Die Wohnungswirtschaft Leseprobe

22 Möglichkeiten der technischen Gebäudeoptimierung 06 Quo vadis Regenerative Energien — alternative Lösungen 10 Service und Dienstleistungen für Mieterinnen und Mieter 78. Jahrgang 2025 Thema des Monats Leseprobe

02 DW Die Wohnungswirtschaft 10 Inhalt 06 Die Stadt Landshut ist mit dem Wohnprojekt „Home and Care“ zum Vorbild für andere Kommunen geworden. Es gab bereits mehrere Anfragen und Besichtigungen der Wohnanlage Bilder: Wobag Sömmerda/Marco Dierbach; Stadt Landshut/Valentina Damian; Metr/Bildschön/Trenkel; Titelbild: Maximilian Kamps/Agentur Blumberg GmbH BAUEN UND TECHNIK 04 Eigentlich ein „No-Brainer“ Quo vadis Regenerative Energien 06 Gebauter Klimaschutz aktiviert die Gesellschaft Umbau eines Bürogebäudes in seniorengerechte Wohnungen MARKT UND MANAGEMENT 10 Wohnformen für viele Lebenslagen Welche Rolle spielen Services beim Wohnungsangebot? 16 S o wird die Website für alle zugänglich Digitale Barrierefreiheit und Usability BAUEN UND TECHNIK 20 Keine Angst vor Daten im Keller! Möglichkeiten der technischen Gebäudeoptimierung 22 Nicht warten, machen! Geringinvestive Heizanlagenoptimierung 26 Ein Koloss über der Autobahn wird saniert Wohnen im Denkmal

DW Die Wohnungswirtschaft 03 22 Die Anbindung der digitalen Steuerung an bestehende Heizanlagen ist noch Handarbeit. Doch dann übernehmen Algorithmen und KI die Optimierung TDM Quo vadis Regenerative Energien — alternative Lösungen Die Transformation des Wärmesektors ist essenziell, um die Klimaziele bis zum Jahr 2045 zu erreichen. Ob Solarenergie, Geothermie, Aquathermie oder Abwärme: Auch für die Wohnungswirtschaft bieten diese sinnvolle Alternativen zu fossilen Brennstoffen. Über Potenziale, Forschungsvorhaben und Anwendungsbeispiele. THEMA DES MONATS TDM Service und Dienstleistungen für Mieterinnen und Mieter Die Treppenhausreinigung oder die Grünpflege gehören in den Beständen der Wohnungsunternehmen längst zum Standard. Oft wird Mieterinnen und Mietern jedoch mehr geboten: etwa „Smart Living“ oder Unterstützung bei veränderten Lebensumständen. Per Klick lassen sich diese Services direkt bewerten. Ein Blick auf Chancen und neue Wege. TDM Lösungen zur Gebäudeoptimierung Geht es darum, die Klimaziele im Gebäudebestand zu erreichen, spielt die Ertüchtigung der Gebäudehülle eine immer geringere Rolle. Die Optimierung der Anlagentechnik zur Steigerung der Energieeffizienz, ihr Monitoring und ihre Steuerung mittels intelligenter Systeme, stehen weit oben auf der Agenda. Die Möglichkeiten dabei sind vielfältig. Das Credo lautet: Machen! Wir geben Anstöße und stellen Beispiele vor.

04 BAUEN UND TECHNIK DW Die Wohnungswirtschaft 20 BAUEN UND TECHNIK DW 05/2025 Zeichnung: Tina Berning TDM QUO VADIS REGENERATIVE ENERGIEN Eigentlich ein „No-Brainer“ Von Prof. Dr. Sven Bienert Regenerative Energieerzeugung im Immobilienbestand ist nicht nur ökologisch, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll. Ein genauer Blick auf die Vorteile lohnt sich.

BAUEN UND TECHNIK 05 BAUEN UND TECHNIK 21 Fossile Brennstoffe sind „teuer, schwerfällig und hässlich“ – so die Aussage des australischen Milliardärs Andrew Forrest auf dem Weltwirtschaftsforum. Regenerative Energie hingegen wird zum „No Brainer“ – anders ausgedrückt: Die Entscheidung für nachhaltig erzeugte Energie hat keine Nachteile. Trotz aller populistischer Kampagnen zur Stigmatisierung von Klimaschutz als „Woke“ und damit letztlich lächerlich muss man nüchtern feststellen, dass die Gesellschaft und spezifisch die Immobilienwirtschaft ein hohes Eigeninteresse daran haben muss, den Ausbau regenerativer Energieerzeugung am Objekt und im Quartier weiter voranzutreiben. Aus einzelwirtschaftlicher Sicht ergeben sich drei zentrale Argumente: finanzielle Vorteilhaftigkeit, Versorgungssicherheit sowie Vermeidung transitorischer Risiken. Finanzielle Vorteile und Versorgungssicherheit Bei einem durchschnittlichen Energieverbrauch der deutschen Wohnimmobilienbestände von jährlich 146 kWh/m² und einer CO2 Intensität von jährlich 33 kg/Co2e/m² wird schnell deutlich, dass eine mit dem Pariser Klimavertrag (respektive den deutschen Klimazielen) konforme Dekarbonisierung auch wirtschaftliche Vorteile bedingen wird. Eine Absenkung der Verbräuche auf ein Niveau von 60 kWh/m²/pa sowie die vollständige Vermeidung der Treibhausgas Emissionen durch die Verwendung regenerative Energieträger eröffnet massive Spielräume zur Erhöhung der Nettokaltmieten in Höhe von circa 10 % bis 2045 (da bei gleichbleibender Gesamtbelastung aus Sicht der Mieterinnen und Mieter die eingesparten Nebenkosten gegebenenfalls dem Vermieter zugutekommen). Gleichzeitig werden die Bestände resilienter gegenüber Energiepreisschwankungen und bei der Produktion erneuerbarer Energie am Objekt erhöht sich der Autarkiegrad. Das Argument der Versorgungssicherheit hat aufgrund der Unzuverlässigkeit öffentlicher Netze in weiten Teilen der Welt bereits heute eine hohe Relevanz – in zunehmend unsicheren Zeiten nimmt die Bedeutung auch in Kontinentaleuropa stetig zu. Neben der vorgenannten Volatilität von Energiepreisen ist auch die hohe Dynamik der Preissteigerungen ein zentraler Treiber der Vorteilhaftigkeit. Der Strompreis für Haushalte notiert gegenwärtig bei knapp 0,5 €/kWh. Vor fünf Jahren waren es 0,38 €/kWh – ein Anstieg von über 30 %. Auch bei langjährigen Betrachtungen notieren die Energiepreissteigerungen regelmäßig über der allgemeinen Teuerungsrate. Ein weiteres Indiz für die finanzielle Vorteilhaftigkeit: Bei am Aktienmarkt gelisteten Immobilienkonzernen werden die hohen internen Renditeanforderungen von Projekten zum Ausbau der regenerativen Energieerzeugung mittlerweile erfüllt. Vermeidung transitorischer Risiken Werden Immobilienbestände nicht dekarbonisiert entstehen, sogenannte transitorische Risiken: die Objekte sind regulatorischen Repressalien wie etwa CO2 Steuern oder Vermietungs und Verkaufsverboten ausgesetzt, die Nachfrage und Zahlungsbereitschaft für derartig nicht ESG konforme Objekte am Markt sinkt, Mieter wollen weniger Kaltmiete zahlen, da ihre Nebenkosten steigen – die Liste möglicher Risiken ist lang. Bei vielen weltweiten Projekten zur Vermeidung dieser transitorischen Risiken war ein Satz stehts zentral – und er gehört meines Erachtens in jede Immobilienstrategie: „Exit all fossil fuel combustion on site.“ Das heißt, es sollte jede Art der Verbrennung fossiler Brennstoffe am Objekt so rasch wie möglich beendet werden. Die Kosten dieser Umstellung werden dabei oft überschätzt. Langfristig angelegte Sanierungsfahrpläne zeigen, dass beispielsweise beim Ersatz von Gas oder Öl durch Wärmepumpen lediglich die zusätzlichen Kosten als nachhaltigkeitsbezogene Aufwendungen betrachtet werden dürfen; zumal der Ersatz der Gasheizung ohnehin angestanden hätte. Dass der Umbau der Energiesysteme in Europa und überhaupt weltweit lediglich schleppend verläuft, ist ein Irrglaube, der aktuell von der Trump Administration befeuert wird. China hat beispielsweise im vergangenen Jahr mehr Solarenergie installiert als in den drei vorangegangenen Jahren zusammen und mehr als der Rest der Welt kumuliert. Deregulierung und KI Es wird dieser Tage viel über den Abbau von Regulierung diskutiert. Tatsächlich sind in Deutschland weitere Erleichterungen etwa bei der Anlagengenehmigung oder Mieterstrommodellen notwendig. Dies wären sinnvolle Ansätze der Deregulierung und Vereinfachung von Verwaltungsaufwand. Gerade in Zeiten knapper Haushalte und sinkender Förderungsmöglichkeiten ist es notwendig, marktwirtschaftlichen Ansätzen des verstärkten Ausbaus regenerativer Energie keine weiteren Hürden in den Weg zu legen. Der Verkauf von Energie und gegebenenfalls in Zukunft auch Emissionsrechten ist in jedem Fall ein neues Geschäftsfeld, welches sich in zunehmenden Maßen für die Immobilienwirtschaft eröffnet. Digitalisierung und KI unterstützen diese Ansätze, die nicht nur die Verbräuche der eigenen Bestände senken, sondern auch den Verkauf überschüssiger Energie optimieren. Aber auch bei technischen Lösungen am Objekt sind innovative Ansätze gefragt: So wurde in New York jüngst der erste Wolkenkratzer gebaut, der durch Tiefenbohrungen mit Erdwärme versorgt wird. Klar ist, dass die regenerative Energieerzeugung im Quartier massiv weiter an Bedeutung gewinnt und sich finanziell lohnen wird. Prof. Dr. Sven Bienert Leiter Kompetenzzentrum für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Uni Regensburg REGENSBURG „Dass der Umbau der Energiesysteme lediglich schleppend verläuft, ist ein Irrglaube.“ THEMA DES MONATS

