„DIE MIETVERTRAGS- VERHANDLUNGEN ZIEHEN SICH MITTLERWEILE DEUTLICH LÄNGER HIN.“ Martina Averbeck, Geschäftsführerin der Hamburger Immobilienanlagegesellschaft HansaInvest Real Assets 58 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2024 Schwerpunkt MIPIM 2024 Unternehmen beschäftigen sich bereits mit neuen Arbeitsmodellen“, berichtet Savills-Researcherin Antonia Wecke. „Zwar hat noch nicht jeder seine Antwort gefunden, umstrukturieren werden wahrscheinlich aber die meisten.“ Wohin dabei die Reise gehen wird, zeige die Entwicklung bei den Dax-Unternehmen. „Alle wenden hybride Arbeitsmodelle an“, erklärt Wecke. „Wahrscheinlich werden deshalb in den kommenden Jahren viele Unternehmen, die derzeit noch auf volle Büropräsenz setzen, in das Hybridmodell wechseln.“ Wenn immer mehr Unternehmen Mitarbeitende einen oder gar mehrere Tage pro Woche im Homeoffice arbeiten ließen, „würde dies die Flächennachfrage weiter verringern, denn dieser Wechsel geht in den meisten Fällen mit einer Flächenreduktion einher“, Prozent“, sagt Bräuning. „Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 100 Basispunkte oder um fast eine Million Quadratmeter.“ Die Unsicherheit über die weitere Konjunkturentwicklung lässt Unternehmen bei der Verlängerung bestehender Mietverträge oder der Anmietung neuer Flächen zunehmend vorsichtiger agieren. „Die Mietvertragsverhandlungen ziehen sich mittlerweile deutlich länger hin“, berichtet Martina Averbeck, Geschäftsführerin der Hamburger Immobilienanlagegesellschaft HansaInvest Real Assets. „Risiken werden derzeit gescheut.“ Die Anmietung der Büroflächen, so Averbeck, „ist wieder Chefsache geworden für Unternehmen“. Der Vermietungsstand bei den von HIH Real Estate betreuten Büroobjekten betrage aktuell rund 95 Prozent, sagt Carolin Brandt, stellvertretende Bereichsleiterin Asset Management beim Hamburger Immobilien-Investmentmanager. Einen höheren Leerstand will das Unternehmen unbedingt verhindern. Deshalb „hat es für uns oberste Priorität, die Bestandsmieter zu halten“, betont Brandt. „Wir treten mit ihnen in den Dialog, um ihre Bedürfnisse zu erfragen, und gehen Mietvertragsverlängerungen frühzeitig und proaktiv an.“ Der Bedarf an Büroflächen könnte in diesem und den kommenden Jahren weiter sinken. „Die meisten großen TEXT Richard Haimann DAS GROSSE RINGEN UM DIE BÜROMIETER Der LEERSTAND in deutschen Bürotürmen wächst. Eigentümer versuchen deshalb mit Incentives, flexiblen Vertragslaufzeiten und nachhaltigen Modernisierungen bestehende Nutzer zu halten – und neue zu gewinnen. Es sind keine erbaulichen Daten, die Researcher zuletzt zum deutschen Büromarkt zusammengetragen haben. Das Vermietungsgeschehen ist in den ersten neun Monaten des vergangenen Jahres (2023) signifikant eingebrochen. „Der Flächenumsatz in den ersten drei Quartalen 2023 notierte mit etwa 1,6 Millionen Quadratmetern deutlich unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von 2,3 Millionen Quadratmetern“, erklärt Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany beim Immobiliendienstleister Savills. Vom „schwächsten Ergebnis der vergangenen zehn Jahre“ sogar spricht Stephan Bräuning, Head of Office Letting Deutschland bei der Beratungsgesellschaft Colliers. „Die anhaltend hohe wirtschaftliche Unsicherheit sowie Überlegungen zu Neuausrichtung der Büroflächennutzung, mobilen Arbeitsmodellen und bereits eingeführte Homeoffice-Quoten bremsen die Marktaktivität.“ DAS NEUE EINE-MILLION- QUADRATMETER-LOCH Bestandshalter ringen deshalb mit Macht darum, vorhandene Nutzer zu halten – oder neue zu gewinnen. „Die Leerstandsquote stieg im vierten Quartal um 40 Basispunkte und liegt in den Top 7 der deutschen Bürostandorte, in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, aktuell bei 6,1
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