49 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2024 Kosten für ein Gerüst allein für diese Maßnahme an. Wird das Haus zeitgleich saniert, verteilen sich die Kosten auf alle Maßnahmen.“ Zudem müsse man sich bewusst sein, dass es bei einer Aufstockung auch darauf ankommt, die bestehenden Mieter in einem Haus von Beginn an mitzunehmen. „Jeder muss informiert sein, was passiert“, so Watermann. Bei den Aufstockungen habe man die bauleitenden Architekten gesondert mit dieser Aufgabe betraut. VOLKSWOHNUNG KARLSRUHE: 300 NEUE WOHNUNGEN Im Gegensatz zu den Erfahrungen mit einzelnen Objekt-Aufstockungen hat die Volkswohnung GmbH Karlsruhe in den vergangenen Jahren im größeren Stil Aufstockungen vorgenommen, wodurch insgesamt etwa 100 Wohnungen durch eine neue Gestaltung der Dachebene – ob durch eine neue Etage oder teilweise Aufstockung – auf vorhandenen Häusern geschaffen wurden. Weitere etwa 200 Wohnungen konnten durch Dachausbauten generiert werden beziehungsweise befinden sich in der konkreten Projektentwicklung oder in laufenden Baumaßnahmen. Mario Rösner, Leiter Technische Dienstleistungen bei der Volkswohnung GmbH: „Wir haben die Nutzung dieser Potenziale seit etwa fünf Jahren forciert, nachdem wir für den gesamten Bestand die Potenziale ermittelt haben, um bezahlbaren Wohnraum zu realisieren. Unser Fokus gilt der Innenentwicklung, nicht zuletzt aufgrund der knappen Baulandflächen. Darüber hinaus sind Aspekte der Nachhaltigkeit, wie der Umgang mit gebundener Energie und die Vermeidung weiterer Flächenversiegelung, wesentliche Kriterien.“ Die Aufstockungen seien dann immer zusammen mit energetischen Sanierungen oder umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unter Nutzung der passenden Förderkulissen geplant und vorgenommen worden. „Aufstocken ohne Sanierung ist wirtschaftlich nicht sinnvoll“, so der Prokurist der Volkswohnung. In der Planungs- und Bauphase seien einige baurechtliche Fragen heikel gewesen. „Es hat sich gezeigt, dass Aufstockungen derzeit viele baurechtliche Aspekte aufwerfen, sobald der Bestandsschutz Wohnungsgenossenschaft eG gemacht. Christian Watermann, Technischer Leiter des Vermieters von etwa 2.000 Wohnungen in der Region Hannover, sagt: „Wenn ausreichend Zeit und genaue Untersuchungen des Bestandes für die Vorplanung vorhanden sind, kommt auch Gutes dabei heraus.“ Es komme, wie die Aufstockungen in Burgdorf und in Hannover gezeigt hätten, vor allem darauf an, „die zuständigen Behörden früh einzubeziehen, damit die rechtlichen Herausforderungen, wie Brandschutz und die Schaffung von Pkw-Stellplätzen, rechtzeitig geklärt werden können“. Bei dem Objekt in Hannover wurden die Gebäude mit ihren sechs Eingängen nach Einwänden mit Blick auf den Brandschutz in hybrider Bauweise – also tragende und trennende Wände in Kalksandstein, alle anderen in Holzrahmen- oder Trockenbau – von drei auf fünf Stockwerke erhöht, um dadurch 24 neue Wohnungen zu schaffen. Watermann: „Eine Aufstockung rechnet sich betriebswirtschaftlich nur, wenn sie kombiniert mit der energetischen und sonstigen Sanierung und Modernisierung des vorhandenen Gebäudes vorgenommen wird und dadurch dann die gesamte Außenhülle umfangreich förderfähig wird.“ Er hält es deshalb für außerordentlich sinnvoll, Aufstockungspotenziale bei Sanierungen zu prüfen. „Wenn nur aufgestockt wird, fallen beispielsweise die 3 GARAGENÜBERBAUUNG Hier hat die Volkswohnung Karlsruhe zwölf Wohnungen auf Garagendächern geschaffen 4 BESONDERE OPTIK Die einstigen Garagen sind nach der Aufstockung nicht wiederzuerkennen 4 3
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