06 BAUEN UND TECHNIK DW Die Wohnungswirtschaft 30 BAUEN UND TECHNIK DW 05/2025 TDM UMBAU EINES BÜROGEBÄUDES IN SENIORENGERECHTE WOHNUNGEN Gebauter Klimaschutz aktiviert die Gesellschaft Vom grauen Verwaltungsbau der 1960er Jahre zur erkennbaren Wohnnutzung: Balkone, Aufstockung und eine ausdrucksstarke Farbgebung machen die neue Funktion des ehemaligen VBG deutlich Fotos: Wobag Sömmerda/Marco Dierbach Von Volker Lehmkuhl In Sömmerda hat die örtliche Wohnungsbaugenossenschaft ein ehemaliges Bürogebäude zu einem Wohnhaus umgebaut. Die gefundenen Lösungen sind energetisch, sozial und städteplanerisch ein Musterbeispiel.

BAUEN UND TECHNIK 07 BAUEN UND TECHNIK 31 Das Erdgeschoss liegt leicht unter dem Geländenivau, ist aber voll nutzbar. Die Solarmodule der Balkonsolaranlagen senken die Stromkosten und spenden als positiver Nebeneffekt auch Schatten Seit den 1960er Jahren steht der frühere Verwaltungsbau in vereinheitlichter Geschossbauweise (VGB) in der Poststraße in Sömmerda. Zentral gelegen mit kurzen Wegen zum Bahnhof und anderen ÖPNVAngeboten, zu Cafés, Einkaufsmöglichkeiten, dem Krankenhaus und der öffentlichen Verwaltung. Ursprünglich vom VEB Büromaschinenwerk genutzt, übernahm die Wohnungsbaugenossenschaft Sömmerda / Thüringen eG (Wobag) das damals nur noch teilweise genutzte Gebäude im Jahr 2014. „Wir hatten sowieso vor, unser Angebot in der Ortsmitte von Sömmerda zu entwickeln und die Zahl barrierearmer Wohnungen in unserem Portfolio zu vergrößern, da kam das Angebot, das Gebäude zu übernehmen, gerade passend“, sagt Frank Richter, Vorstandsvorsitzender der Wobag. Im Gegensatz zu Bürogebäuden mit Großraumbüros ist der Typ VBG gut für die Umnutzung geeignet: Die Tiefe von 14,18 m, die Erschließung per Mittelgang über ein zentrales Treppenhaus, die Orientierung der Wohnungen nach Ost und West sowie das Raster des Tragwerks von 3,60 m erlauben flexible Grundrisse der 42 Wohneinheiten, eine hervorragende Belichtung und einen attraktiven Mix an Wohnungsgrößen. Die reichen von den 27 rund 40 m² großen Zweiraumwohnungen über 13 Dreiraumwohnungen mit 83 m² an den Giebelseiten bis zum Penthouse mit vier Zimmern und 120 m² Wohnfläche. Zusammen mit einer Dreiraumwohnung und einem Studio wurde dieses in Holzständerbauweise auf den ursprünglichen Fünfgeschosser aufgestockt und so die vermietbare Wohnfläche auf insgesamt 2.368 m² erweitert. Das ursprüngliche Kellergeschoss wurde zum Erdgeschoss. Dort ist eine Sozialstation und eine Tagespflege des Arbeitersamariterbunds ASB auf zusätzlich 667 m² Gewerbefläche untergebracht. Im ersten Obergeschoss ergänzt eine Wohngruppe mit acht Zimmern mit jeweils eigenem Bad sowie gemeinsam nutzbarer Küche und einem Gemeinschaftsraum das Angebot an betreutem Seniorenwohnen. Heizen und Kühlen mit erneuerbaren Energien Das ursprünglich mit Fernwärme versorgte Gebäude wird nun ausschließlich über zwei Solewärmepumpen (35 und 50 kW), die ein Sondenfeld mit 18 Tiefenbohrungen à 99 m erschließen, in Kombination mit einer Luftwärmepume (60 kW) beheizt. „Die Anlagenkombination wurde in Bezug auf Investitions- und Energieeffizienz gewählt. Bei Außentemperaturen über 0° sorgt die Luftwärmepumpe für einen effizienteren Betrieb, während die beiden Solemaschinen die konstante Wärmeversorgung bei Minusgraden im Außenbereich gewährleisten. Zudem ist das verfügbare Grundstück nicht groß genug für reinen Erdsondenbetrieb“, erläutert Frank Richter die Beweggründe. Mit einem SCOP (Seasonal Coefficient of Performance) von durchschnittlich 4,6 wird für ein Bestandsgebäude ein sehr guter Effizienzwert erreicht. Die Wärme verteilt sich über Klimadecken. Im Sommer lassen sich die Wohnungen über die Heizflächen im Natural-Cooling-Verfahren ohne Nutzung der Luftwärmepumpe auch passiv kühlen, indem die Solemaschinen mit der dem Gebäude entzogenen Wärme das Erdsondenfeld regenerieren. Die Fassade erhielt ein Wärmedämmverbundsystem, das Dach wurde außerhalb der im Neubaustandard gedämmten Penthouse-Wohnungen mit einer Flachdachdämmung versehen. „Die Fenster haben wir so weit wie möglich behalten, nur wo bodentiefe Fenstertüren auf die Balkone jeder Wohnung führen, gab es neue Elemente“, erklärt Frank Richter den Ansatz, so viel wie möglich der alten Bausubstanz weiter zu nutzen. „Bei einem Neubau würde man heute nicht mehr so große Fensterflächen vorsehen wie damals für die Büronutzung“, ergänzt Richter. Auch das THEMA DES MONATS Volker Lehmkuhl freier Fachjournalist HERRENBERG

