VOLLZUG DER TEILUNGSERKLÄRUNG BEI ERBBAURECHT Ein an dem Grundstück bestehendes Erbbaurecht hindert nicht den Vollzug einer Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG. OLG München, Beschluss v. 24.8.2023, 34 Wx 202/23 e Fakten: An dem Grundstück wird ein Erbbaurecht bestellt. Es ist mit Mehrfamilienhäusern bebaut. An den einzelnen Einheiten besteht nach Aufteilung des Erbbaurechts je ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht. A und B sind im Grundbuch gemeinschaftlich als Eigentümer aller Erbbaurechte zu Bruchteilen eingetragen. Sie veräußern ihre Miteigentumsanteile an dem Grundstück unter weiterer Aufspaltung an diverse Erbbauberechtigte. Auch erklären sie die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. Das Grundbuchamt will den Antrag nicht vollziehen. Der Eigentümer eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks dürfe nicht über das Bauwerk verfügen, da es als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts gelte. Entscheidung: Dies sieht das Gericht anders! Gem. § 8 Abs. 1 WEG könne der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile so teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden sei. Die an den Gebäuden begründeten Wohnungs- und Teilerbbaurechte stünden der Aufteilung nicht entgegen. Fazit: Die bisherige obergerichtliche Rechtsprechung und Teile der Literatur meinen, ein bestehendes Erbbaurecht hindere den Vollzug einer Teilungserklärung gem. § 8 Abs. 1 WEG. Der Senat folgt dem in Übereinstimmung mit anderen Stimmen nicht. VERLEGUNG BREITBANDNETZ AUF PUTZ Der Beschluss, ein Breitbandnetz im Sondereigentum auf Putz zu verlegen, ist nichtig. AG Bremen-Blumenthal, Urteil v. 3.5.2023, 44 C 8/22 Fakten: Die Wohnungseigentümer beschließen, ihr Kabelnetz in ein auf 862 MHz modernisiertes Breitbandnetz zu ändern und einen „Kabelfernsehlieferungvertrag“ mit V nach seinem Angebot und einer Laufzeit von zehn Jahren zu schließen. Beim Angebot heißt es: „Die Kabel … werden … in die … Leerrohre verlegt. Sind keine Leerrohre vorhanden, erfolgt die Installation mittels Aufputzkanal.“ Entsprechende Leerrohre sind im Sondereigentum von Wohnungseigentümer K nicht vorhanden. Das bisher vorhandene Kabelnetz ist unter Putz verlegt. Wohnungseigentümer K meint, der Beschluss sei mangels Beschlusskompetenz nichtig. Die Installation im Sondereigentum auf Putz greife in seine Sondereigentumsrechte ein. Entscheidung: Das AG gibt der Klage statt! Zwar dürfte für die Modernisierung des vorhandenen Kabelnetzes eine Beschlusskompetenz bestehen, da sie das gemeinschaftliche Eigentum betreffe. Der Beschluss sehe jedoch eine konkrete Ausführung vor, die erheblich und dauerhaft in das Sondereigentum eingreife. Für Maßnahmen am Sondereigentum fehle es den Wohnungseigentümern „in der Regel“ aber an der Beschlusskompetenz. Fazit: Bei Erhaltungsmaßnahmen ist das Gebot der Rücksichtnahme zu beachten. Entsprechendes gilt bei anderen Eingriffen in das Sondereigentum zur Erhaltung/Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums. Etwas anderes kann dort gelten, wo ein Weg, der mit geringeren Nachteilen verbunden wäre, mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden wäre. UMLAGE-BESCHLUSS: RÜCKWIRKENDE ÄNDERUNG Der Beschluss, einen Umlageschlüssel rückwirkend zu ändern, widerspricht in der Regel einer ordnungsmäßigen Verwaltung. LG Düsseldorf, Urteil v. 19.4.2023, 25 S 34/22 Fakten: Die Wohnungseigentümer beschließen am 21.9.2021, mit Wirkung ab dem 1.1.2019 die Kosten unter anderem wie folgt umzulegen: Kaltwasser und Abwasser verbrauchsabhängig, Kabel-TV/RundfunkVersorgung nach der Anzahl der Einheiten. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Entscheidung: Mit Erfolg! Zwar bestehe eine Beschlusskompetenz für eine rückwirkende Änderung eines Umlageschlüssels, selbst dann, wenn bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume betroffen seien. Ein Beschluss, einen Umlageschlüssel rückwirkend zu ändern, widerspreche aber einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Hier habe das Ziel der Gerechtigkeit Vorrang vor Vertrauensschutzgesichtspunkten. Besondere Umstände, die eine Rückwirkung ausnahmsweise zulassen würden, seien nicht ersichtlich. Fazit: Die LG-Lösung entspricht dem allgemeinen Denken. Danach gilt: Der Beschluss, einen Umlageschlüssel 103 · Immobilienwirtschaft · 01 / 2024
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