Fazit: Nach der gesetzgeberischen Wertentscheidung haben die berechtigten Interessen des Mieters an einer Untervermietung gegenüber den Interessen des Vermieters nur dann zurückzustehen, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar wäre. Die Interessen des Vermieters sind dadurch geschützt, dass der Vermieter eine Erlaubnis zur Untervermietung verweigern darf, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund besteht oder eine Überbelegung des Wohnraums zu befürchten wäre. Auch kann der Vermieter die Untermieterlaubnis unter Umständen von einer Erhöhung der Miete abhängig machen. MIETMINDERUNG TROTZ VERSCHULDENS DES MIETERS? Grundsätzlich kann sich der Mieter nicht auf eine Mietminderung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen oder von ihm zu vertreten ist. Ist jedoch ein vom Mieter verursachter Schaden durch eine vom Vermieter abgeschlossene Sachversicherung gedeckt und fällt dem Mieter hinsichtlich des Verschuldens lediglich einfache Fahrlässigkeit zur Last, so bleibt die Befugnis des Mieters zur Minderung der Miete unberührt. LG Würzburg, Beschluss v. 10.5.2023 – 44 S 119/23 Fakten: Der Mieter verursachte einen Wohnungsbrand, der zur vorübergehenden Unbewohnbarkeit der Wohnung führte. Er verlangt vom Vermieter, eine Mietminderung zu akzeptieren, da er die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß benutzen könne. Der Vermieter lehnt die Mietminderung ab vor dem Hintergrund des eigenen Verschuldens des Mieters. Entscheidung: Das Gericht gibt dem Mieter Recht. Dieser habe den Brand zwar verursacht. Er habe jedoch den ihm obliegenden Entlastungsbeweis erbringen können, dass ihn an der Brandverursachung kein Verschulden treffe. Dies habe zur Folge, dass der Kläger als Mieter zur vollständigen Mietminderung während der Unbewohnbarkeit der Wohnung berechtigt sei. Fazit: Ist der Vermieter gegen die vom Mieter verursachten Schäden versichert (Gebäudeversicherung, Leitungswasserversicherung etc.), so ist der Gebäudeversicherungsvertrag dahingehend auszulegen, dass der Versicherer auf einen Regress gegen den Mieter verzichtet, wenn der Schaden nur durch einfache Fahrlässigkeit verursacht worden ist. Der Versicherer kann den Mieter nach dieser Rechtsprechung aber in Regress nehmen, wenn der Schaden vom Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wird. RECHT ZUR UNTERVERMIETUNG GILT AUCH FÜR NEBENWOHNUNG Will ein Mieter seine bisherige Hauptwohnung aus beruflichen Gründen weiterhin als Nebenwohnung benutzen, kann dies ein berechtigtes Interesse für eine teilweise Untervermietung begründen. BGH, Urteil v. 27.9.2023, VIII ZR 88/22 Fakten: Der Mieter einer Dreizimmerwohnung in Berlin verlangt von der Vermieterin die Zustimmung zur teilweisen Untervermietung. Er bewohnte die Wohnung mit seiner Ehefrau und einem Kind. Nach der Geburt eines weiteren Kindes zog die Familie 17 Kilometer entfernt an den Stadtrand. Auch nach dem Familienumzug will der Mieter die Wohnung weiterhin nutzen. Er sei Geschäftsführer einer in der Nähe der Wohnung ansässigen Spedition, die viel mit Geschäftspartnern in Lateinamerika zu tun habe. Wegen der Zeitverschiebung arbeite er häufig frühmorgens und spätabends. Tagsüber nutze er die Wohnung zum Ausruhen. Die Vermieterin stimmte zunächst bis Juni 2020 befristet einer Untervermietung zweier Zimmer zu. Spätere Begehren des Mieters auf Zustimmung zur unbefristeten Untervermietung der beiden Zimmer an namentlich benannte Personen lehnte die Vermieterin ab. Die anschließende Klage des Mieters auf Erlaubnis der Untervermietung hatte vor dem Amtsgericht Erfolg. Das Landgericht sah die Sache anders und verneinte ein Interesse des Mieters an einer Untervermietung im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Mieter ginge es nur darum, zur Kostenreduzierung (Unter-)Mieteinnahmen zu erzielen. § 553 Abs. 1 BGB diene aber ausschließlich dem Bestandsschutz und schütze nur den Erhalt des Mietverhältnisses über den Hauptwohnsitz. Entscheidung: Der BGH hebt das Urteil der Vorinstanz auf. Diese habe den Begriff des „berechtigten Interesses an einer Untervermietung“ des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zu eng verstanden. Das sei nämlich schon dann anzunehmen, wenn der Mieter vernünftige Gründe vorbringe, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Der Wunsch des Mieters, durch die Einnahmen aus einer Untervermietung seine Mietaufwendungen zu verringern, sei grundsätzlich solch ein berechtigtes Interesse. Das setze nicht voraus, dass es sich um seine Hauptwohnung handelt. Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft sprächen gegen ein zu enges Verständnis des „berechtigten Interesses“. 106 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2024 Verwaltung & Vermarktung Recht
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