08 BAUEN UND TECHNIK DW Die Wohnungswirtschaft 32 BAUEN UND TECHNIK DW 05/2025 und eine moderne Dateninfrastruktur (Vodafone GK 4.0) erlauben der Hausverwaltung jederzeit einen kompletten Überblick über das Gebäude. Auch die Kennzahlen zum Energiebedarf zeigen den Erfolg: Mit einem Endenergiebedarf von lediglich 31 kWh/m²a, einem Primärenergiebedarf von 56 kWh/ m²a und CO2-Emissionen von 17 kg/m²a ist das rund 60 Jahre alte Gebäude fit für das 21. Jahrhundert. Kellerersatzräume für jede Wohnung und die Heizzentrale wurden neben dem Gebäude neu gebaut. Altersgerechtes Wohnen in der Stadtmitte Alle Wohnungen sind barrierearm mit ausreichenden Türbreiten sowie bodenebenen Duschen. Den barrierefreien Zugang auch mit Rollatoren und Rollstühlen stellen Rampen im Außenbereich sicher sowie ein neuer Aufzug mit erweiterter Grundfläche. Die Farbgebung vieler Elemente – wie farbige Handläufe oder Wandflächen in den Fluren und Treppenhäusern – setzt optische Akzente und dient der besseren Orientierung der Bewohnerinnen und Bewohner. Ein wichtiges Plus ist die direkte Verfügbarkeit von Pflegedienstleistungen sowie der Tagespflege und der Seniorenwohngruppe im Haus. Dies kommt der Bewohnerschaft entgegen, deren Altersdurchschnitt entsprechend bei aktuell 78,5 Jahren liegt. „Wir haben das Seniorenwohnen ganz bewusst vom Stadtrand wieder zurück in die Stadtmitte geholt. Damit stärken wir die Attraktivität der Wohnungen und geben unseren Mieterinnen und Mietern die Grundvoraussetzung zur gesellschaftlichen Teilhabe“, sagt Frank Richter. Die vollständige Vermietung des Gebäudes gibt dem Konzept Recht. Und das, trotz der für Sömmerda gehobenen monatlichen Nettokaltmiete von 12 €/m². Diese wird teilweise kompensiert durch die warmen Betriebskosten von monatlich 2,80 €/m² und den zur Verfügung gestellten Solarstrom. zentrale Treppenhaus zeigt den Charme der 1960er Jahre, das bauzeitliche Geländer erhielt lediglich einen neuen farbigen Handlauf und die ursprünglichen Terrazzoböden sind auch heute noch gut nutzbar. Im Rahmen eines vom Land Thüringen geförderten Pilotprojektes erhielten alle Wohnungen ein Balkonkraftwerk aus zwei Solarmodulen (siehe hierzu DW 2/2025, Seite 44-46). Diese sind im 45-Grad-Winkel unter den vorgestellten Stahl-Balkonen montiert. Sie erzeugen nicht nur Sonnenstrom, sondern auch Schatten und tragen durch die – ebenfalls per „Heizdecke“ erfolgende – Kühlfunktion zur Klimaanpassung des Gebäudes bei. Ein batterieloses elektronisches Schließsystem Im alten Treppenhaus blieben die Terrazzoböden und Geländer erhalten. Der neue farbige Handlauf setzt Akzente und gibt Orientierung Der Eingangsbereich wurde barrierefrei gestaltet, der Luftraum auf zwei Geschosse erweitert Nicht nur den Klimaschutz im Blick: Die Sozialstation und die betreute Wohngruppe stellen ein attraktives Serviceangebot für Ältere dar Fotos: Wobag Sömmerda/Marco Dierbach

BAUEN UND TECHNIK 09 BAUEN UND TECHNIK 33 Das ehemals nüchterne Bürogebäude mit dem DDR-Charme der 1960er Jahre ist erkennbar in der Gegenwart angekommen. Vorgehängte Balkone, Farbgebung und Solarmodule machen klar: Hier wird vor allem gewohnt. Auch die Gestaltung des Außenraums gibt dem ehemaligen Gewerbebau ein ansprechendes Ambiente und wertet den Stadtraum auf. Fazit: Blaupause für Klimaschutz, Demografie‑ festigkeit und Stärkung der Innenstädte Das Projekt Poststraße 2 der Wobag in Sömmerda dient als Vorbild für ähnliche Projekte. Denn VGBVerwaltungsgebäude prägen in Ostdeutschland zahlreiche Ortskerne. Ihre Substanz ist meist gut, die Lastreserven der Betonstruktur reichen aus, um eine Feingliederung in unterschiedlich große Wohnungen und eine attraktive Aufstockung zu realisieren, die die vermietbare Fläche deutlich vergrößert. Die Weiternutzung der Bausubstanz und damit der im Gebäude gespeicherten Grauen Energie zahlt auf die Lebenszyklusbilanz des Gebäudes ein. Auch wenn in Sömmerda viel an TGA eingebaut wurde, was gut und hochpreisig ist, sind die Zukunftsperspektiven positiv. Die vorrangige Wärme- und Kälteversorgung über eine langlebige Solewärmepumpe und eine Klimadecke, mit der auch gekühlt werden kann, ist gebauter Klimaschutz und Klimaanpassung zugleich. Langfristig sind die Heizkosten im Vergleich mit einer noch zu dekarbonisierenden Fernwärmeanbindung oder einer Gasversorgung mit exponentiell steigenden Netzgebühren perspektivisch gut kalkulier- und bezahlbar. Als Vorbild dient auch das Seniorenwohnen in der Stadtmitte. In einer kontinuierlich älter werdenden Gesellschaft ist es der falsche Ansatz, ältere und alte Menschen „ins Grüne“ abzuschieben, wo angeblich alles ruhig und entspannend ist. Das Gegenteil ist richtig: Auch mit über 70 oder 80 Jahren wollen und sollen Menschen aktiv am Leben mitten in der Stadt teilnehmen. Dass sie dabei Unterstützung in Form von Pflegeleistungen direkt vor Ort erhalten, zählt mit zu den Erfolgsfaktoren des Konzeptes. Alles bereit also für die nächsten 60 Jahre. THEMA DES MONATS Drei bis zu 140 m² große Penthousewohnungen in Holzbauweise wurden auf das Gebäude aufgestockt und bieten einen tollen Blick über die Stadt Weitere Informationen: www.wobagsoemmerda.de

10 MARKT UND MANAGEMENT DW Die Wohnungswirtschaft 24 MARKT UND MANAGEMENT DW 07/2025 TDM WELCHE ROLLE SPIELEN SERVICES BEIM WOHNUNGSANGEBOT Wohnformen für viele Lebenslagen Die Stadt Landshut ist mit dem Wohnprojekt „Home and Care“ zum Vorbild für andere Kommunen geworden. Es gab bereits mehrere Anfragen und Besichtigungen der Wohnanlage Fotos: Stadt Landshut/Valentina Damian Von Dagmar Hotze Es gibt Situationen im Leben, in denen neben bezahlbarem Wohnraum auch unterstützende Services wünschenswert sind. Doch zielgruppenspezifische Wohnformen sind rar und teuer. Beispielgebende Projekte zeigen, dass es auch anders geht.

