Immobilienwirtschaft 9/2019

13 www.haufe.de/immobilien 0 9.2019 Smart Homes verlangen auch datenschutzrechtlich nach einwandfreien Lösungen. Bauträger, Projektentwickler und Eigentümer müssen bestimmte Anforderungen erfüllen, damit die digitalen Anwendungen nicht zum Eigentor werden. Deshalb beeinflusst der Datenschutz schon die Phase der Planung der Smart- Home-Anwendungen in einem Neubau. Im Idealfall werden die Anwendungen bereits in die Teilungserklärung aufge- nommen und zum festen Bestandteil der Immobilie und der späteren Wohnungs­ eigentümergemeinschaft gemacht. In den Fällen des Wohnungsneu- baus außerhalb einer WEG werden Käufer verpflichtet, die Smart-Home- Anwendungen zum festen Bestandteil des Mietvertrags zu machen, damit spä- ter die sich ändernden Mieterwünsche nicht Auswirkungen auf die bauliche Gestaltung der Immobilie haben oder den Eigentümer Rückbaupflichten treffen. in allen Verträgen wird auf die Smart- Home-Anwendungen verwiesen und die- se zumvertraglichen Bestandteil gemacht. In dem Fall können die Nutzer später kei- nen Rückbau verlangen. Aus datenschutz- rechtlicher Sicht ist diese Lösung sicher zu präferieren. Bauliche Anforderungen sprechen jedoch oft eine andere Sprache. Eigentümer müssen Mieter im Zu- sammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags nicht nur über die einge- bauten Smart-Home-Anwendungen und die datenschutzrechtlichenKonsequenzen wie die Nutzung und Weitergabe der Da- ten informieren, sondern diese auch zum festen Bestandteil des Mietvertrags ma- chen, damit Mieter nicht nachträglich aus den Smart-Home-Anwendungen ausstei- gen können. Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) kann im Zweifel den Mietern das Recht zum Rückbau von Smart-Home-Anwen- dungen geben. Hinter der Aussage desMinistersMaas geht es imKern umdie Frage des „Opt-in“. Ein Bewohner eines Smart Homes hat sich in der Regel mit den datenschutzrecht- lichen Auswirkungen der verschiedenen Smart-Home-Anwendungen befasst und duldet diese oder versucht die Risiken, die sich daraus für ihn ergeben können, zu be- herrschen. Besucher vonBewohnern eines Smart Homes haben dieseMöglichkeit des aktiven „Opt-in“ aber häufig nicht. Für sie würde es bedeuten: „Besuche mich (und hinterlasse deine Daten) oder besuche mich nicht.“ Auch die Frage, wie die Be- sucher darüber informiert werden, dass in einemSmart Home Daten über sie gesam- melt werden, ist dabei noch völlig offen. Im Idealfall werden die Anwendungen des Smart Homes schon in die Teilungserklärung einer Immobilie aufgenommen Wie also gehen Eigentümer, Bauträ- ger und Projektentwickler richtig vor? Wenn sie Smart-Home-Anwendungen in Neubauprojekten einbauen, wollen sie gewährleistet wissen, dass es später keine Rückbaupflicht gibt. Deshalb ist für sie wichtig, dass die Smart-Home-Anwen- dungen rechtlich einwandfrei verankert werden, sodass Käufer, selbst nutzende Ei- gentümer undMieter die fest eingebauten digitalen Anwendungen nicht verweigern können. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten: Es wird entweder ein aktives „Opt-out“ in dem Sinn vorgesehen, dass für die einge- bauten Lösungen auch eine nicht-digitale Alternative zur Nutzung bereitsteht, oder Foto: gettyimages.de/mikkelwilliam « Sven R. Johns, Rechtsanwalt, Berlin Smartphone statt Schlüssel: Elektronische Schließanlagen sind praktisch, aber datenschutzrechtlich sind bislang viele Fragen ungeklärt.