Immobilienwirtschaft 9/2019

37 www.haufe.de/immobilien 0 9.2019 der UniImmo: Europa mit 175 Millionen Euro, der Deka-ImmobilienEuropa bringt es dagegen nur auf vergleichsweise knapp 120 Millionen Euro pro Objekt. „Großvolumige Ankäufe sind prinzi­ piell ein geeignetes Instrument, um starke Mittelzuflüsse und hohe Liquiditätsquo­ ten schnell in Investments zu verwandeln“, erklärt Knorr. Allerdings hat die Strategie auch einen Haken: Wenn man verkaufen will, kann es durchaus schwieriger sein, für die Immobilie Interessenten zu finden. Ferner ergab die Untersuchung, dass in den vergangenen fünf Jahren das durch- schnittliche Alter der Fondsimmobilien der von Scope begutachteten Portfolien Der Run auf Immobilien hält an. Davon profitieren Offene Immobilienfonds, die von Anlegern mit Geld überschüttet werden. Doch für die Fonds wird es immer schwieriger, lukrative Objekte zu finden. Das wirkt sich auch auf die Altersstruktur ihrer Portfolios aus. Knorr. Viele Fonds investierten in Projekt­ entwicklungen und in die Revitalisierung von Objekten, das werde sich positiv auf die Altersstruktur auswirken. „Professio­ nelle Investoren sollten in allenNutzungs­ klassen das Altern ihrer Immobilien ak­ tiv mitverfolgen“, fordert Jürgen Overath, Vorstandsmitglied von TLG Immobilien. Neben Büros sieht er insbesondere bei Shopping-Centern und bei in die Jah­ re gekommenen Fachmarktzentren einen wachsenden Anpassungsbedarf. „So wird die wachsende E-Mobilität dazu führen, dass Mieter und Nutzer das Vorhanden­ sein einer modernen Ladeinfrastruktur in Gebäuden erwarten.“ Um sich frühzeitig auf Entwicklungen einzustellen, sei eine Lebenszyklusplanung für den Immobili­ enbestand empfehlenswert, rät er. Ähnlich denkt Ulrich Steinmetz, Lei­ ter Retail-Immobilienfonds und Asset Management Deutschland bei der DWS: „Wir schauen uns jede Immobilie mindes tens einmal jährlich genauer an“, sagt er. Das Alter der Immobilie spiele eine Rol­ le, aber es gebe keine festen Obergrenzen. Objekte würden kontinuierlich weiterent­ wickelt, etwa in puncto Energieeffizienz. Den stetigen Verbesserungsprozess hat auch die Konkurrenz längst verinnerli­ cht. So lässt die Union Investment Real Estate derzeit drei Hotels modernisieren – Investitionsvolumen: jeweils ein drei­ stelliger Millionenbetrag. „Mieterwechsel bei Bürogebäuden, die auf einen Mieter zugeschnitten waren, erhöhen die Nach­ vermietungskosten“, sagt er. Daher seien flexibel konfigurierte Gebäude attraktiver. Bei der Deka Immobilien weist man darauf hin, dass die Bedeutung des Alters in anderen Ländern viel entspannter be­ urteilt werde. So sei der Deka-Immobilien Global regelmäßig das statistisch älte­ ste Portfolio, habe aber gleichzeitig die höchste Vermietungsquote. von zwölf auf 14 Jahre gestiegen ist. „Auf den ersten Blick scheint das nicht allzu dramatisch zu sein“, so die Branchenex­ pertin. Doch auffällig ist, dass sich der Anteil der relativ bejahrten Objekte mit einem Alter von 15 bis 20 Jahren von elf auf 22 Prozent verdoppelte, während sich der Anteil derer, die zehn Jahre oder jün­ ger sind, von 45 auf 28 Prozent verringerte. „Ein Grund hierfür ist sicher das knappe Objektangebot“, erklärt Dietmar Fischer, Partner beimBeratungsunterneh­ men EY im Bereich Real Estate. Das er­ schwert die Portfoliobereinigung. „Nicht nur Ankäufe ziehen sich in die Länge, der Exit dauert ebenfalls länger“, fügt Fischer hinzu. Darauf müssen sich die Fonds­ gesellschaften einstellen, auch weil sich Nutzungs gewohnheiten schneller ändern. Lebenszyklusplanung für den gesamten Bestand ist sinnvoll Gerry Dietel, Head of Product Ma­ nagement &FundManager des hausInvest bei der Commerz Real, führt Büroimmo­ bilien als Beispiel an: „Die Modernisie­ rungszyklen vonBürogebäuden verkürzen sich zunehmend, da sich die Anforderun­ gen der Mieter immer rascher wandeln.“ Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate, unterstreicht, dass das formale Alter eines Objektes nicht entscheidend sei und führt den Emporio-Komplex in Hamburg als Beispiel an: Dieser sei zwar 1963 errichtet, aber im Jahr 2012 vollkom­ men neu gestaltet worden. „Immobilien­ wirtschaftlich ist er erst sieben Jahre alt“, argumentiert er. Auch in der Scope-Studie ist das Alter der Immobilien auf dieser Ba­ sis fixiert. „Ein komplett saniertes, energetisch optimiertes älteres Gebäude am richtigen Standort lässt sich bestens vermieten“, so « Norbert Jumpertz, Staig Neben Büros haben insbeson- dere Shopping-Center und in die Jahre gekommene Fach- marktzentren einen wachsen- den Anpassungsbedarf.