MARKT UND MANAGEMENT 11 MARKT UND MANAGEMENT 25 Die vier „Kindernester“ im Erdgeschoss der Gebäude stellen sicher, dass die Kinder in einem sicheren und ansprechenden Umfeld heranwachsen Bekanntlich verläuft das Leben nicht immer gradlinig. Einige Abzweigungen sind geplant, manche Kurve kommt plötzlich und es gibt Ereignisse, die markieren einen Scheideweg. Mit Veränderungen im Leben sind oft Fragen verbunden, die das Wohnen betreffen, insbesondere wo und wie gewohnt werden kann, wenn die Lebensumstände übergangsweise unterstützende Angebote erfordern, der Geldbeutel aber schmal ist. Dann wird es schwierig. Denn vermeintliche „Sonderwünsche“, zumal im Bereich preisgünstiger Mietwohnungen, scheinen angesichts der angespannten Wohnungsmärkte vielerorts verfehlt. Dabei ist das Bedürfnis nach vorübergehenden Unterstützungsangeboten im moderaten Mietpreissegment keineswegs ungewöhnlich. Auch und gerade hier gibt es zahlreiche Zielgruppen mit großem Bedarf und kleinem Budget, die sozial orientierte Wohnungsunternehmen bisher jedoch nur selten gezielt adressieren. Gutverdienende haben die Wahl Eine Gruppe, für die reichlich Wohnformen mit allerlei Annehmlichkeiten angeboten werden, ist die der Geschäftsreisenden, gutverdienenden Berufspendler und Studierenden, die nicht auf jeden Cent achten müssen. Sie hat je nach Präferenz die Wahl zwischen Boarding Houses, Serviced Apartments und Wohnkonzepten wie Co- oder Micro-Living. Der aus den USA kommende Trend funktioniert trotz unterschiedlicher Bezeichnungen fast überall nach dem gleichen Geschäftsmodell: Es werden voll ausgestattete Apartments für vorübergehendes Wohnen angeboten. Ihre Größe reicht von 15 bis 40 m². Optional sind Dienstleistungen wie Zimmerreinigung, Wäscherei oder Concierge-Services buchbar. Es gibt Räumlichkeiten für gemeinsame Aktivitäten, etwa Fitnessstudio, Co-Working-Space, Lounge und Event-Küche. Diese bequeme Art, zeitlich begrenzt zu wohnen, hat ihren Preis. In den Top-7-Städten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) liegt die durchschnittliche All-inclusive-Miete, worin die Kosten für Heizung, Wasser und Strom sowie meist Internet und KabelTV enthalten sind, dem Report „Modern Wohnen in Deutschland“ des Immobiliendienstleisters CBRE zufolge bei rund 40 €/m² pro Monat. Nochmals deutlich teurer sind Serviced Apartments mit monatlich über 70 €/m². In Mittelstädten liegen die Preise bei etwa der Hälfte. Nach Angaben des Beratungsunternehmens Apartmentservice gibt es deutschlandweit derzeit rund 50.200 Serviced Apartments in rund 930 Häusern. Und die Projekt-Pipeline von Investoren für diese Form des temporären Wohnens ist gut gefüllt. Bis 2027 soll das Segment nach Schätzung der Experten um 27 % wachsen. Ein Zuhause für alleinerziehende Mütter Von so viel Aufmerksamkeit können Alleinerziehende nur träumen, die dringend speziell auf ihre Bedürfnisse ausgerichtete Wohnformen bräuchten, um Beruf und Kinderbetreuung miteinander vereinbaren zu können. Allerdings stehen sie bei Wohnungsprojekten bisher kaum im Fokus. Dabei ist ihre Gruppe nicht klein. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes gab es in 2023 rund 2,4 Mio. alleinerziehende Mütter und rund 500.000 alleinerziehende Väter. Das sind knapp 25 % aller Familien hierzulande, die, so eine Bertelsmann-Studie, meist armutsbetroffen sind und an deren Lage sich über Jahre nichts ändert. Das Wohnkonzept „Home and Care“, das die Stadt Landshut im Rahmen eines EU-Projektes 2022 realisierte, zeigt einen Ausweg aus der Misere. Gemeinsam mit dem Verein ZAK, der Eltern und Tagesmütter durch flexible Betreuungsangebote unterstützt, der ZAKKinderstiftung, der Heiliggeistspitalstiftung soTHEMA DES MONATS Dagmar Hotze freie Journalistin HAMBURG

12 MARKT UND MANAGEMENT DW Die Wohnungswirtschaft 26 MARKT UND MANAGEMENT DW 07/2025 wie dem Klinikum Landshut und den Lakumed Kliniken errichtete die Kommune ein Gebäude mit 20 Wohnungen und vier Großtagespflegen (sogenannte Kindernester) in Holzmodulbauweise, in der Alleinerziehende in Pflege-, Heil- und Erziehungsberufen unmittelbar angrenzend mit alleinerziehenden Tagesmüttern zusammenwohnen. „16 der 20 Wohnungen sind so gebaut, dass das Kinderzimmer einer Pflegekraft direkt der Wohnung der Tagesmutter zuschaltbar ist“, erklärt Katharina Hiemann, zuständige Projektleiterin des Sozialreferats der Stadt, „So kann das Kind der Pflegekraft von der Tagesmutter betreut werden, wenn dessen Mutter in Randzeiten und an Wochenenden arbeiten muss.“ Eine abschließbare Zwischentür schützt die Privatsphäre der Wohnpartnerinnen. Jede Wohnung umfasst zirka 55 m², besteht aus drei Zimmern mit Bad und Küche und kostet 400 € netto kalt. „Das Projektziel ist, die Situation aller Beteiligten zu verbessern.“ Für die Alleinerziehenden, damit sie den Lebensunterhalt selbständig erwirtschaften können, auch dann, wenn sie zu Zeiten arbeiten müssen, in denen reguläre Kitas nicht geöffnet haben. Für die Arbeitgeber und letztendlich auch für die Gesellschaft, weil Arbeitskräfte in Mangelberufen gesichert sind. Das scheint zu gelingen, denn alle Bewohnerinnen fühlten sich wie eine große Familie, weiß Hiemann. Wohnkonzept ermöglicht Teilhabe Die seit 2019 bestehende operativ tätige, gemeinnützige Stiftung „Villa ganZ“ wurde einzig zu dem Zweck gegründet, für Alleinerziehende und Alleinlebende preisgünstigen Wohnraum zu schaffen. „Denn hier besteht eine große Angebotslücke“, findet das Gründerehepaar Kristina Osmers und Werner Dicke. Deshalb geht die Stiftung auf gemeinwohlorientierte Bauherren – bisher vornehmlich NormalverdienerBaugruppen – zu und übernimmt den Bau von geförderten Sozialwohnungen, deren Nettokaltmiete nach dem Auslaufen der Mietpreisbindung garantiert moderat bleibt. Aktuell realisiert sie in Hannover-Limmer sieben barrierefreie Wohnungen für Mieterinnen und Mieter mit WBS-Schein zu 6,10 €/m². Die vier Wohnungen für Alleinerziehende und ihre Kinder, die als Besonderheit unter anderem über ein Rückzugszimmer für die Mutter verfügen, sowie drei Refugien für Alleinstehende sind Teil des im Bau befindlichen Wohnprojektes der Baugemeinschaft JAWA (Jung und Alt am Wasser), im Zuge dessen bis voraussichtlich Herbst 2026 insgesamt 53 Eigentums- und Fotos: BKSP Architekten; Nibelungen Wohnbau/Uwe Jungherr Wohnvorstellungen nach Zielgruppen Kommunikative · Gemeinschaftsleben ist sehr relevant · Urbanes Umfeld mit Sport- und Freizeitangeboten · Hohe Technikorientierung Anspruchsvolle · Leistung ist Credo · Hohe Anforderungen an die Wohnung und das Wohnumfeld · Häufige Veränderungen durch Optimierungswünsche Häusliche · Familiäre Werte bestimmen den Bedarf an Wohnraum und Infrastruktur · In Nachbarschaften und sozialen Netzwerken integriert Konventionelle · Wirtschaftliche und gesellschaftliche Ziele erreichen · Vorausschauende Lebensplanung, auch beim Wohnen (Altersgerechtigkeit etc.) Bescheidene · Leben geordneten Alltag · Ansprüche und Mobilität gering · Geben sich auch mit weniger zufrieden und arrangieren sich Funktionale · Mit Lebens- und Wohnsituation häufig unzufrieden · Materiale Möglichkeiten zur Verbesserung fehlen Quelle: InWIS Forschung & Beratung GmbH, Wohnraum Matrix basierend auf milieuspezifischen Studien im Auftrag des GdW Die Bewohnerschaft des Wohnprojektes JAWA, in das zirka 2 Mio. € investiert werden, besteht zu 42,5 % aus Erwachsenen in Beziehungen, 25,5 % aus Singles und 32 % aus Kindern

