Immobilienwirtschaft 9/2019

57 www.haufe.de/immobilien 0 9.2019 FAKTEN: Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine im 1. OG eines ehemaligen Fabrikgebäudes gelegene Wohnung. Die Räume werden über eine großflä- chige Fensterfront belichtet. Die Fenster können konstruktionsbedingt nur zu einem geringen Teil geöffnet werden. Zur Reinigung dieser Fenster muss ein professionelles Reinigungsunternehmen beauftragt werden. Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Auftrag hierzu vomVermieter oder vomMieter zu erteilen ist und wer von den Parteien hierfür die Kosten zu tragen hat. Der Mieter, meint der BGH. Er sei auf Grund seiner Obhutspflicht gehalten, die Mieträume zu reinigen. Dies gilt grundsätzlich auch für die Außenflächen der Wohnungsfenster einschließlich der Fensterrahmen. FAZIT: Fraglich kann sein, ob etwas anderes gilt, wenn die Belichtung derMieträume über eine Glasfront erfolgt, deren Außenflächen nicht von derWohnung aus zu reinigen sind. Hier wäre in Erwägung zu ziehen, dass die Glasfront Teil der Fassade ist, für deren Rei- nigung der Vermieter zuständig ist. Der BGH befasst sich mit dieser Frage jedoch nicht. Aktuelle Urteile « REINIGUNGSPFLICHT Fensterflächen, die nur von außen zu reinigen sind Die Reinigung gemieteter Räume obliegt nach allgemeiner Ansicht dem Mieter. Dies gilt auch für die Reini- gung von Fenstern, deren Außenflä- chen nicht von der Wohnung aus zu reinigen sind. BGH, Beschluss vom 21.08.2018 – VIII ZR 188/16 FAKTEN: In einem Formularmietvertrag über Ladenflächen in einem Einkaufscenter ist als Vertragszweck der Betrieb eines Fastfood-Restaurants vereinbart. Ansprüche des Mieters auf Konkurrenzschutz sind vertraglich ausgeschlossen. Der Mieter erachtet den Ausschluss von Konkurrenzschutz für unwirksam und hat deshalb das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Der Vermieter klagt auf Feststellung, dass derMietvertrag fortbesteht. Mit Erfolg. Nach herrschender Meinung ist eine Klausel über eine Sortimentsbindung wirksam, auch wenn dem Mieter zugleich Konkurrenzschutz versagt wird. Durch den Ausschluss von Konkurrenzschutz sollen Streitigkeiten über Überschneidungen in den jeweiligen Sortimenten vermieden werden. FAZIT: Da die Frage der Wirksamkeit von kombinierten Klauseln zum Ausschluss von Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz bei gleichzeitiger Auferlegung einer Betriebspflicht und Sortimentsbindung in der obergerichtlichen Rechtsprechung unter- schiedlich beurteilt wird, hat das Gericht die Revision zugelassen. Diese ist beim BGH unter dem Aktenzeichen XI ZR 51/19 rechtshängig. MIETVERTRAG ÜBER LADENLOKAL Sortimentsbindung bei aus- geschlossenem Konkurrenz- schutz Der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenz-, Sortiments- und Bran- chenschutz in einem Einkaufszentrum stellt trotz Betriebspflicht und Sorti- mentsbindung keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs.1 BGB dar. KG, Urteil v. 11.04.2019, 8 U 147/17 FAKTEN: Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume. DasMietverhältnis ist beendet. Der Vermieter betreibt die Zwangsvollstreckung. Hierbei stellt sich heraus, dass der Mieter die Räumlichkeiten einem Untermieter zu Wohnzwecken überlassen hat. Der Eigentümer der Räume macht geltend, dass er hier- von nichts gewusst habe. Er beantragt, dieWohnungsnutzerin imWege der einstweiligen Verfügung zur Räumung zu verpflichten. Zu Recht. Nach § 940 ZPO sind einstweilige Verfügungen auch zum Zwecke der Regelung eines Zustandes zulässig, sofern diese zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheint. Die Anwendung in diesem Fall ist zwar streitig, das Gericht meint jedoch, der Vermieter von Gewerberäumen bedürfe in diesem Fall eines besonderen Schutzes. FAZIT: Die Voraussetzungen des § 940a ZPO sind vom Vermieter glaubhaft zu machen. Zusätzliche Anforderungen an das Vorliegen eines Verfügungsgrundes, etwa eine Inte- ressenabwägung, sind bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO nicht zu stellen. GEWERBEMIETE Räumungsverfügung gegen Wohnungsnutzer Eine Räumungsverfügung ist unter Berücksichtigung der gesetzgebe- rischen Wertung der Vorschriften der §§ 940, 940a ZPO auch für gewerblich genutzte Räume zulässig. KG Berlin, Beschluss v. 09.05.2019, 8 W 28/19