BAUEN UND TECHNIK 05 BAUEN UND TECHNIK 21 Fossile Brennstoffe sind „teuer, schwerfällig und hässlich“ – so die Aussage des australischen Milliardärs Andrew Forrest auf dem Weltwirtschaftsforum. Regenerative Energie hingegen wird zum „No Brainer“ – anders ausgedrückt: Die Entscheidung für nachhaltig erzeugte Energie hat keine Nachteile. Trotz aller populistischer Kampagnen zur Stigmatisierung von Klimaschutz als „Woke“ und damit letztlich lächerlich muss man nüchtern feststellen, dass die Gesellschaft und spezifisch die Immobilienwirtschaft ein hohes Eigeninteresse daran haben muss, den Ausbau regenerativer Energieerzeugung am Objekt und im Quartier weiter voranzutreiben. Aus einzelwirtschaftlicher Sicht ergeben sich drei zentrale Argumente: finanzielle Vorteilhaftigkeit, Versorgungssicherheit sowie Vermeidung transitorischer Risiken. Finanzielle Vorteile und Versorgungssicherheit Bei einem durchschnittlichen Energieverbrauch der deutschen Wohnimmobilienbestände von jährlich 146 kWh/m² und einer CO2 Intensität von jährlich 33 kg/Co2e/m² wird schnell deutlich, dass eine mit dem Pariser Klimavertrag (respektive den deutschen Klimazielen) konforme Dekarbonisierung auch wirtschaftliche Vorteile bedingen wird. Eine Absenkung der Verbräuche auf ein Niveau von 60 kWh/m²/pa sowie die vollständige Vermeidung der Treibhausgas Emissionen durch die Verwendung regenerative Energieträger eröffnet massive Spielräume zur Erhöhung der Nettokaltmieten in Höhe von circa 10 % bis 2045 (da bei gleichbleibender Gesamtbelastung aus Sicht der Mieterinnen und Mieter die eingesparten Nebenkosten gegebenenfalls dem Vermieter zugutekommen). Gleichzeitig werden die Bestände resilienter gegenüber Energiepreisschwankungen und bei der Produktion erneuerbarer Energie am Objekt erhöht sich der Autarkiegrad. Das Argument der Versorgungssicherheit hat aufgrund der Unzuverlässigkeit öffentlicher Netze in weiten Teilen der Welt bereits heute eine hohe Relevanz – in zunehmend unsicheren Zeiten nimmt die Bedeutung auch in Kontinentaleuropa stetig zu. Neben der vorgenannten Volatilität von Energiepreisen ist auch die hohe Dynamik der Preissteigerungen ein zentraler Treiber der Vorteilhaftigkeit. Der Strompreis für Haushalte notiert gegenwärtig bei knapp 0,5 €/kWh. Vor fünf Jahren waren es 0,38 €/kWh – ein Anstieg von über 30 %. Auch bei langjährigen Betrachtungen notieren die Energiepreissteigerungen regelmäßig über der allgemeinen Teuerungsrate. Ein weiteres Indiz für die finanzielle Vorteilhaftigkeit: Bei am Aktienmarkt gelisteten Immobilienkonzernen werden die hohen internen Renditeanforderungen von Projekten zum Ausbau der regenerativen Energieerzeugung mittlerweile erfüllt. Vermeidung transitorischer Risiken Werden Immobilienbestände nicht dekarbonisiert entstehen, sogenannte transitorische Risiken: die Objekte sind regulatorischen Repressalien wie etwa CO2 Steuern oder Vermietungs und Verkaufsverboten ausgesetzt, die Nachfrage und Zahlungsbereitschaft für derartig nicht ESG konforme Objekte am Markt sinkt, Mieter wollen weniger Kaltmiete zahlen, da ihre Nebenkosten steigen – die Liste möglicher Risiken ist lang. Bei vielen weltweiten Projekten zur Vermeidung dieser transitorischen Risiken war ein Satz stehts zentral – und er gehört meines Erachtens in jede Immobilienstrategie: „Exit all fossil fuel combustion on site.“ Das heißt, es sollte jede Art der Verbrennung fossiler Brennstoffe am Objekt so rasch wie möglich beendet werden. Die Kosten dieser Umstellung werden dabei oft überschätzt. Langfristig angelegte Sanierungsfahrpläne zeigen, dass beispielsweise beim Ersatz von Gas oder Öl durch Wärmepumpen lediglich die zusätzlichen Kosten als nachhaltigkeitsbezogene Aufwendungen betrachtet werden dürfen; zumal der Ersatz der Gasheizung ohnehin angestanden hätte. Dass der Umbau der Energiesysteme in Europa und überhaupt weltweit lediglich schleppend verläuft, ist ein Irrglaube, der aktuell von der Trump Administration befeuert wird. China hat beispielsweise im vergangenen Jahr mehr Solarenergie installiert als in den drei vorangegangenen Jahren zusammen und mehr als der Rest der Welt kumuliert. Deregulierung und KI Es wird dieser Tage viel über den Abbau von Regulierung diskutiert. Tatsächlich sind in Deutschland weitere Erleichterungen etwa bei der Anlagengenehmigung oder Mieterstrommodellen notwendig. Dies wären sinnvolle Ansätze der Deregulierung und Vereinfachung von Verwaltungsaufwand. Gerade in Zeiten knapper Haushalte und sinkender Förderungsmöglichkeiten ist es notwendig, marktwirtschaftlichen Ansätzen des verstärkten Ausbaus regenerativer Energie keine weiteren Hürden in den Weg zu legen. Der Verkauf von Energie und gegebenenfalls in Zukunft auch Emissionsrechten ist in jedem Fall ein neues Geschäftsfeld, welches sich in zunehmenden Maßen für die Immobilienwirtschaft eröffnet. Digitalisierung und KI unterstützen diese Ansätze, die nicht nur die Verbräuche der eigenen Bestände senken, sondern auch den Verkauf überschüssiger Energie optimieren. Aber auch bei technischen Lösungen am Objekt sind innovative Ansätze gefragt: So wurde in New York jüngst der erste Wolkenkratzer gebaut, der durch Tiefenbohrungen mit Erdwärme versorgt wird. Klar ist, dass die regenerative Energieerzeugung im Quartier massiv weiter an Bedeutung gewinnt und sich finanziell lohnen wird. Prof. Dr. Sven Bienert Leiter Kompetenzzentrum für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Uni Regensburg REGENSBURG „Dass der Umbau der Energiesysteme lediglich schleppend verläuft, ist ein Irrglaube.“ THEMA DES MONATS
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