84 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2024 Regionreport Berlin Unternehmerrunde der vor fünf Jahren noch unproblematisch war, heute nicht mehr darstellbar ist. Ein persönliches Commitment ist auch für uns entscheidend. Nun gibt es viele ins Stocken geratene Projekte in Berlin. Werden die Nachfolger finden? Weiß: Ich denke schon. Das hängt ein bisschen davon ab, in welcher Phase sich die Baustelle befindet. Hier geht es um Gewährleistung und Haftungsübernahme etc. Was im Moment passiert, ist eine natürliche Marktbereinigung. Jetzt muss wieder Qualität gebaut werden. Wir als BUWOG haben das immer gemacht. Aber in den letzten Jahren ging fast alles. Buder: Natürlich gab es Glücksritter, aber wir haben die nicht finanziert, sondern nur Profis. Aber auch einige dieser professionellen Marktteilnehmer haben sich zum Teil mit zu vielen Projektentwicklungen zeitgleich beschäftigt und sind jetzt in die Zinsfalle gelaufen. Und der Exit kam nun nicht mehr. Einige der in der Presse stehenden großen Unternehmen, die Insolvenz anmelden mussten, waren eigentlich fachlich gut aufgestellt, jedoch nicht mit ausreichend Liquidität und/oder Eigenkapital. Wo sind Sie denn überhaupt tätig im Moment? Weiß: Wir bauen die Objekte, zu denen wir gemäß Städtebaulichem Vertrag oder Ähnlichem verpflichtet sind. Solche, bei denen wir im Wort stehen gegenüber Bezirken oder Gemeinden, bauen wir auch. Und ansonsten schaffen wir jetzt Planungs- und Baurecht und warten mit dem Baubeginn, bis sich hoffentlich der Markt wieder erholt hat. Herr Saloch, Sie haben den Überblick. Wie steht es um die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf? Saloch: Die Nachfrage bei Wohnimmobilien ist weiterhin extrem hoch. Ganz anders sieht es im Gewerbeimmobilienmarkt aus. Da sehen wir seit ein bis zwei Jahren, also in der Post-Corona-Zeit, einen Rückgang der Nachfrage. Worauf lässt das schließen? Saloch: Jetzt kommen bestimmte Nachfrager wiederholt auf unsere Plattform, bevor sie dann offensichtlich ein Erfolgserlebnis haben. Das spiegelt sich auch bei den Angeboten wider. Die Angebote selbst sind länger live bei uns, bevor sie deaktiviert werden. Mit hoher Wahrscheinlichkeit sind sie dann vermarktet worden. Aber man muss auch sagen: Die Anzahl der Angebote ist deutlich gestiegen. Brumbauer: Da bin ich erstaunt. Sie haben eher von Eigentumswohnungen zum Verkauf gesprochen und nicht von Mietwohnungen, oder? Saloch: Das ist richtig, die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt exponentiell. Wir haben aber auch die Erfahrung gemacht, dass der Kapitalanlagemarkt wieder zunimmt bei Eigentumswohnungen, also auch von einzelnen privaten Käufern, insbesondere in Berlin. Diese kaufen aber ganz klar, um zu vermieten. Brumbauer: Ich glaube, ich hatte im ganzen letzten Jahr aufgrund des Markteinbruchs nur eine einzige Anfrage für eine Wohnbauträgermaßnahme. Wir haben einen deutlichen Rückgang gespürt, weil so viele Unternehmen abwarten oder die Auflagen, die wir dingt nur auf ein LTV oder Beleihungswertausläufe schauen. Das viel entscheidendere Kriterium ist die Cashflow-Seite. Kann der Kredit bedient werden? Buder: Wir haben uns bei vielen Kunden gefragt, ob wir überhaupt mit ihnen prolongieren wollen. Auch wenn wir das manchmal verneinen, tun wir es allzu oft doch. Auch, weil ein Kunde von anderen Banken abgelehnt wird. Wir wollen Kunden nicht in den Notverkauf oder die Zwangsversteigerung treiben. Was sind Ihre Bedingungen? Buder: Wichtig ist immer das persönliche Commitment des Kunden und sein Wille, die Situation zu lösen. Das Thema wird uns schon im Laufe der nächsten 18 Monate hier und da Probleme bereiten. Brumbauer: Wenn ein Marktteilnehmer vor fünf Jahren eine Zinsfestschreibung gemacht hat, führt das zwangsläufig dazu, dass sich an der Struktur etwas verändern muss, ob es Teilrückführungen sind oder wie auch immer. Es gibt verschiedene Wege, aber allein das Zinsniveau sorgt dafür, dass ein Leverage, „ICH HABE ES AM EIGENEN LEIB ERFAHREN, WIE LANGE ES BRAUCHT, IN BERLIN EINE ADÄQUATE WOHNUNG ZU FINDEN. DA STIMMT ETWAS NICHT IM MARKT.“ Michael Brumbauer, Bayern LB
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