MARKT UND MANAGEMENT 13 27 Mietwohnungen entstehen, eingebettet in einen Park und umgeben von Wasserläufen. Das Wohnkonzept sieht vor, dass die Kinder der Alleinerziehenden bedarfweise durch Nachbarn betreut werden. „Dadurch vergrößern wir Chancen auf Teilhabe und verhindern Ghettobildung“, ist Osmers überzeugt. Das vom Bundesbauministerium (BMWSB) als gelungenes Modell für soziales Wohnen gelobte Projekt erfahre viel Zuspruch. Sogar aus München und Frankfurt am Main kämen Anfragen für eine Zusammenarbeit. Über den Radius von Hannover hinaus möchten die Pensionäre aber nicht tätig sein. Dafür sei die Materie zu komplex. Die Kompetenz ihrer Stiftung, Wohnraum eigens für die Bedürfnisse von Alleinerziehenden zu konzipieren, stellen sie gemeinwohlorientierten Wohnungsunternehmen allerorts indes gerne zur Verfügung. Gut versorgt gesund werden Eine weitere Zielgruppe mit besonderem Servicebedarf rund um das Wohnen, die sozial orientierte Wohnungsunternehmen im Blick haben sollten, sind aus dem Krankenhaus entlassene Patientinnen und Patienten, die bis zur vollständigen Gesundung vorübergehend ambulante Pflege benötigen, die nicht in der eigenen Wohnung erbracht werden kann. Seit rund vier Jahren fokussiert sich die NibelungenWohnbau-GmbH Braunschweig mit „Übergangspflegewohnungen“ auf diese Klientel, in dem sie zwei extra dafür angepasste barrierearme Wohnungen bereitstellt, die eng in unmittelbare Versorgungsnetzwerke im Stadtteil eingebunden sind (zum Thema „Wohnangebote für Ältere“ und „Wohnen mit Versorgungssicherheit“ siehe auch den Artikel auf Seite 30-35 in dieser DW). Bei der einen dieser „Übergangspflegewohnungen“ handelt es sich um eine einstige Forschungswohnung, in der künftiges Wohnen einer alternden Gesellschaft ergründet wurde und die daher baulich und funktional bereits für pflegerische Zwecke ausgestattet ist. Die andere ist nicht vollständig barrierefrei, aber mit Gehhilfe oder Rollator benutzbar. „Den Impuls dazu gaben Gespräche mit den Braunschweiger Kliniken, denen geeignete Unterbringungsmöglichkeiten zur Übergangspflege Die Übernachtung von betreuenden und pflegenden Angehörigen ist im Einzelfall ebenfalls möglich. Hierfür steht im Wohnbereich eine Schlafcouch zur Verfügung Zur Ausstattung gehören unter anderem ein Pflegebett inklusive Bettwäsche THEMA DES MONATS Ein rollstuhlgeeignetes Bad bietet nicht nur im Alter Komfort, sondern auch in jungen Jahren bei temporären mobilen Einschränkungen

