60 · Immobilienwirtschaft · 06 / 2024 Investment & Finanzierung Europäische Märkte Services in der DACH-Region bei JLL. „So entfielen mit 421.500 Quadratmetern rund 30 Prozent des Volumens auf Green Buildings, während im Vorjahreszeitraum der Anteil der mit DGNB, LEED oder BREEAM zertifizierten Flächen noch bei nur 22 Prozent lag.“ Chancen sehen Investoren zudem auf der Finanzierungsseite. Madison Realty Capital, ein New Yorker Spezialist für Immobilien-Kreditfonds, hat für seinen jüngsten Real Estate Debt Fund binnen weniger Monate zwei Milliarden US-Dollar eingesammelt. Experten erwarten, dass bald weitere Immobilien-Kreditfonds lanciert werden. „Der Rückzug der Banken aus der Immobilienfinanzierung hält an“, erläutert Uwe Janz, Leiter Treasury and Private Debt bei dem auf die Lancierung und das Management von Immobilienfonds für Dritte spezialisierten Hamburger Fondsdienstleister IntReal. Dies liegt an Basel IV, der letzten Stufe der vom Basler Ausschuss für Bankenaufsicht verordneten Reform der Eigenkapitalvorschriften für Finanzinstitute. Das von den Zentralbanken als Reaktion auf Konkurse zahlreicher Geldhäuser geschaffene Gremium hat nach der Finanzkrise von 2008 festgelegt, dass Banken bei der Vergabe von Darlehen Risiken künftig stärker beachten und die ihnen gestellten Kredite mit mehr Eigenkapital hinterlegen müssen. CHANCEN DURCH REAL ESTATE DEBT FUNDS Ursprünglich sollte Basel IV weltweit bereits 2022 in Kraft treten. Dieser Termin wurde jedoch wegen der Covid-Pandemie zunächst auf 2023 und schließlich auf 2025 verschoben. Da US-Banken dennoch bei der Umsetzung in Verzug gerieten, wurde nun die Implementierung in der Eurozone nochmals vertagt – diesmal auf den 1. Januar 2026. Obwohl die Banken in den EU-Staaten damit nochmals ein Jahr Zeit gewonnen haben, arbeiten die meisten Finanzinstitute wenigstens zum Teil bereits nach dem neuen strikteren Regelwerk – und agieren deshalb bei Immobilienfinanzierungen sehr zurückhaltend. „Europas Banken stellen sich auf eine schärfere Risikogewichtung und höhere Eigenkapitalanforderungen ein“, sagt Francesco Fedele, CEO des Stuttgarter Immobilienfinanzierungsspezialisten BF.direkt. Das Volumen der von Banken in der Eurozone ausgereichten Immobilienfinanzierungen drohe deshalb im kommenden Jahr zu schrumpfen. „Schon jetzt sehen wir, dass die Überprüfung von Kreditanträgen wesentlich länger dauert“, so Fedele. „Riskantere Finanzierungen werden seltener bewilligt – und wenn, dann werden sie teurer.“ Für Investoren bietet sich damit die Chance, auch mit Kreditfonds, die ihre Investments routinemäßig mit Fremdkapital hebeln, attraktive Erträge erzielen zu können. sicht EBA. Danach ist das Volumen der Non-Performing-Loans im Immobiliensektor in den EU-Mitgliedsstaaten im bisherigen Verlauf dieses Jahres um 83,5 Prozent auf 14,88 Milliarden Euro gestiegen. Nach dem jüngsten Distress-Index der international aktiven New Yorker Wirtschaftskanzlei Weil, Gotshal & Manges ist kein Wirtschaftssektor in der EU zurzeit so stark in der Schieflage wie die Immobilienbranche. „Hochverschuldete Immobilienunternehmen stehen angesichts der immer noch hohen Zinsen vor erheblichen Herausforderungen bei der Refinanzierung“, lautet das Fazit der Studie. SKEPSIS GEGENÜBER BÜROIMMOBILIEN BLEIBT „Die Refinanzierungsproblematik dürfte für alle Marktteilnehmer auf Sicht der nächsten beiden Jahre eine zentrale Herausforderung bleiben“, glaubt Jan Düdden, Managing Partner bei Arcida Advisors. Das Unternehmen in der Bankenmetropole Frankfurt betreibt eine Service- und Investment-Advisory-Plattform für notleidende Immobilienfinanzierungen. „Sicher ist, dass weitere Immobilienunternehmen in Schieflage geraten werden, bedingt durch die Finanzierungslücke“, betont Düdden. Allerdings dürften nicht alle zum Kauf angebotenen Objekte auf starke Nachfrage treffen. Schroders Capital fokussiere sich bei der Suche nach Investmentchancen auf „die Bereiche Logistik, Rechenzentren und Wohnimmobilien“, verrät Kontinentaleuropa-Chef Hennig. BGO konzentriere sich auf „Sektoren, die vom strukturellen Nachfragewachstum profitieren“, so Manager Phelps. Zurückhaltender sind Investoren hingegen bei Büroimmobilien. Objekte in B- und C-Lagen, noch dazu mit teilweisem Leerstand, sind kaum auf den Einkaufszetteln zu finden. Der in vielen europäischen Ländern weiterhin anhaltende Trend zur zeitweisen Arbeit im Homeoffice weckt Befürchtungen, dass für Büroliegenschaften in weniger gesuchten Lagen nach Ablauf der Mietverträge keine Anschluss-Nutzer gefunden werden können. „Die Menge benötigter Bürofläche reduziert sich pro Mitarbeiter“, beobachtet Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Dies zeige eine jüngst erfolgte Umfrage unter 120 großen Unternehmen. „61 Prozent von ihnen berichten von einer durchschnittlichen Auslastung zwischen 41 und 80 Prozent“, sagt Linsin. „Im Vorjahr gaben dies lediglich 48 Prozent an.“ Zudem erwarte nur ein Drittel der Unternehmen einen weiteren Anstieg der Auslastung. „60 Prozent der Unternehmen gehen hingegen davon aus, in den kommenden drei Jahren ihre Büroflächen zu reduzieren“, ergänzt der Researcher. Gefragt sind bei Investoren deshalb vor allem jene Büroliegenschaften, die die größte Nachfrage bei Nutzern verzeichnen. Das sind Core-Objekte, moderne Bürogebäude in besten Lagen – die möglichst als Green Building zertifiziert sein sollen, wie eine neue Studie der Beratungsgesellschaft JLL zeigt. Der Anteil zertifizierter Büroflächen bei den Anmietungen in den sieben großen Bürostandorten Deutschlands sei „in der ersten Hälfte dieses Jahres erneut gestiegen“, sagt Dunja Nigrin, Head of Project and Development 60 Laut einer CBRE-Umfrage unter 120 großen deutschen Unternehmen planen 60 Prozent, ihre Büroflächen in den nächsten drei Jahren zu verkleinern. „EUROPAS BANKEN STELLEN SICH AUF HÖHERE EIGENKAPITALANFORDERUNGEN EIN.“ Francesco Fedele, CEO BF.direkt
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