„VOR ALLEM IN NORDRHEINWESTFALEN SEHEN WIR IMMER MEHR SONDERKÜNDIGUNGSKLAUSELN IN NEUEN MIETVERTRÄGEN – AUCH FÜR MITTELGROSSE FLÄCHEN AB 2.000 QUADRATMETERN.“ Peter Bigelmaier, Geschäftsführer Office Letting bei der Beratungsgesellschaft Colliers 61 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2024 gestützt durch eine gebäudeeigene App zur bequemen Buchung der Angebote“, sagt Goßmann. Dahinter stehe der Gedanke: „Die Anwesenheit im Büro darf den Menschen Spaß machen, und sie darf ihre Gesundheit fördern“, erklärt Goßmann. Trotz der unsicheren Wirtschaftslage würden immer mehr Unternehmen nachhaltige Büroflächen bevorzugen, berichtet Asset Managerin Brandt. „Das Thema Nachhaltigkeit spielt eine immer zentralere Rolle bei den Mieterwünschen.“ Viele Marktteilnehmer seien auch bereit, die entsprechend höheren Mieten zu zahlen, sagt die Managerin der HIH Real Estate. Allerdings würden viele dieser Nutzer „im Gegenzug das Volumen der angemieteten Flächen reduzieren, damit ihre finanzielle Gesamtbelastung nicht steigt“. WENN MIETEN, DANN GRÜN Grüne Büroflächen böten Mietern eine Reihe von Vorteilen, betont der Ökonom Günter Vornholz, Leiter der Gesellschaft für Immobilienresearch in Lüdinghausen. „Ihre Betriebskosten sind geringer, weil diese Gebäude weniger Energie verbrauchen.“ Zudem biete die Anmietung nachhaltiger Büroflächen Unternehmen einen Imagegewinn. „Der Bedarf an grünen Büroflächen wird in den kommenden Jahren weiter steigen, da die EU mit der Corporate Sustainability Reporting Directive immer mehr Unternehmen verpflichtet, Nachhaltigkeitsberichte zu erstellen“, so Vornholz. „Viele Gesellschaften werden deshalb grüne Flächen anmieten, um damit zumindest einen Teil nachhaltigen Agierens darlegen zu können.“ Dass eine Reihe von Unternehmen durchaus bereit ist, höhere Mieten für grüne Flächen zu zahlen, zeigt auch eine nicht repräsentative Umfrage von HansaInvest in deren LinkedInNetzwerk. „Nur 32 Prozent der Teilnehmer gaben an, dass ihnen Nachhaltigkeit keinen höheren Mietpreis wert sei“, berichtet Geschäftsführerin Averbeck. „29 Prozent äußerten, sie seien bereit, eine um ein bis drei Prozent erhöhte Miete zu zahlen, weitere 24 Prozent fanden Mietaufschläge von vier bis sechs Prozent gerechtfertigt.“ 14 Prozent hätten sich sogar bereit erklärt, mehr als sechs Prozent höhere Mieten zu zahlen. Vom wachsenden Bedarf an grünen Flächen könnten Projektentwickler in den kommenden Jahren profitieren, sagt PandionVorstandschef Knodel. Denn es sei einfacher, Neubauten von vornherein nachhaltig zu realisieren, als Bestandsobjekte aufwendig zu modernisieren. „Aufgrund der steigenden Nachfrage und der geringen Realisierung von Projekten wird sich das Angebot an modernen, hochwertigen und nachhaltigen Büroflächen in zentralen und urbanen A-Lagen in nächster Zeit weiter verknappen“, so Knodel. Allerdings machen sich auch Bestandshalter zunehmend daran, ihre Objekte – oftmals in Absprache mit den Nutzern – zu modernisieren, um diese zu halten. „Bestandsmieter legen oft großen Wert darauf, sich nachhaltige Büroflächen in guten Lagen möglichst bereits vor Ablauf des aktuellen Mietvertrages frühzeitig zu sichern“, sagt Thomas Böcher, Geschäftsführer des Hamburger Investment und Asset Managers Paribus Holding. „Bei Vertragsverlängerungen prüfen wir deswegen stets, welche Modernisierungen wir den Mietern vorschlagen können, um neue Nachhaltigkeitsaspekte umzusetzen.“ Immobilieninvestor HB Reavis, beobachtet wiederum, dass viele Unternehmen weiterhin bereit sind, langfristige Mietverträge abzuschließen, wenn Vermieter deren „berechtigten Wünschen nach Flexibilität auf andere Weise als durch bloße Kürze der Vertragslaufzeit entsprechen“. Beispiele dafür seien Verträge, in denen „beispielsweise 20 Prozent der Flächen von vornherein vertraglich als Hinzumiet- und Rückmietoption verankert werden, um künftig sowohl Wachstum als auch Schrumpfung zu ermöglichen“, so Goßmann. Reinhold Knodel, Vorstandschef des Kölner Projektentwicklers Pandion, registriert bislang „keine Abkehr von langfristigen Verträgen“ bei Anmietungen in neu errichteten Bürogebäuden. „Kompromisse bezüglich Laufzeit und Mietkosten beobachten wir ausschließlich im Bestand.“ Jedoch gebe es „bei vielen Unternehmen eine gewisse Unsicherheit bezüglich ihres tatsächlichen Flächenbedarfs aufgrund der zeitweisen Arbeit im Homeoffice“, sagt Knodel. „Dies resultiert bei Mietvertragsverhandlungen in einer erhöhten Nachfrage nach Abmietoptionen von Teilflächen.“ Digitale Technik kann Mietern und Vermietern helfen, den tatsächlichen Flächenbedarf zu ermitteln. „Ein Beispiel dafür ist die Nutzung von Meeting-Räumen“, erklärt HB-Reavis-Manager Goßmann. „Sensoren können die Belegung messen und anonymisierte Daten liefern, um potenzielle Flächeneinsparoptionen aufzuzeigen.“ Nach zwei bis drei Jahren könnten sich Eigentümer und Nutzer über die Daten austauschen. Aus den Daten lasse sich nicht nur ableiten, ob ein Unternehmen zusätzliche oder weniger Büroflächen benötige. „Auch eine etwaige Neukonfiguration der einzelnen Arbeits- und Besprechungszonen kann dann erörtert werden“, sagt Goßmann. Um Mieter zu binden, würden Vermieter zudem immer häufiger Zusatzleistungen anbieten, die den Büroarbeitsplatz deutlich attraktiver machen als das Homeoffice. „Das Angebot reicht vom Wine Tasting für die Mieter bis zur Massage im Büro – alles oft 32 Nur 32 Prozent der Teilnehmer gaben an, dass ihnen Nachhaltigkeit keinen höheren Mietpreis wert ist (HansaInvest- Umfrage)
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