93 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2024 artig buchbaren Verwalterdienstleistungen in Berlin am Start, allerdings mit dem laut Offizier entscheidenden Unterschied, dass er selbst ausgebildeter Verwalter ist und somit auch rechtlich die nötigen Aufgaben in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat letztendlich verbindlich beauftragen kann. Das sei bei externen WEG-Zulieferern anders. Der Durchschnitt der zu betreuenden WEGs am Berliner Markt liege bei 30 Wohneinheiten pro Objekt, sei seine Erfahrung, so Offizier. Man müsse in Zukunft zumeist kleine, aber „teure WEGs“ erziehen, sagt Offizier und meint damit, die Strukturen anzupassen, vertraglich digitale Versammlungen zuzulassen und generell bei Absprachen flexibel zu agieren – bei kleinen Gemeinschaften zeitnah dann auch gerne in seinem Büro. ONLINE-VERSAMMLUNGEN ETC. SIND EINE CHANCE FÜR KLEINE GEMEINSCHAFTEN „Wir haben die Eigentümer verwöhnt und in der Vergangenheit zu wenig Sonderleistungen abgerechnet“, ist Axel Schröder durchaus kritisch. Der Geschäftsführer des Familienunternehmens Gesellschaft für Haus-, Grundstücks-und Vermögensverwaltung mbH (GHV) in Rostock betreut mit seinem Team rund 3.300 Wohneinheiten. Der gelernte Immobilienkaufmann, Immobilienfachwirt und Dipl.-Immobilienwirt (DIA) sieht für die WEGs unter zehn Einheiten zunehmend einen Markt für Quereinsteiger. Häufiger werde versucht, die technischen Dinge und Wartungsaufgaben bei der WEG selbst zu belassen und die Buchhaltung an einen zertifizierten Verwalter abzugeben. Das koste aber auch, unter einer Grundgebühr von 250 Euro plus Honorar nach Stundenaufwand sei nichts zu machen, so Schröder. Lars Grünewald, Geschäftsführer von DVG Immobilien in Hamburg, setzt zukünftig sehr bewusst nur noch auf Mietverwaltungen, die letzten WEG-Beraterverträge seien ausgelaufen bzw. in „gute Hände“ innerhalb des eigenen beruflichen Netzwerkes weitergereicht worden. Online-Besprechungen wie mit Teams und Künstliche Intelligenz sinnvoll eingesetzt kämen langsam, aber sicher stärker zum Einsatz, eine Chance auch für kleinere WEGs, meint Grünewald. VDIV-Mitglied Ingo Wagner, Inhaber der "derdigitaleverwalter.de", hat als selbst erklärte Mission die volldigitale Immobilienverwaltung. Dafür möchte er Verwalter und Dienstleister auf dem Weg zu mehr Effizienz beraten. Um kleinere WEGs überhaupt kostendeckend unterstützen zu können, ist die Digitalisierung inklusive schon zahlreich am Markt etablierter Abstimmungstools für die Eigentümerzusammenkünfte nach Aussage Wagners unvermeidlich. Allerdings sei aktuell auch nicht jeder Verwalter für diese Technik zugänglich – manche hätten soeben ihr Mandat für weitere vier Jahre verlängert, um dann in Rente zu gehen. Die wollten schlicht nicht mehr neue technische Umstellungen in ihrem Arbeitsalltag. Anbieter wie Matera sieht Wagner eher skeptisch, da zum Beispiel im Falle einer Auftragsvergabe an Handwerker immer der Beirat als Miteigentümer schlussendlich die vertragliche Verantwortung trage, Matera sei bis dahin Dienstleister, aber danach „WIR HABEN DIE WOHNUNGSEIGENTÜMER VERWÖHNT UND IN DER VERGANGENHEIT ZU WENIG SONDERLEISTUNGEN ABGERECHNET.“ Axel Schröder, Geschäftsführer der Gesellschaft für Haus-, Grundstücks- und Vermögensverwaltung mbH (GHV) in Rostock BEISPIELE FÜR „VERWALTUNG LIGHT“ In den Eigentümerversammlungen findet die Beratung, Sensibilisierung und Entscheidungsfindung von Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern statt. Bei ca. 83 Prozent der Eigentümergemeinschaften übernehmen Immobilienverwaltungen im Auftrag der Eigentümerinnen und Eigentümer die Bewirtschaftung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die professionelle Verwaltung von Gemeinschaftseigentum umfasst unter anderem: • Vorbereitung von Eigentümerversammlungen • Vorbereitung von Beschlüssen der Eigentümer- gemeinschaft • Moderation von Entscheidungsprozessen der Eigentümergemeinschaft • Einbindung von Sachverständigen (z.B. Energie- beratung, Finanz- und Fördermittelberatung) • Verantwortung der Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft Das Thema Energieoptimierung nimmt für Hausbesitzer einen deutlich bedeutenderen Posten ein. Durch Fachkräftemangel und steigende Kosten kommt das Modell „Verwaltung light“ mit zuzubuchenden einzelnen Dienstleistungen, möglichst Software-gestützt, stärker ins Gespräch; das gilt auch für Softwareanbieter, die auf Miet- und WEG-Verwaltung spezialisiert sind, wie vulcavo aus Overath, die automatisierte Prozesse für Immobilienverwalter im Portfolio haben, oder casavi aus München mit der schnellen Vernetzung aller Beteiligten in einer Verwalterplattform. Die Wischhusen.immo aus Hannover bietet nach eigenen Angaben ihren Verwalterkunden, etwa 100 kleinen und größeren Immobilienunternehmen, die „digitale Schadenakte“ und im Rahmen des Schadensmanagements „Freiraum durch Prozesseffizenz, Übersichtlichkeit und Zeitersparnis bei der Abwicklung von Schaden- und Versicherungsprozessen“. Ilona L. gehört mit drei Wohneinheiten zu den „kleinen“ Kunden, die verstärkt diese Form der Betreuung wählen. Ihre Aussage ist vergleichbar mit vielen anderen „KleinWEGs“: „Ich glaube einfach, wir waren zu aufwendig für das, was die an Vergütung bekommen haben. Wir sind eine kleine WEG und der Aufwand war wahrscheinlich zu groß. Deshalb haben wir dann beschlossen, dass wir nicht mehr mit unserer Verwaltung zusammenarbeiten wollen, und sie wollte es auch nicht mehr mit uns.“
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