69 · Digital Guide · Real Estate 2024 „In Zukunft geht es weniger um die Installation von Hardware im Netz, sondern vielmehr um die Optimierung eines Gesamtsystems aus Software und AP-Hardware, das an die spezifischen Bedürfnisse eines Gebäudes angepasst wird“, erklärt Thomas Ruhland von Eaton. Dies erfordere umfangreiche Kenntnisse im Bereich der Softwareintegration, -anpassung und -optimierung. Es könnten sogar gebäudespezifische Anpassungen in der Software und Hardware notwendig sein, um den bestmöglichen Effekt zu erzielen. In dieser neuen Dynamik spiele der Facility Manager eine wichtige Rolle. „Obwohl die Software selbstlernend und selbststeuernd ist, hat der Facility Manager jetzt Zugang zu einer Fülle von Daten und Informationen. Dies erleichtert seine Arbeit erheblich“, so Ruhland. Wo er bisher am Ende des Monats die Energierechnung erhalte und den Verbrauch überprüfen müsse, biete ein Energiemanagementsystem nun Transparenz und eine Fülle von Informationen. Dies verschiebe den Fokus hin zur Datenanalyse und -auswertung, wobei sein Unternehmen den Facility Manager bei dieser Umstellung unterstütze. „Digitale Gebäude bringen sowohl für die Nutzer als auch für die Entwickler, Eigentümer und Betreiber eine Reihe von Vorteilen. Für die Nutzer werden wir künftig immer mehr smarte, digitale Technologien sehen, die die Bedienung des Gebäudes erleichtern, etwa durch Indoor-Navigation oder Appbasierte Zutrittskontrollen und Arbeitsplatz- oder Parkraumbuchungen“, so Klaus Dederichs, Partner und Head of ICT der Drees-&-Sommer-Gruppe. Radikaler seien die Veränderungen für Entwickler, Eigentümer und Betreiber der Gebäude, die den Betrieb in Echtzeit optimieren können. Beispielsweise lieferten intelligente und vernetzte Präsenzmelder Informationen dazu, welche Räume wie stark genutzt werden. Je nach Nutzung könne dann die Leistung von Heizung, Klima- oder Lüftungsanlage an den tatsächlichen Bedarf angepasst und Energie gespart werden, seiner Einschätzung nach bis zu 30 Prozent. Um möglichst schnell davon zu profitieren, empfiehlt Dederichs den so genannten Digital Ready Check. Dabei würden Konnektivität (redundante Datenanbindung, WAN, WLAN, Mobilfunk), Gebäudeautomation, Schnittstellenprotokolle, Funknetze, Cybersecurity und IT-Topologien untersucht. Auf Basis dieser Analyse könnten passgenaue Empfehlungen abgeleitet werden. Dabei müsse nicht jedes Gebäude den gleichen Digitalisierungsgrad haben. Entscheidend sei, welche Daten und Datenqualität das Gebäude zur Verfügung stellen kann und was im Einzelfall technologisch nachrüstbar wäre. DER DIGITALE ZWILLING „Gebäude werden künftig über den gesamten Lebenszyklus einen digitalen, dreidimensionalen Zwilling erhalten. Dieser wird nicht nur die Planung und Errichtung des Gebäudes optimieren, sondern Digitalisierte Gebäude, deren Daten sich wie die Fäden einer Spindel, eben ein Hub, um sie herumlegen, gibt es inzwischen auch in Deutschland: The Ship in Köln, den Cube oder das Quartier Heidestraße in Berlin. Diese Bürogebäude und Quartiere sind im besten Sinne intelligent. Und das macht sie wirtschaftlich und nachhaltig – bei etwa fünf Prozent höheren Investitionskosten. Denn: Eine intelligente Immobilie kann eigenständig agieren, ohne Eingreifen des Menschen – und dessen mannigfache Fehler. Durch eine zentrale Künstliche Intelligenz (KI), auch als „Gehirn“ bezeichnet, werden alle technischen Anlagen, Sensoren, Planungs-, Betriebs- und Nutzerdaten miteinander verknüpft. Das optimiert die Steuerung der Gebäudeprozesse ungemein. DIGITALE GEBÄUDE UND IHR GEHIRN Die KI, und das ist ja ihr Zweck, lernt ständig dazu, indem sie Betriebsdaten, Nutzerdaten und Umweltdaten analysiert. Sie schlägt Verbesserungen vor und erkennt sogar Reparaturbedarfe, bevor es zu einem Ausfall kommt. Sie informiert den Service-Mitarbeiter und führt ihn unter genauen Zugangskontrollen zur betroffenen Anlage. Falls bestimmte Flächen nicht genutzt werden, schaltet das System gezielt die Anlagen wie Heizung, Kühlung, Lüftung oder Licht in diesen Bereichen ab. Sensoren verfolgen die Wege von Personen im Gebäude, wodurch Arbeitsabläufe besser verstanden und optimiert werden können. Die Arbeitsumgebung wird so den tatsächlichen Bedürfnissen der Nutzenden angepasst. Mieter können über Apps Raumklima, Zugangskontrollen, Paketstationen und mehr selbst steuern. KI-gesteuerte Immobilien haben also stets die Nutzerinnen und Nutzer und ihre Bedürfnisse im Fokus und sind im Prinzip auch auf Bestandsgebäude anwendbar. Doch was macht das mit den Verwaltern und Facility Managern der Immobilie? Sie sollten davon profitieren. Denn für sie bedeutet es vor allem eines: Arbeitserleichterung. Und: Digitalisierte Gebäude bilden letztlich die Grundlage für den Aufbau einer Immobilienplattform, was wiederum die Verwaltung großer Portfolios ungemein vereinfacht. TEXT Frank Urbansky INTELLIGENTE GEBÄUDE sind keine Sci-Fi-Erfindung, sondern längst Realität. Sie beobachten, eruieren und handeln. Vollkommen autonom sind sie deshalb aber nicht. Property, Facility und Corporate Manager braucht es weiterhin dringend. Allerdings werden sie die Sprache der Gebäude als Digital Hubs lernen müssen. 1 DIGITALES SPIEGELBILD Der Umgang mit digitalen Zwillingen von Gebäuden ist ein wesentlicher Faktor im modernen Gebäude- management Smart Buildings & Building Information Modeling Digital Hubs
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