DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT 9/2019

MARKT UND MANAGEMENT 54 9|2019 Bilanz- und Steuerwissen – Aktuelles aus den Prüfungsorganisationen des GdW Betriebskosten-Benchmarking 2.0 – Kür oder Pflicht? Betriebskosten werden vielfach als „zweite Miete“ bezeichnet. Dies ist nicht richtig, da dem Vermieter im Gegensatz zur Miete kein Erhöhungsspielraum zusteht. Er verdient nicht an den Betriebskosten. Rechtlich gesehen sind die Betriebskosten nur ein Ausgleich für verauslagte Kosten des Vermieters. Im Folgenden werden bestehende Lösungen und Angebote zum Betriebskosten-Benchmarking aufgezeigt, die das Thema aus dem Nischendasein wieder in den Mittelpunkt des wohnungswirtschaftlichen Handelns rücken sollen. DasManagement der Betriebskosten ermöglicht es Wohnungsunternehmen, ihre Bestände hinsicht- lich der Betriebskosten näher zu analysieren. Ziel sollte es sein, die beeinflussbaren Kosten zu erken- nen und Kostensenkungspotenziale zu erschlie- ßen. Mithilfe eines Benchmarkings der Betriebs- kostenwird dies möglich, denn zur vergleichenden Analyse mit dem Ziel der Kostenoptimierung und -senkung bedarf es eines gewissen Pools an Infor- mationen aus Wohnungsunternehmen. Geislinger Konvention Die sog. „Geislinger Konvention“ bietet eine Grundlage für ein Benchmarking der wohnungs- wirtschaftlichen Betriebskosten. Sie stellt ein inhaltliches Raster zur Verfügung, das die Ver- gleichbarkeit der Ergebnisse sicherstellt. Neben den einzelnen Betriebskostenarten werden auch Kosten-, Gebäude- und ausstattungsspezifische Daten nach einheitlichem Muster erfasst. Im „Arbeitskreis Geislinger Konvention“ hatten sich dafür Vertreter der Wohnungswirtschaft (wohnungswirtschaftliche Verbände, Dienstleis- ter und Unternehmen sowie die HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen) zusammengefunden – um Normen für den Ver- gleich von Strukturdaten und Betriebskosten von Immobilien zu entwickeln, Leistungs- und WP Christian Gebhardt Referatsleiter Betriebswirtschaft, Rechnungslegung und Förderung GdW Vorstand GdW Revision AG Berlin Nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB werden Be- triebskosten als die Kosten bezeichnet, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestim- mungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Diese Kosten fallen bei einem vermieteten Gebäude zunächst beim Vermieter an. Er tritt in Vorleistung und beteiligt den oder die Mieter im Sinne eines Kostenausgleichs dann an den Kosten. DEFINITION BETRIEBSKOSTEN Kostentransparenz zu erhalten und damit eine Standortbestimmung als Grundlage für Opti- mierungsmaßnahmen zu schaffen. Die so ent- standene „Geislinger Konvention“ liefert einen wesentlichen Beitrag zur Qualitätssteigerung der Betriebskostenabrechnung und Senkung von Betriebskosten. Derzeit werden ca. 4 Mio. Wohn- einheiten einem Betriebskosten-Benchmarking auf der Grundlage der „Geislinger Konvention“ unterzogen. Mit dem Siegel zur „Geislinger Konvention“ wird Wohnungsunternehmen die Konformität ihrer Betriebskostenbuchhaltung mit den Regeln der Konvention bescheinigt. Durch einen Zertifizie- rungsdienstleister wird nach einemPrüfungspro- zess das individuelle Siegel ausgestellt. Unter- nehmen, die das Siegel tragen, dokumentieren damit maximale Transparenz und die Bemühun- gen zu ständiger Kostenoptimierung. Was sind die Vorteile für Wohnungsunternehmen? Wohnungsunternehmen können über ein Betriebs- kosten-Benchmarking genaue Informationen über die Betriebskosten ihrer Bestände erhalten. 1 Vor- teile sind u. a.: • Transparenz über die eigenen Betriebskosten hinsichtlich Höhe, Relation zu anderen Be- triebskosten, Verteilung der Kostenarten etc., • Qualifiziertes Zahlenmaterial für Einkaufsver- handlungen, Begründungen von Kostenhöhen oder -erhöhungen, Berichtswesen gegenüber Gremien, Belege in Auseinandersetzungen, Dokumentation von Wirtschaftlichkeit u. Ä., • Sichtbarmachen von Potenzialen zur Kosten- senkung bzw. Steigerung der Mieterlöse, • Basiswerte für Zielvereinbarungen, • Qualitätssiegel. Zu den in den Prozessenwirksamwerdenden Vor- teilen gehören: • Prozessoptimierung bei der Betriebskostener- hebung und -abrechnung, • Ansatzpunkte für systematische Maßnahmen- steuerung, • Controlling für den Bereich Betriebskosten als Teilaspekt des Portfoliomanagements, • Dokumentation „wirtschaftlichen Handelns des Wohnungsunternehmens“, • Transparenz gegenüber Mietern, • Verringerung der Leerstandskosten durch Be- triebskostensenkung.