66 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2024 Schwerpunkt MIPIM 2024 So strukturierte sie die Finanzierung zur Übernahme eines Einzelhandels-Immobilienportfolios (Wert: 225 Millionen Euro), indem sie dieses zunächst zwischenfinanzierte und dann an einen Private Real Estate Debt Fund der H&A Global Investment Management weiterreichte. Viele Kreditfondsinitiatoren setzen auf Expansion. „Wir werden das Eigenkapital-Zielvolumen unseres Private Real Estate Pool Debt Fund auf 500 Millionen Euro aufstocken“, kündigt Curth-C. Flatow, Geschäftsführer der FAPGroup, an (siehe Tabelle). DER BESTAND IM BLICKPUNKT VON KREDITFONDS Mit von der Partie im Private-Real-Estate-Debt- Segment ist auch M.M. Warburg & Co. „Das Marktumfeld ist anspruchsvoll, aber die Risiken von Finanzierungen für Wohnimmobilienprojekte in Ballungszentren, die erst vor einem Jahr gestartet wurden, sind überschaubar“, findet Michael Schwalba, Head of Private Debt von M.M. Warburg & Co. Ein weiterer neuer Kreditfonds – mit Schwerpunkt Finanzierung von Logistikimmobilien – ist in Planung. Auffällig ist auch, dass sich beim Anlagefokus vieler Kreditfonds eine Kehrtwende andeutet: Während bislang größtenteils in Projektentwicklungen investiert wurde, sollen nun Bestandsobjekte bevorzugt werden. „Ein stabiler, nachhaltiger Cashflow minimiert Risiken“, argumentiert Flatow. Malte Anders, Vorstand der Hanse Merkur Grundvermögen AG, betont: „Wir konzentrieren uns künftig zudem aufs Senior-Lending in deutschen Top-7-Städten.“ Eine opportunistische Anlagestrategie verfolgt der Axeris Capital Fund 1 mit Investmentschwerpunkt Wohnen und Büro in deutschen und österreichischen Groß- und Universitätsstädten sowie im Einzugsgebiet von Ballungsräumen: Dessen Manager können sich vorstellen, für ihr Kreditportfolio Nonperforming Loans als Club Deals zu erwerben und zu managen. „Typischerweise ist das die Domäne angelsächsischer Investoren“, räumt Julian Hartmann, COO von Axeris Capital, ein. Die Branchenkenner rechnen damit, dass deutsche Immobilienbanken ab Mitte des Jahres notleidende Darlehen in größerem Umfang abstoßen. Kreditfondsanbieter Ausgewählte Kreditfondsanbieter für gewerbliche Immobilienfinanzierungen Investment- gesellschaft Mindestinvestment (in Mio. Euro) Zahl der Fonds Investmentfokus (Anlageregion Whole-Loan- und Nachrang- finanzierungen: Deutschland bzw. Europa) Fonds vermögen* (in Mrd. Euro) Axeris Capital Fund I 5 (PF) 1 Senior- und Whole-Loan-Finanzierungen 0,3** Berenberg 5 (PF) 2 Whole-Loan- und Nachrang-Finanzierungen 0,3** Deka Immobilien 5 (PF) 1 Senior-Finanzierungen aus dem Kreditbuch der Deka-Bank (Class-A-Gebäude in Core-Lagen) 0,5 DRC Savills Investment Management 5 bis 10 (PF, IM) (je nach Fonds) 16 Senior-, Whole- und High-Yield-Finanzierungen 5,6 Empira Investment S.A. 3 bis 5 (PF) (je nach Fonds) 3 Whole-Loan-Finanzierungen, Senior-, Brücken-, Mezzanine- und Joint-Venture-Kapital 6,4*** FAP Invest 5 (PF) 1 Whole-Loan-, Nachrang- und Mezzanine- Finanzierungen 0,5 Hanse Merkur Grundvermögen AG 5 (PF) 5 Senior-, Whole-Loan- und Nachrang- Finanzierungen 1,5 M.M. Warburg & Co. 5 (PF) 1 Senior-Finanzierungen für Projektentwicklungen aus dem Kreditbuch des Bankhauses Warburg 0,3** Quelle: Angaben der Investmentgesellschaften Stand: Dezember 2023 *Eigenkapitalzusagen **Zielvolumen ***kombiniert Equity und Debt Funds PF = Pool-Fonds PM = Individual-Mandate 40 Private Real Estate hat in den USA bereits einen Marktanteil von 40 Prozent erreicht, in Großbritannien sind es 30 Prozent – ein Trend, der sich in Zukunft auch in Deutschland seinen Weg bahnen wird.
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