Immobilienwirtschaft 9/2019

FAKTEN: In der Gemeinschaftsordnung sind Eigentümern beschränkte Sondernutzungs- rechte eingeräumt, unter anderemauch für die Zugangsräume zuHeizungs-, Zähler- und Tankraum. Das Grundbuchamt meint, die Regelung könne nicht eingetragen werden, da diese Räume zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stünden. Zu Unrecht. Der Einräumung eines Sondernutzungsrechts stehe die Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG nicht entgegen. Denn hier sei das Sondernutzungsrecht ausdrücklich beschränkt eingeräumt worden, sodass der Zugang der weiteren Eigentümer zur Heizung und zum Tankraum schon deswegen gewährleistet sei. FAZIT: Um einem Eigentümer die Möglichkeit zu geben, einen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienenden Raum imWesentlichen allein zu gebrauchen, kann man überlegen, an ihm ein Sondernutzungsrecht zu begründen. Dieses muss allerdings ein Mitgebrauchsrecht der anderen Eigentümer vorsehen, was wohl ausdrücklich an- geordnet werden muss. Ein dauerhafter Mitgebrauch kann jedenfalls nicht aus § 242 BGB hergeleitet werden. 53 www.haufe.de/immobilien 0 9.2019 Wohnungseigentumsrecht » Regelung enthalte die Gemeinschaftsord- nung jedoch nicht. K könne von der Ge- meinschaft keine Erstattung der Kosten verlangen. Nach der bisherigen Recht- sprechung des BGH komme ein Berei- cherungsausgleich in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin würde durchgeführt werden müssen. Diese Ausnahme hält das Gericht jedoch nicht weiter aufrecht. Auch der Irrtum sämtlicher Eigentümer der Eigentumsanlage, die Erneuerung der Fenster sei Aufgabe der jeweiligen Son- dereigentümer, ändere an der Auffassung nichts. FAZIT: Der BGHändert in kurzer Zeit seine Auffassung. Er erteilt sämtlichen Aufwen- dungsersatzansprüchen eine Absage, so- FAKTEN: Eigentümer K lässt einfach ver- glaste Holzfenster durch Kunststofffenster ersetzen. Ähnlich waren vorher viele Ei- gentümer in der Eigentumsanlage ver- fahren. Sie stützten sich dabei auf die Ge- meinschaftsordnung, in der es heißt, dass jeder Eigentümer zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung seiner Wohnung verpflichtet sei und diese Ver- pflichtung insbesondere die Fenster um- fasse. K klagt nun gegen die Gemeinschaft auf Wertersatz. Ohne Erfolg! ENTSCHEIDUNG: Die Fenster nebst Rahmen stünden gemäß § 5 Abs. 2WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Die Ei- gentümer hätten zwar die Möglichkeit, etwas anderes zu vereinbaren, eine solche Urteil des Monats: Unerlaubte Erhaltungsmaßnahme: Änderung der Rechtsprechung Einem Eigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Eigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. BGH, Urteil v. 14.06.2019, V ZR 254/17 FLÄCHEN UND FLURE Eingeschränktes Sonder- nutzungsrecht möglich An Flächen oder Fluren, die Zugang zu Räumen ermöglichen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, kann wenigstens ein eingeschränk- tes Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. OLG München, Beschluss v. 10.04.2019, 34 Wx 92/18 weit ein entsprechender Eigentümer nicht als Notgeschäftsführer gehandelt hat. Die- se strenge Sichtweise hat eine vertretbare Grundlage (§ 21 Abs. 4 WEG). Anders dürfte es, nach der hier vertretenen Auf- fassung, bei einem irrtümlichen Handeln sein. Fraglich ist auch, was gilt, wenn ein Eigentümer den Verwalter auf eine Erhal- tungsmaßnahme anspricht, die regelmä- ßige Versammlung aber erst im nächsten Jahr stattfinden wird. Hat ein Eigentümer in diesem Fall oder dann, wenn er eine bauliche Veränderung anstrebt, zu der er die Zustimmung der anderen Eigentümer benötigt, ein Recht darauf, dass der Ver- walter eine außerordentlicheVersammlung einberuft? Nach der hier vertretenen Auf- fassung ist ein solches Recht zu bejahen. Aktuelle Urteile