59 · Immobilienwirtschaft · 06 / 2024 Situation „eine einzigartige Investmentgelegenheit dar, die es auf anderen Märkten aktuell nicht gibt“. Was die Laune der Schnäppchenjäger besonders hebt: Die deutschen offenen Immobilienfonds, mit einem verwalteten Vermögen von knapp 128 Milliarden Euro die finanzkräftigste Investorengruppe in Europa, sind derzeit nur begrenzt in der Lage, selbst auf Einkaufstour zu gehen. In den zwölf Monaten bis Ende August dieses Jahres haben Anleger mehr als vier Milliarden Euro aus den Investmentvehikeln abgezogen, nachdem die Performance einiger Fonds kräftig eingebrochen war. Bei mehreren Fonds mussten Investoren durch Abwertungen der Liegenschaften deutliche Verluste hinnehmen. Die anhaltende Flucht der Anleger hat dazu geführt, dass die offenen Fonds seit gut einem Jahr kaum noch Immobilienkäufe getätigt haben. Stattdessen stellt eine Reihe von ihnen Liegenschaften zum Verkauf, um jene Investoren auszahlen zu können, die den Immobilienanlageprodukten den Rücken kehren. Die Immobilien-Investmentmärkte in Europa scheinen „die Talsohle erreicht zu haben, sowohl in Bezug auf die Transaktionsaktivität als auch auf die Preise“, stellt Marcus Lemli, Head of Investment Europe bei der Immobilienberatungsgesellschaft Savills, fest. „Viele Investoren wollen von den attraktiven Einstandspreisen in den verschiedenen europäischen Ländern profitieren.“ Das hat sich in der ersten Hälfte dieses Jahres noch nicht an den Investmentmärkten gezeigt. Mit 74 Milliarden Euro entsprach das Transaktionsvolumen von Schweden bis Italien und von Portugal bis Polen dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Ein genauerer Blick zeigt allerdings, dass die Dynamik im zweiten Quartal zugenommen hat. Von April bis Juni haben Investoren europaweit Liegenschaften im Gesamtwert von 44,5 Milliarden Euro erworben. „Das entspricht einem Anstieg von 18 Prozent gegenüber dem ersten Quartal dieses Jahres“, sagt Lemli. DEUTSCHE FONDS UNTER DRUCK Das Interesse von Investoren werde im kommenden Jahr noch deutlich stärker zulegen – insbesondere in Deutschland, so Gerhard Lehner, Head of Germany und Head of Fund Management Germany bei Savills. „Wir gehen davon aus, dass wir 2025 wieder eine lebhaftere Nachfrage beobachten werden.“ Denn trotz der Leitzinssenkungen seien die Zinskosten für viele Bestandshalter immer noch zu hoch, um Refinanzierungen für auslaufende Immobiliendarlehen erhalten zu können. „In den kommenden Quartalen ist zudem mit einer Zunahme von Notverkäufen zu rechnen“, prophezeit Lehner. In welchem Umfang ausgereichte Finanzierungen im Feuer stehen, zeigt die jüngste Analyse der Europäischen BankenaufAcht Geschosse umkleidet von einer Fassade aus Glas und Stahl: 122 Waterloo Street gilt als Trophäe unter den Bürogebäuden von Glasgow. Seit Ende Oktober hat die 2018 fertiggestellte Immobilie mit ihren 14.400 Quadratmeter Nutzfläche – langfristig vermietet an die US-Investmentbank Morgan Stanley – einen neuen Besitzer. Die Pariser Immobiliengesellschaft Iroko Zen hat das Objekt für 50 Millionen Pfund, umgerechnet rund 60,2 Millionen Euro, von einem koreanischen Fonds erworben. Der Deal ist nicht nur die größte Immobilientransaktion in Schottland im bisherigen Verlauf des Jahres. Er steht auch beispielhaft für das Wiedererwachen der Immobilien-Investmentmärkte in Europa. Ebenfalls im Oktober haben der Londoner Investor Valor Real Estate Partners und die kanadische QuadReal Property Group für rund 100 Millionen Euro ein Portfolio aus drei Logistikzentren in Paris, Lyon und Marseille erworben. Der 86,9 Milliarden Euro schwere Immobilienkonzern Hines aus Houston wiederum hat sich im selben Monat für seinen offenen Hines European Core Fund (HECF) ein modernes Core-Logistikgebäude gesichert. Weitere Ankäufe sollen folgen. „Wir sind davon überzeugt, dass es für Fonds mit finanziellen Reserven jetzt an der Zeit ist, selektiv zu investieren“, sagt Simone Pozzato, Senior Managing Director bei Hines. Mit dieser Ansicht steht der Manager des HECF-Fonds nicht allein. Auch Roger Hennig, Head of Continental Real Estate Europe bei Schroders Capital, sieht jetzt den Zeitpunkt für gekommen, um wieder in die europäischen Immobilienmärkte einzusteigen: „Die Bewertungen haben sich stabilisiert und die Zinssätze fallen.“ Die mehr als 87 Milliarden Euro schwere Private-Market-Tochter der Londoner Schroders Group prüfe deshalb zurzeit „aktiv Investmentmöglichkeiten“, so Hennig weiter. MARKTPREISE UNTER DEM VERKEHRSWERT Ebenso optimistisch ist Sebastiano Ferrante, Head of Europe bei PGIM Real Estate, der 178,5 Milliarden Franken schweren Immobilieninvestmentsparte des US-Lebensversicherungskonzerns Prudential Financial. „Der europäische Immobilienmarkt bietet jetzt eine einmalige Gelegenheit für Investments.“ Zahlreichen europäischen Akteuren mangele es gegenwärtig an Kapital, um selbst in den Markt einzusteigen. „Sie haben im Tiefzinszyklus in zu hohem Maße in Immobilien investiert“, erklärt Ferrante. Als die Notenbanken 2022 zur Eindämmung der Inflation die Leitzinsen anhoben, war diese Investorengruppe gezwungen, ihre Finanzierungen mit mehr Eigenkapital zu unterlegen. Wem dies nicht gelang, sieht sich nun trotz der Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank gezwungen, zumindest einen Teil seiner Liegenschaften zu veräußern, um Kapital zu gewinnen. Dies habe dazu geführt, „dass wir neben der Bewertungskorrektur von insgesamt mehr als 20 Prozent in Europa nunmehr Marktpreise haben, die unter den Verkehrswerten liegen“, sagt der Manager. Dies zeige eine Analyse der Objekte, die „uns angeboten werden – manche auch mehrfach zu dann jeweils reduzierten Preisen“. Für Ferrante stellt diese „IN DEN KOMMENDEN QUARTALEN IST MIT EINER ZUNAHME VON NOTVERKÄUFEN ZU RECHNEN.“ Gerhard Lehner, Savills Germany 1 LEUCHTENDE INVESTMENTCHANCEN Europas Immobilienmärkte erwachen aus der Krise
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