) Börsenwert*** (in Mrd. Euro) 1. Vonovia 543.000 57,4*** 26,6 2. LEG Immobilien 167.000 9,1 7,0 3. Covivio* über 40.000 keine Angaben 6,3 4. TAG Immobilien 87.000 3,2 2,9 5. Grand City Properties 62.000 4,6 2,1 Auswahl Gewerbeimmobilienkonzerne Deutschland aufgelistet nach Marktkapitalisierung Name der Gesellschaft Immobilienbestand Net Asset Value** (in Mrd. Euro) Börsenwert*** (in Mrd. Euro) 1. Aroundtown Büros, Hotel, Wohnen 7,7 3,0 2. Alstria Office REIT Büros 4,0 1,1 3. Deutsche Euroshop Einzelhandel 3,7*** 1,7 4. Hamborner REIT Büros, Einzelhandel 0,8 0,5 5. Branicks Group (ehemals: DIC Asset) Einzelhandel, Industrieobjekte, Logistik keine Angaben 0,2 Stand: 26.9. 2024 Quelle: Angaben der Unternehmen, eigene Recherche 1 BULLE STATT BÄR Die Zeichen stehen bei Immobilien- aktiengesellkehrt allmählich auf Aufschwung
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