14 MARKT UND MANAGEMENT DW Die Wohnungswirtschaft 28 MARKT UND MANAGEMENT DW 07/2025 in der Stadt fehlten“, berichtet Jonas Schwartze, zuständig für Innovation und Nachhaltigkeit bei der kommunalen Wohnraumversorgerin. Nutzen können die möblierten Räumlichkeiten Patientinnen und Patienten, die einen Kurzzeitnutzungsvertrag mit dem Wohnungsunternehmen abschließen. In der Nutzungsgebühr von täglich 27,50 € sind alle Kosten einschließlich die für diverse Services, etwa Reinigung und Hausnotruf, enthalten. Die Förderung durch das Niedersächsische Ministerium für Soziales, Arbeit, Gesundheit und Gleichstellung halte den finanziellen Aufwand bewusst moderat, so der promovierte Medizininformatiker, um ein möglichst niedrigschwelliges Angebot zu machen. Das kommt offenbar gut an. Denn vermehrt fragen Dritte danach, temporär in einer der Wohnungen untergebracht zu werden. Darunter ein junger Mann, der durch einen Motorunfall gelähmt ist und in Braunschweig die Zeit überbrückte, bis seine Wohnung in Helmstedt rollstuhlgerecht umgebaut war. Damit das Projekt nach der Förderphase, die Ende 2025 ausläuft, in den Regelbetrieb gehen kann, müssen noch nachhaltige Finanzierungslösungen gefunden werden. Denn derzeit sieht das Sozialgesetzbuch diese Art der Unterbringung zur medizinischen Rehabilitation nicht vor, weshalb die Kosten dafür auch nicht von der Kranken- oder Pflegekasse übernommen oder erstattet werden. Hier wünscht sich Schwartze ein Umdenken, einerseits im Sinne der Patientinnen und Patienten, andererseits mit Blick auf die im Kontext des demografischen Wandels auf Wohnungsunternehmen zukommenden Herausforderungen, da vermutlich immer mehr pflegerische Versorgungsleistungen in Wohnungen wandern dürften. Wohnen für Übergangsphasen Doch nicht immer ist ein Servicekonzept nötig, damit zielgruppenspezifisches Wohnen funktioniert. Auch bauliche Gegebenheiten können ausschlaggebend sein, dass Wohnraum für einen bestimmten Nutzerkreis entsteht. Die kompakten, größtenteils öffentlich geförderten zwölf Mietwohnungen, die die kommunale Volkswohnung Karlsruhe auf drei Garagenanlagen in ihrer Nachkriegssiedlung im Stadtteil Rintheim erstellte (siehe DW 06/2023, Seite 48-51) und deren Zugang nicht barrierefrei ist, zielen bewusst auf Bewohnende wie Studierende, Auszubildende oder junge Paare ab, die sich in eher übergangsweise orientierten Lebensphasen befinden und deshalb ein zeitlich begrenztes Mietinteresse haben. Jede der Anlagen besteht aus drei Einzimmerwohnungen und einer Zwei- oder Dreizimmerwohnung, die über eine außenliegende Treppe und einen Laubengang erreichbar sind. „Diese Bereiche dienen zugleich als nachbarschaftliche Begegnungsorte und schaffen so innerhalb der Siedlung eine soziale Substruktur und Identität“, sagt Pressesprecherin Pia Hesselschwerdt. Die ersten Mieterinnen und Mieter sind im Herbst 2023 eingezogen. Seitdem habe es teils schon Mieterwechsel gegeben. Grundsätzlich seien alle Wohnungen aber dauerhaft vermietet und sehr nachgefragt. Bei Mietpreisen von rund 7,75 €/m² nettokalt für eine 75 m² große Dreizimmerwohnung und cirka 9,30 €/m² für eine Einzimmerwohnung, die 32 bis 39 m² umfasst, überrascht das wenig, liegen die derzeitigen Wohnkosten etwa für Studierende laut einer Untersuchung des Moses Mendelsohn Instituts doch zwischen 570 und 800 € pro Monat. Die Zielgruppen, die zusätzlich zu bezahlbarem Wohnraum unterstützende Angebote benötigen, sind demnach breit gefächert. Was sie verbindet, ist die in vielen Städten fast ausweglose Situation, für eine Übergangsphase etwas Adäquates zu finden. Sozial orientierte Wohnungsunternehmen schaffen hier vielerorts Abhilfe und arbeiten dafür mit Partnern zusammen. Ihre Angebote können – auch mangels verbreiteter Förderung – nur einen sehr begrenzten Teil der Bedarfe abdecken – zumal sich die gemeinwohlorientierte Wohnungswirtschaft ja auch an anderer Stelle engagiert und beispielsweise durch Concierges, Kümmerer in den Siedlungen oder ein Quartiersmanagement zum sozialen Zusammenhalt in den Wohnsiedlungen und Stadtteilen beiträgt (siehe hierzu DW 6/2025, Seite 39). Rund 4,5 Mio. € investierte die Volkswohnung in das beispielgebende Projekt Laut einer in 2023 von der Volkswohnung durchgeführten Umfrage sind acht von zehn Mietenden mit ihrer Wohnung zufrieden Fotos: Volkswohnung/Chiara Bellamoli

4 Wochen kostenlos testen 〉 GdW-Kommentar zum Kontenrahmen der Wohnungswirtschaft (10. Auflage 2025) 〉 GdW-Erläuterungen zur Rechnungslegung der Wohnungsunternehmen (4. Auflage 2025) 〉 Neue Vordrucke des Jahresabschlusses für Kapitalgesellschaften und Genossenschaften (Bilanz, GuV und Anhang) zur elektronischen Bearbeitung haufe.de/wowi-pro Mehr Sicherheit, Hilfe und Erleichterung für die Mitarbeiter:Innen in der Buchhaltung und im Rechnungswesen. Testen Sie WohnungsWirtschafts Office Professional mit rechtssicherem Know-how, topaktuellen Infos und Arbeitshilfen für Ihren Erfolg in der Wohnungswirtschaft. Die neuen Auflagen der GdW-Kommentare sind da! So bilanziert die Wohnungswirtschaft ab 2026 Neue Auflagen der GdW-Klassiker

16 MARKT UND MANAGEMENT DW Die Wohnungswirtschaft 40 MARKT UND MANAGEMENT DW 07/2025 Im Jahr 2018 startete die GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbH (heute Münchner Wohnen GmbH) ein besonderes Projekt: Sie begann damit, ihre Website und in weiteren Schritten auch die Mieterapp und die Social-Media-Kanäle barrierefrei zu machen. Das tat sie aus Überzeugung, wie Alessia Isabel Pareschi von der Abteilung Unternehmenskommunikation sagt: „Wir sind ein sozial orientiertes Unternehmen, für das Inklusion und Vielfalt zur DNA gehören.“ Hinzu kam ein äußerer Anstoß in Form von Vorgaben, die für öffentliche Stellen und damit auch für kommunale Unternehmen schon damals galten. Festgelegt sind diese unter anderem im Behindertengleichstellungsgesetz, in der BarrierefreieInformationstechnik-Verordnung 2.0 (BITV 2.0) und in den jeweiligen Vorgaben auf Länderebene. Am 28. Juni dieses Jahres ist zudem das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BSFG) in Kraft getreten, das zwar in erster Linie auf den Online-Handel zielt, aber neben anderen Unternehmen auch die meisten Wohnungsunternehmen dazu verpflichtet, ihre Website barrierefrei zu gestalten – das Thema der digitalen Barrierefreiheit steht damit endgültig auf der Agenda der Wohnungswirtschaft. Worauf zu achten ist Was aber bedeutet digitale Barrierefreiheit? „Eine Website ist barrierefrei, wenn sich Einschränkungen beim Sehen, Hören, Bewegen oder beim Verarbeiten von Informationen nicht negativ darauf auswirken, wie wir das Web nutzen“, erläutert der Aktion Mensch e. V. Kriterien dafür sind unter anderem: · Zwischen Vorder- und Hintergrundfarbe muss ein ausreichender Kontrast vorhanden sein. · Links müssen über die Tastatur bedienbar sein. · Die Sprache muss verständlich sein. · Formulare müssen barrierefrei bedienbar sein. Die Münchner Wohnen setzte diese Vorgaben um, als sie ohnehin einen Relaunch der Website plante. Um zu überprüfen, ob der Designentwurf den Kriterien der Barrierefreiheit entsprach, unterzog sie ihn einem sogenannten Accessibility Design Audit. „Bei einem solchen Audit prüfen wir, ob die Vorgaben für Barrierefreiheit eingehalten werden“, erläutert Annett Farnetani, Geschäftsführerin des auf Barrierefreiheit spezialisierten Beratungsunternehmens Mindscreen GmbH, die das Projekt begleitet hat. Konkret untersuchen die Experten beispielsweise, ob die Farbkontraste ausreichen, ob Links sichtbar sind, ob an die mobile Darstellung gedacht wurde und ob eine Rückmeldung erfolgt, wenn der Nutzer mit einem Button interagiert. Im Fall der Münchner Wohnen mussten aufgrund des Audits nur Kleinigkeiten überarbeitet werden. Das ist aber nicht immer der Fall, wie Farnetani berichtet. „Oft wenden sich Unternehmen erst dann an uns, wenn die Website schon online ist“, sagt sie. Viel sinnvoller sei es, die Prüfung am Anfang des Designprozesses vorzunehmen. „Dann“, so Farnetani, „ist TDM DIGITALE BARRIEREFREIHEIT UND USABILITY So wird die Website für alle zugänglich Bild: Münchner Wohnen GmbH Von Christian Hunziker Seit dem 28. Juni gilt das Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BFSG) – und es betrifft auch Wohnungsunternehmen. Wie man Websites und andere digitale Services barrierefrei und benutzerfreundlich gestaltet, zeigt das Beispiel der Münchner Wohnen GmbH. Christian Hunziker freier Immobilienjournalist BERLIN

