1 60 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2024 Schwerpunkt MIPIM 2024 sagt die Researcherin. „Die Bandbreite ist dabei groß und kann je nach Umständen zwischen zehn Prozent bis 60 Prozent Flächenabbau bedeuten.“ NEUE TRENDS IM MIETMARKT Viele Eigentümer seien deshalb bestrebt, ihre Mieter im Objekt zu halten. „Das äußert sich unter anderem dadurch, dass die Zahl der Vertragsverlängerungen merklich zugenommen hat – und das häufig einhergehend mit guten Konditionen für den Nutzer“, so Rotberg. Auch Peter Bigelmaier, Geschäftsführer Office Letting bei der Beratungsgesellschaft Colliers, registriert, dass Vermieter verstärkt Incentives anbieten. „Die klassischen Hebel wie mietfreie Zeiten, ein Ausbaukosten-Zuschuss oder gar ein Umbau durch den Vermieter sind häufig zu beobachten“, berichtet Bigelmaier. „Noch relativ selten, aber in den vergangenen Monaten neu zu beobachten ist ein verwendungsfreier Zuschuss des Vermieters an seinen Mieter, der diese Zuwendung dann mit Standorttreue belohnen soll.“ Bei der Gewährung von Incentives und Mietnachlässen gebe es jedoch deutliche Unterschiede zwischen einzelnen Quartieren – auch innerhalb der großen Bürostandorte. Beispielhaft zeige dies die gegenwärtige Situation in der Bundeshauptstadt, erklärt der Colliers-Geschäftsführer. „Während die Berliner City Ost nach wie vor auf eine rege Nachfrage unter Mietinteressenten trifft, sehen wir in der City West zurzeit reihenweise deutliche Reduktionen der Angebotsmieten im Bestand.“ Hinzu kommt ein weiterer neuer Trend: Eine wachsende Zahl von Unternehmen sind daran interessiert, Mietverträge mit kürzerer Laufzeit oder der Möglichkeit auf eine vorgezogene Sonderkündigung abzuschließen. Sie wollen so Flexibilität gewinnen, um ihre Büroflächen künftig weiter reduzieren zu können, sollten sie die zeitweise Arbeit ihrer Beschäftigten im Homeoffice ausweiten. „Vor allem in Nordrhein-Westfalen sehen wir immer mehr Sonderkündigungsklauseln in neuen Mietverträgen – auch für mittelgroße Flächen ab 2.000 Quadratmetern“, sagt Bigelmaier. Diese Forderung werde aber „längst noch nicht von jedem Vermieter akzeptiert“. Insbesondere in Berlin gebe es einen Trend „zu etwas kürzeren Laufzeiten“, so der Geschäftsführer. „Es werden dort von den Mietern auch vermehrt Auflösungsoptionen eingefordert.“ Zugleich würden viele Unternehmen jedoch weiterhin klassische Zehn-JahresMietverträge abschließen. „Die Mietvertragsmodelle differenzieren sich deutschlandweit etwas mehr aus“, erklärt Bigelmaier. „Es geht nicht nur in eine Richtung.“ Vom Trend zu kürzeren Mietvertragslaufzeiten profitieren Full-Service-Anbieter wie Scaling Spaces, die Büroflächen für Tage, Wochen, Monate, aber auch mehrere Jahre an Start-ups und etablierte Unternehmen vermieten. Gerade hat der Berliner Anbieter mit sieben Standorten in der Bundeshauptstadt eine weitere Niederlassung in der Bankenmetropole Frankfurt eröffnet. „Langfristige Mietverträge sind zunehmend ein Auslaufmodell“, sagt Martin Ballweg, Gründer und Geschäftsführer von Scaling Spaces. „Unternehmen benötigen heute Flexibilität.“ Firmen suchten zunehmend Mietverträge, die bei der Laufzeit und Flächengröße kurzfristig anpassbar seien. „Denn viele Unternehmen können aktuell nicht verlässlich planen, wie hoch ihr Flächenbedarf für ihre Mitarbeitenden langfristig sein wird“, betont Ballweg. UNTERNEHMEN KENNEN EIGENEN FLÄCHENBEDARF NICHT Andererseits schreiben manche Mieter von Büroflächen in gefragten Lagen bestehende Mietverträge bereits vor Ablauf fort, um sich den Standort zu sichern. So hat das Direktmarketing-Unternehmen Teleffekt im Spätsommer seinen Mietvertrag über 1.567 Quadratmeter Bürofläche im Düsseldorfer Bürokomplex Global Gate III vorzeitig um fünf Jahre verlängert. Dies zeige, „dass TopBüroimmobilien in guten bis sehr guten Lagen mit flexiblen Flächen nach wie vor gefragt sind und ihre Mieter halten können“, sagt Sven Lintl, Leiter Asset Management Deutschland beim VolksbankenFondsanbieter Union Investment Real Estate, der die Immobilie 2017 für seinen in Österreich vertriebenen offenen Immobilienfonds immofonds 1 erworben hat. Matthias Goßmann, Head of Leasing Germany beim Luxemburger 1 LEERSTAND Die Büroleerstandsquote stieg laut Colliers im vierten Quartal 2023 um 40 Basispunkte und liegt in den Top 7 der deutschen Bürostandorte aktuell bei 6,1 Prozent
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