99 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2024 ermittelten Wertes. Bei Prozessen unter Einsatz Künstlicher Intelligenz (engl.: artificial intelligence) geht es um die Identifizierung von Mustern und Zusammenhängen in Daten und darum, aus diesen Mustern Algorithmen (Modelle) abzuleiten, die auf andere Daten angewendet werden können, die das Modell vorher nicht gesehen hat. Es geht immer um das so genannte „Trainieren“ von Modellen. Voraussetzung für ein gutes „Trainingsergebnis“, das heißt ein zuverlässiges Modell, ist allerdings das Vorhandensein qualitativ und quantitativ geeigneter Trainingsdaten und die genaue Kenntnis der Vor- und Nachteile der jeweiligen Methoden und deren Datengrundlagen. Im Rahmen der Gestaltung der digitalen Zukunft Europas hat die Europäische Kommission eine „High-level expert group on artificial intelligence“ eingesetzt, die die EU im Zusammenhang mit der Künstlichen Intelligenz beraten soll. Diese Gruppe hat bereits 2018 den Begriff der KI so definiert, dass es sich „(...) um Systeme handelt, die von Menschen entwickelt worden sind, um komplexe Aufgaben zu erledigen. Dies erfolgt durch die Wahrnehmung der Umgebung, und dies wiederum durch die Sammlung von entsprechenden Daten durch diese Systeme und deren Interpretation, um dadurch bestmögliche Entscheidungen zu treffen (...).“ Im Zusammenhang mit dem Einsatz von Künstlicher Tradition und wurde seit dem ersten Baugesetzbuch im Jahr 1960 konservativ, aber stetig weiterentwickelt. Die Standards unterscheiden sich in der Regel im Detaillierungsgrad und in der Verbindlichkeit, das heißt letztlich in der Frage der Sanktionierung der Verantwortlichen bei Nichteinhaltung. Die verbindlichen Regelungen nach der neuesten, seit dem 1.1.2022 geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) folgen einem allgemeinen Verfahrensschema und untergliedern sich dann in verschiedene Verfahrensansätze der Wertermittlung. Die Kernverfahren sind dabei das Vergleichs-, Ertrags- und das Sachwertverfahren. Ausnahmsweise lässt die Vorschrift auch die Anwendung anderer Verfahren zu, wenn die normierten Verfahren nicht zu marktgerechten Ergebnissen führen. Das wäre die „Lücke“, in der KI-gestützte Immobilienwertermittlung aktuell bereits rechtlich zulässig wäre. Festzuhalten ist: Die Ermittlung von Immobilienwerten spielt eine herausragende Rolle für die Sicherung guter wirtschaftlicher Entscheidungen, aber auch für die Wahrung des Rechtsfriedens. Dabei kommt es vor allem auf die Seriosität der Immobilienwertermittlung an. Diese hängt wesentlich von der Transparenz der Wertermittlung und damit von der Nachvollziehbarkeit der verwendeten Daten ab sowie von der Genauigkeit und Definition des Wobei KI künftig helfen könnte Nach dem derzeitigen Stand der Diskussionen in der Wertermittlungsbranche geht es bei der Anwendung von Künstlicher Intelligenz um die Entlastung von Sachverständigen oder Analysten von wiederkehrenden Aufgaben. Es wird erwartet, dass die erforderliche Kreativität und der Sachverstand des Menschen mehr Freiräume bekommen und gleichermaßen auch Problematiken des heraufziehenden Fachkräftemangels gemindert werden können. Die zukünftige Nutzung komplexer KI-Systeme ist jedoch sehr viel breiter gefächert. Dabei geht es nicht nur darum, schnelle und qualitativ hochwertige Bewertungsergebnisse zu bekommen, sondern auch um die Möglichkeit, Szenarien zu simulieren, damit Entscheidungen eine bessere Basis haben. Förderprogramme So könnte etwa die Evaluation einer neuen Förderkulisse im Zuge der Entwicklung von Förderprogrammen vor der Veröffentlichung erfolgen; dies durch Simulation von Preiseffekten, die sich durch staatliche Unterstützung von Klimaschutzmaßnahmen an Gebäuden ergeben. Damit könnte z.B. der Wertzuwachs der Immobilie durch ebendiese Maßnahmen in den Blick genommen und bei der Festsetzung einer Fördersumme für den Eigentümer berücksichtigt werden. Dies würde eine etwaige Doppelförderung – also den Förderbetrag selbst, ergänzt um den Wertzuwachs der Immobilie – vermeiden und möglicherweise Einsparungen für den Staat in Millionenhöhe zur Folge haben. Steuern, Gebühren Ähnliches wäre denkbar, wenn Wertzuwächse von Immobilien durch die Herstellung und Erweiterung von Einrichtungen des ÖPNV transparent und nachvollziehbar geschätzt werden und damit entsprechende Wertanstiege (die durch Investitionen der Allgemeinheit entstehen) für einzelne Immobilieneigentümer abgeschöpft werden könnten. Naturereignisse KI könnte auch bei Wertverlusten im Zusammenhang mit Naturereignissen und damit zusammenhängenden Entschädigungs- oder Versicherungsfragen oder nötigen Sicherungsmaßnahmen helfen, durch • Simulation von Preisverhalten bei Ent- nahmen von Grundstücksteilflächen, • Erweiterung oder Herstellung von Deichanlagen oder • Installation von Alternativenergieanlagen gerechtere Entschädigungszahlungen zu ermitteln. Transparenz & Simulation DER EINSATZ VON KÜNSTLICHER INTELLIGENZ BEI DER WERTERMITTLUNG VON IMMOBILIEN NIMMT ZU. SICH ETABLIERENDE KI-MODELLE KÖNNTEN METHODEN DER KLASSISCHEN WERTERMITTLUNG ERSETZEN.
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