MARKT UND MANAGEMENT 17 41 es auch weniger teuer, als wenn man nachträglich merkt, dass die Farbkontraste nicht ausreichen.“ Im nächsten Schritt ging die Münchner Wohnen an die Ausschreibung der technischen Umsetzung der Website. Darin legte sie fest, dass die finale Abnahme an das Bestehen des BIK BITV-Tests gekoppelt war – eines Verfahrens zur umfassenden Prüfung der Barrierefreiheit von Websites, Webanwendungen und Apps. Kriterien für erfolgreiche Umsetzung Wie Pareschi berichtet, gab es im Fall des Münchner Wohnungsunternehmens keine erheblichen Widerstände bei der Umsetzung der digitalen Barrierefreiheit. Entscheidend für den Erfolg war laut Pareschi die Unterstützung durch die Geschäftsführung. Die Leitung des Vorhabens lag bei der Unternehmenskommunikation. Eine solche klare Zuweisung der Verantwortlichkeit ist nach den Erfahrungen von Mindscreen-Geschäftsführerin Farnetani ebenfalls ein Erfolgsfaktor. Sie begegnet nämlich nicht selten einem „Hin- und Herschieben der Verantwortlichkeiten“, wie sie sagt. „Sehr gut ist es deshalb, wenn es – wie das bei der Münchner Wohnen der Fall ist – von Anfang an ein zuständiges Team gibt sowie eine Person, die dieses Thema immer wieder hartnäckig in den Vordergrund rückt.“ Wichtig ist das nicht zuletzt deshalb, weil die Arbeit mit dem Launch der Website nicht erledigt ist. „Es ist wichtig, alle am Projekt beteiligten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu schulen“, betont Pareschi. Zwar sei das Content-Management-System so programmiert, dass man nichts komplett falsch machen könne. „Aber jedes PDF, das ich hochlade, muss barrierefrei sein, und für jedes Bild muss ich einen Alternativtext schreiben“, erklärt sie und räumt ein, dass das in der redaktionellen Pflege anfangs schon eine Umstellung war. „Und da fast alle Abteilungen Inhalte für die Website liefern, müssen auch die Kolleginnen und Kollegen aus den Abteilungen Barrierefreiheit kennen und mitdenken lernen.“ Mit oder ohne externe Unterstützung? Für die Umsetzung der digitalen Barrierefreiheit ist es aus Sicht von Pareschi sinnvoll, sich zuverlässige externe Unterstützung zu suchen. „Es ist nicht zwingend nötig, bei der Umsetzung der digitalen Für öffentliche Stellen gilt die Vorgabe, dass bestimme Inhalte der Website auch in Leichter Sprache und Deutscher Gebärdensprache bereitstehen müssen THEMA DES MONATS

18 MARKT UND MANAGEMENT DW Die Wohnungswirtschaft 42 MARKT UND MANAGEMENT DW 07/2025 ren alle“, betont Jürgen Dusel, der Beauftragte der Bunderegierung für die Belange von Menschen mit Behinderungen. Und auch Pareschi ist überzeugt: „Eine benutzerfreundliche Website ist mit eine der wichtigsten Voraussetzungen für den Erfolg eines Internetauftritts, da sie Nutzerinnen und Nutzer des Online-Angebots schneller und effizienter zum Ziel führt“ – und zwar Menschen sowohl mit als auch ohne Einschränkungen. Barrierefreiheit einen externen Dienstleister einzubeziehen“, sagt hingegen Farnetani. „Wenn dafür kein Geld vorhanden ist, muss man es intern machen. Dann muss man aber viel mehr Zeit einplanen und fehlertolerant sein.“ Wenn sich ein Unternehmen doch für einen Dienstleister entscheidet, so lassen sich die Kosten dafür laut Farnetani nicht pauschal beziffern. Bei alledem gilt, dass eine barrierefreie Gestaltung von Websites und anderen Kommunikationsmitteln nicht nur der Gesetzeslage entspricht, sondern für Wohnungsunternehmen auch praktische Vorteile hat. „Digitale Barrierefreiheit ist für alle Menschen ein Gewinn, denn von leicht verständlichen und bedienbaren digitalen Anwendungen profitieFür wen gilt das neue Barrierefreiheitsstärkungsgesetz (BSFG)? Welche Auswirkungen hat es auf Wohnungsunternehmen, und welche Konsequenzen drohen bei Nichteinhaltung? Carsten Herlitz, Justiziar beim GdW, erklärt, worauf es ankommt und was Wohnungsunternehmen jetzt beachten müssen. Herr Herlitz, bis zum 28. Juni war das BSFG umzusetzen. Sind die entsprechenden Regelungen für alle Wohnungsunternehmen bindend? Grundsätzlich sollten sich alle Wohnungsunternehmen mit der Frage beschäftigen, ob sie vom BSFG betroffen sind oder nicht. Das Gesetz gilt nicht für Dienstleistungen, die von Kleinstunternehmen angeboten werden. Kleinstunternehmen sind Unternehmen, die weniger als zehn Personen beschäftigen und die entweder einen Jahresumsatz von höchstens 2 Mio. € erzielen oder deren Jahresbilanzsumme sich auf höchstens 2 Mio. € beläuft. Ausgenommen sind auch Unternehmen, die Dienstleistungen allein für andere Unternehmen anbieten und etwa nicht für Mieter als Verbraucher. Eine weitere Ausnahme besteht in den Fällen, in denen die Umsetzung INTERVIEW MIT CARSTEN HERLITZ „Wichtig ist, das Gesetz nicht zu ignorieren“ des Gesetzes eine unverhältnismäßige Belastung darstellen oder die Dienstleistung grundlegend verändern würde. Hier ist etwa ein Vergleich der Nettokosten, die mit Einhaltung des Gesetzes verbunden wären, und den Gesamtkosten der jeweiligen Dienstleistung vorzunehmen. Die Regelungen des Gesetzes sind anwendbar auf Dienstleistungen zwischen Unternehmen und Verbrauchern, in unserem Fall also Mietern, im elektronischen Geschäftsverkehr. Was umfassen diese Dienstleistungen genau – nur die Website oder beispielsweise auch Vermietungsinserate und Mietverträge? Das Gesetz definiert Dienstleistungen im elektronischen Geschäftsverkehr als Dienstleistungen der Telemedien, die über Websites und über Anwendungen auf Mobilgeräten angeboten werden und elektronisch und auf individuelle Anfrage eines Verbrauchers im Hinblick auf den Abschluss eines Verbrauchervertrags erbracht werden. Klassischerweise ist damit der Online-Kauf gemeint. Durch den weiten Wortlaut ist die Abgrenzung schwierig, und offizielle Leitlinien sind hier nicht immer eine Hilfe. Jede geschäftliche Website mit digitalen Kommunikationstools wie einem Antragsformular könnte die Kriterien erfüllen, sofern man dies als elektronisch erbracht ansieht. Ein bloßes Inserat reicht daher nicht aus, anders aber, wenn man über ein elektronisches Kontaktformular Interesse an einer Wohnung äußern kann. Mietverträge sind nur dann vom Anwendungsbereich erfasst, wenn sie allein elektronisch abgeschlossen werden. Das dürfte aber kaum der Fall sein. Ich würde hiervon schon aus Gründen der späteren Beweisfunktion auch abraten. Müssen Wohnungsunternehmen mit einem Bußgeld rechnen, wenn ihre Website nicht barrierefrei ist? Grundsätzlich wäre dies der Fall. Allerdings hoffe ich, dass die Behörden anhand des auch für Juristen schwer einschätzbaren Anwendungsbereichs Milde walten lassen. Wichtig ist aber, das Gesetz nicht zu ignorieren und entsprechende Schritte zu dokumentieren. Übrigens auch dann, wenn man eine Anwendung des Gesetzes für sein Unternehmen für nicht gegeben hält. Auch in diesem Fall sollten die Gründe hierfür klar dokumentiert werden. Vielen Dank für das Gespräch. Das Interview führte Christian Hunziker. Foto: GdW Weitere Informationen: https://t1p.de/aktion-mensch_inklusion_barrierefreiheit https://t1p.de/bundesfachstelle-barrierefreiheit https://bitvtest.de

