Immobilienwirtschaft 9/2019

52 VERMARKTUNG & MANAGEMENT I RECHT Präsentiert von: Rechtsanwältin Constanze Becker Fachanwältin für Miet- und Wohnungs- eigentumsrecht, München Maklerrecht Maklerkunde, trotz geäußerter rechtlicher Bedenken, 5.400 Euro an den Makler. Die Verkaufsverhandlungen zogen sich hin, sodass das Objekt auch zwischenzeitlich auf Wunsch des Verkäufers wieder online zum Verkauf aktiviert wurde. Der Kunde sagte den für Ende August vorgesehenen Notartermin ab und forderte imNachgang die Reservierungsgebühr zurück. ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE: Der Kunde er- hielt seine Reservierungsgebühr zurück. Bei der vom Makler verwendeten Rege- lung handelte es sich, trotz handschrift- licher Zusätze, umAllgemeine Geschäfts- bedingungen i. S. d. § 305 Abs. 1 BGB. Die getroffene Vereinbarung, wonach dem Beklagten für die verbindliche Re- servierung des Grundstücks ein Betrag von 5.400 Euro zusteht, den er nur dann zurückzahlenmuss, wenn der Kaufvertrag aus Gründen, die beim Verkäufer liegen, nicht zustande kommt, benachteiligt den Kläger unangemessen und ist deshalb ge- mäß § 307 BGB unwirksam. Die Pflicht zur Zahlung der Reservierungsgebühr be- SACHVERHALT: Der Maklerkunde zahlte an den Makler eine Reservierungsgebühr in Höhe von 5.400 Euro, die dieser trotz Zahlungsaufforderung nicht zurück zahlte. Der beklagte Makler hatte im Som- mer 2016 ein bebautes Grundstück zum Verkauf angeboten. Der klagende Kunde besichtigte das Objekt und unterzeichnete später die ihmvomMakler zur Verfügung gestellten Formulare „Notar-Beauftra- gung und Reservierungsauftrag für den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags“ sowie einen „Reservierungsauftrag/Ver- einbarung Maklercourtage“. Zugleich schlossen die Parteien mit gesondertem Schriftstück eine Makler- courtage-Vereinbarung, wonach dem Beklagten aufgrund der Vermittlungsleis­ tungen eine Courtage in Höhe von insge- samt 20.400 Euro inkl. Mehrwertsteuer zusteht. Die Parteien vereinbarten fol- gende Zahlungsbedingungen: › 5.400 Euro fällig und zahlbar sofort mit Reservierung als Nachweis-Courtage; wenn der Kaufvertrag aus Gründen, die beim Verkäufer liegen, nicht zustande kommt, wird der Betrag innerhalb von 14 Tagen zurückgezahlt. Reservierung läuft ab sofort bis zum Kaufabschluss ca. 20.08.2016. › 15.000 Euro fällig mit Abschluss des Kaufvertrags als Vermittlungs-Courtage und zahlbar innerhalb von drei Tagen nach Kaufvertragsabschluss. Die Vereinbarung enthielt auch hand- schriftliche Einfügungen durch den Mak- ler. Am 27.07.2016 zahlte der klagende vorteilt allein den Makler und bringt für den Kunden keinen Mehrwert. Durch die Reservierungsvereinbarung sichert sich allein derMakler eine erfolgsunabhängige Vergütung, ohne dass gewährleistet ist, dass sich aus dieser Vereinbarung für den Kunden nennenswerte Vorteile ergeben. Die Dauer der zugesagten Reservie- rung betrug hier lediglich einen Monat, sodass keinesfalls die Gefahr bestand, das Objekt nicht mehr anderweitig zu dem ins Auge gefassten Kaufpreis veräußern zu können. FAZIT: Für den Fall einer Reservierungs- vereinbarung durch einen Makler wäre Folgendes wichtig: › eine möglichst individuelle Vereinba- rung; keine Vorlage eines Formulars › Es muss deutlich werden, dass der Mak- ler die Verkaufsentscheidung des Ver- käufers auch beeinflussen kann, sodass tatsächlich kein Verkauf an Dritte zu befürchten ist. › eine mehr als einen Monat andauernde Laufzeit Wichtig ist die Regelung, dass im Fall, in dem der potenzielle Käufer das Nichtzu- standekommen des Kaufvertrages nicht zu vertreten hat, die Gebühr nicht verloren, sondern zurückzuerstatten ist. DemKun- den ist durch einenVorbehalt des Nach- weises offenzuhalten, dass der Makler nur einen geringeren Aufwand hatte. Bis zur endgültigen Entscheidung dürfte es daher schwierig sein, eine „wirksame“ Vereinba- rung mit demKunden abzuschließen. « Und immer wieder die Reservierungsgebühr Zur Unwirksamkeit einer Vereinbarung einer Reservierungsgebühr in AGB des Maklers gem. § 307 BGB. Die Kenntnis der Nichtschuld gem. § 814 BGB ist nicht gegeben, wenn der Leistende trotz Zweifel an der Wirksamkeit der vereinbarten Reservierungsgebühr davon ausgeht, die gezahlte Reservierungsgebühr ohnehin zu schulden, weil diese nach der Verein- barung der Parteien bei Zustandekommen des Immobilienkaufvertrags auf die Maklercourtage angerechnet werden soll. LG Bremen, Urteil vom 02.10.2017 – Az. 1 O 1683/16 Der Makler kann entgeltpflichtige Reservierungen vornehmen, muss dabei jedoch einiges beachten.