BAUEN UND TECHNIK 21 17 Wäre die Wohnungswirtschaft ein Haus, dann wäre sie wohl ein Altbau. Das Thema Digitalisierung wäre der Keller, in den man nicht so gerne geht, weil es dort muffig riecht und manchmal tropft es auch ein bisschen. „Pilotprojekte“ stellt man da unten ab, wenn man sie doch nicht verbaut. Viele haben schon Spinnweben angesetzt. Der Keller ist aber auch das Fundament eines Hauses und wenn es überall schimmelt, wenn Leitungen und ein vernünftiger Sicherungskasten fehlen, hilft es nicht viel, nur an der Fassade zu renovieren. Wer sein Gebäude optimieren, also die Energieeffizienz steigern, Bewirtschaftung vereinfachen, Kosten senken und vielleicht neue Services anbieten will, braucht vor allem eines: verlässliche, vernetzte Daten. Hier kommen digitale Zwillinge ins Spiel – sie sind der Kern moderner Immobilienverwaltung. BIM-Modelle als wichtige Basis Ein digitaler Zwilling ist ein dynamisches Abbild des Gebäudes über alle Lebensphasen hinweg. Schon in der Planungsphase ermöglichen Modelle des Building Information Modeling (BIM) die Simulation von Energieverbräuchen, Materialflüssen und CO₂- Emissionen. So können Architekten und Ingenieure Entwürfe optimieren, bevor überhaupt ein Spatenstich erfolgt. Ressourcen werden gezielt eingesetzt, Rohstoffe eingespart und Bauzeiten reduziert. Digitale Modelle sorgen für eine bessere Koordination zwischen Gewerken und Lieferanten. Qualität und Zeitpläne werden transparenter, Fehler lassen sich früher erkennen und vermeiden. Genau aus diesem Grund macht die Bundesregierung den Einsatz von BIM bei öffentlichen Bauprojekten auch nach und nach verpflichtend. Der vielleicht größte Hebel liegt im Gebäudebetrieb und damit im Bestand. Hier entstehen über die Jahrzehnte die meisten Kosten – und die größten Emissionen. Ein digitaler Zwilling dient als zentrales System, um Baumaterialien, Wartungsinformationen und Zustandsanalysen zu bündeln. Ohne digitales Fundament bleibt jede Optimierung ein Ratespiel. Wer Gebäudeinformationen nur im Papierarchiv sammelt, saniert quasi blind und hofft auf das Beste. Wer digitale Daten hat, kann KI-basierte Simulationen fahren, die Wirtschaftlichkeit unterschiedlicher Szenarien analysieren und gezielt wirkungsvolle Maßnahmen umsetzen. Sei es der Austausch einer Heizungsanlage, die Erneuerung der Dämmung oder Photovoltaik auf dem Dach. Wer Sensoren an kritischen Stellen verbaut und in einer Software trackt, sieht Störungen, bevor sie richtig teuer werden. Verwalter können so Instandhaltungsmaßnahmen vorausschauend planen und Einsparpotenziale identifizieren. Gerade bei komplexen Sanierungen im Bestand können 3D-Laserscans bestehende Strukturen präzise erfassen und helfen, böse Überraschungen zu vermeiden. Sogar Handwerker, die wegen der Schadenmeldung einer Mieterin oder eines Mieters im Einsatz sind, können effizienter arbeiten, wenn sie nicht erst anreisen müssen, um zu prüfen, welches Ersatzteil gebraucht wird. Ein digitales Gebäudemodell speichert aber nicht nur, wie dick die Wände sind, sondern kann auch Verbrauchsdaten analysieren. So lässt sich steuern, wie die Haustechnik zusammenspielt, damit das Gebäude energieeffizienter arbeitet. Vergessen wir nicht: die Wohnungswirtschaft steht unter Druck. Klimaschutz, zusätzliche Regulierungsauflagen, steigende Energiekosten und umfangreiche Berichtspflichten lassen sich nicht mehr mit Exceltabellen und PDF-Dateien bewältigen. Wer sein Haus zukunftssicher machen will, muss in die digitale Infrastruktur investieren. Daten sind wertvoll Leider sieht die Realität vielerorts noch anders aus. Der „digitale Keller“ ist feucht und unaufgeräumt: Daten liegen in Silos, Formate passen nicht zusammen, Schnittstellen fehlen. Planungsunterlagen schlummern in alten CAD-Dateien, Verbrauchswerte werden per Post verschickt. Smart Meter laufen vielleicht, dürfen aber nicht in Echtzeit genutzt werden. So ein Fundament trägt keinen Dachgeschossausbau. Die Politik ist hier gefragt, sie muss die Rahmenbedingungen dafür schaffen, dass digitale Gebäudetechnik finanziert und Verbrauchsdaten ausgewertet werden können. Doch auch die Wohnungswirtschaft braucht jetzt Mut zur Entrümpelung. Dafür heißt es Expertise aufbauen und die neu eingestellten Digitalisierungsmanager nicht im laufenden Betrieb verhungern lassen. Außerdem: keine Angst vor Gebäudedaten haben, denn in der Regel fallen die nicht unter die DSGVO. Viel wert sind sie trotzdem und das muss die Branche erkennen. Ihre Digitalstrategie braucht deshalb eine klare Zielsetzung für die Entwicklung des Bestands und damit auch für zukünftsfähige Geschäftsmodelle. Digitalisierungsvorhaben, insbesondere die im Gebäude, sind komplex. Aber wir reden über eine Branche, die Millioneninvestitionen verantwortet, ganze Quartiere verwaltet und Menschen mit Wohnraum versorgt. Da gehört es dazu, auch eine zukunftsfähige und vor allem medienbruchfreie Softwarelandschaft auf die Beine zu stellen. Was auch hilft: Offenheit für die Zusammenarbeit mit einer neuen, jungen Generation an Unternehmen – den Proptechs und Contechs. Denn diese haben für vieles schon eine Lösung oder können sie gemeinsam entwickeln. Dafür braucht es manchmal auch ein bisschen Vertrauen. Denn letztlich wissen wir doch alle, wie zufrieden man ist, wenn man den Keller endlich mal wieder richtig aufgeräumt hat. Nastassja Hofmann Referentin Retail & PropTech Bitkom e.V BERLIN „Ohne digitales Fundament bleibt jede Optimierung ein Ratespiel.“ THEMA DES MONATS
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