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20 BAUEN UND TECHNIK DW Die Wohnungswirtschaft Zeichnung: Tina Berning TDM MÖGLICHKEITEN DER TECHNISCHEN GEBÄUDEOPTIMIERUNG Keine Angst vor Daten im Keller! Von Nastassja Hofmann Der Kern moderner Immobilienverwaltung ist der digitale Gebäudezwilling. Wer sein Haus zukunftssicher machen will, muss auch in die digitale Infrastruktur investieren. 16 BAUEN UND TECHNIK DW 09/2025

BAUEN UND TECHNIK 21 17 Wäre die Wohnungswirtschaft ein Haus, dann wäre sie wohl ein Altbau. Das Thema Digitalisierung wäre der Keller, in den man nicht so gerne geht, weil es dort muffig riecht und manchmal tropft es auch ein bisschen. „Pilotprojekte“ stellt man da unten ab, wenn man sie doch nicht verbaut. Viele haben schon Spinnweben angesetzt. Der Keller ist aber auch das Fundament eines Hauses und wenn es überall schimmelt, wenn Leitungen und ein vernünftiger Sicherungskasten fehlen, hilft es nicht viel, nur an der Fassade zu renovieren. Wer sein Gebäude optimieren, also die Energieeffizienz steigern, Bewirtschaftung vereinfachen, Kosten senken und vielleicht neue Services anbieten will, braucht vor allem eines: verlässliche, vernetzte Daten. Hier kommen digitale Zwillinge ins Spiel – sie sind der Kern moderner Immobilienverwaltung. BIM-Modelle als wichtige Basis Ein digitaler Zwilling ist ein dynamisches Abbild des Gebäudes über alle Lebensphasen hinweg. Schon in der Planungsphase ermöglichen Modelle des Building Information Modeling (BIM) die Simulation von Energieverbräuchen, Materialflüssen und CO₂- Emissionen. So können Architekten und Ingenieure Entwürfe optimieren, bevor überhaupt ein Spatenstich erfolgt. Ressourcen werden gezielt eingesetzt, Rohstoffe eingespart und Bauzeiten reduziert. Digitale Modelle sorgen für eine bessere Koordination zwischen Gewerken und Lieferanten. Qualität und Zeitpläne werden transparenter, Fehler lassen sich früher erkennen und vermeiden. Genau aus diesem Grund macht die Bundesregierung den Einsatz von BIM bei öffentlichen Bauprojekten auch nach und nach verpflichtend. Der vielleicht größte Hebel liegt im Gebäudebetrieb und damit im Bestand. Hier entstehen über die Jahrzehnte die meisten Kosten – und die größten Emissionen. Ein digitaler Zwilling dient als zentrales System, um Baumaterialien, Wartungsinformationen und Zustandsanalysen zu bündeln. Ohne digitales Fundament bleibt jede Optimierung ein Ratespiel. Wer Gebäudeinformationen nur im Papierarchiv sammelt, saniert quasi blind und hofft auf das Beste. Wer digitale Daten hat, kann KI-basierte Simulationen fahren, die Wirtschaftlichkeit unterschiedlicher Szenarien analysieren und gezielt wirkungsvolle Maßnahmen umsetzen. Sei es der Austausch einer Heizungsanlage, die Erneuerung der Dämmung oder Photovoltaik auf dem Dach. Wer Sensoren an kritischen Stellen verbaut und in einer Software trackt, sieht Störungen, bevor sie richtig teuer werden. Verwalter können so Instandhaltungsmaßnahmen vorausschauend planen und Einsparpotenziale identifizieren. Gerade bei komplexen Sanierungen im Bestand können 3D-Laserscans bestehende Strukturen präzise erfassen und helfen, böse Überraschungen zu vermeiden. Sogar Handwerker, die wegen der Schadenmeldung einer Mieterin oder eines Mieters im Einsatz sind, können effizienter arbeiten, wenn sie nicht erst anreisen müssen, um zu prüfen, welches Ersatzteil gebraucht wird. Ein digitales Gebäudemodell speichert aber nicht nur, wie dick die Wände sind, sondern kann auch Verbrauchsdaten analysieren. So lässt sich steuern, wie die Haustechnik zusammenspielt, damit das Gebäude energieeffizienter arbeitet. Vergessen wir nicht: die Wohnungswirtschaft steht unter Druck. Klimaschutz, zusätzliche Regulierungsauflagen, steigende Energiekosten und umfangreiche Berichtspflichten lassen sich nicht mehr mit Exceltabellen und PDF-Dateien bewältigen. Wer sein Haus zukunftssicher machen will, muss in die digitale Infrastruktur investieren. Daten sind wertvoll Leider sieht die Realität vielerorts noch anders aus. Der „digitale Keller“ ist feucht und unaufgeräumt: Daten liegen in Silos, Formate passen nicht zusammen, Schnittstellen fehlen. Planungsunterlagen schlummern in alten CAD-Dateien, Verbrauchswerte werden per Post verschickt. Smart Meter laufen vielleicht, dürfen aber nicht in Echtzeit genutzt werden. So ein Fundament trägt keinen Dachgeschossausbau. Die Politik ist hier gefragt, sie muss die Rahmenbedingungen dafür schaffen, dass digitale Gebäudetechnik finanziert und Verbrauchsdaten ausgewertet werden können. Doch auch die Wohnungswirtschaft braucht jetzt Mut zur Entrümpelung. Dafür heißt es Expertise aufbauen und die neu eingestellten Digitalisierungsmanager nicht im laufenden Betrieb verhungern lassen. Außerdem: keine Angst vor Gebäudedaten haben, denn in der Regel fallen die nicht unter die DSGVO. Viel wert sind sie trotzdem und das muss die Branche erkennen. Ihre Digitalstrategie braucht deshalb eine klare Zielsetzung für die Entwicklung des Bestands und damit auch für zukünftsfähige Geschäftsmodelle. Digitalisierungsvorhaben, insbesondere die im Gebäude, sind komplex. Aber wir reden über eine Branche, die Millioneninvestitionen verantwortet, ganze Quartiere verwaltet und Menschen mit Wohnraum versorgt. Da gehört es dazu, auch eine zukunftsfähige und vor allem medienbruchfreie Softwarelandschaft auf die Beine zu stellen. Was auch hilft: Offenheit für die Zusammenarbeit mit einer neuen, jungen Generation an Unternehmen – den Proptechs und Contechs. Denn diese haben für vieles schon eine Lösung oder können sie gemeinsam entwickeln. Dafür braucht es manchmal auch ein bisschen Vertrauen. Denn letztlich wissen wir doch alle, wie zufrieden man ist, wenn man den Keller endlich mal wieder richtig aufgeräumt hat. Nastassja Hofmann Referentin Retail & PropTech Bitkom e.V BERLIN „Ohne digitales Fundament bleibt jede Optimierung ein Ratespiel.“ THEMA DES MONATS

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