Mess- und Energiedienstleister Nebenkostenabrechnung 64 · Digital Guide · Real Estate 2024 dem Mieter abgestimmt wurden. In der Regel betrifft dies Maßnahmen, für die im Vorfeld rechtlich die ausdrückliche Zustimmung der Mietparteien einzuholen ist. Werden die Maßnahmen ohne Einwilligung der Mieter durchgeführt, dürfen die entsprechenden Kosten auch nicht berechnet werden. Hier entstanden im Schnitt fälschlicherweise Kosten in Höhe von 5.017 Euro. NICHT UMLEGBARE POSITIONEN 39 Prozent (467 Fälle) wiesen nach Angaben von Mineko nicht umlegbare Positionen auf. In der Presseerklärung heißt es dazu: „Dabei handelt es sich um Kostenpunkte, die die Vermieter illegalerweise über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergeben. Hier gilt der Grundsatz ‚Recht schlägt (Miet-) Vertrag‘. Denn nicht selten kommt es vor, dass Posten zwar schriftlich explizit im Mietvertrag erfasst wurden, das Gesetz allerdings botschaft zu sein. Neun von zehn Nebenkostenabrechnungen falsch! Unrechtmäßige Zusatzkosten für Unternehmen im fünfstelligen Bereich! Diese Schlussfolgerung wäre allerdings zu krass. Denn es handelt sich nicht um eine Untersuchung des Gesamtmarkts, sondern um eine Auswertung der von Mineko-Nutzern eingereichten Abrechnungsdokumente. Wer sind die Nutzer? Dazu gehören sicherlich Mieter, die zweifelhafte Aspekte in ihrer Abrechnung vermuten, aber natürlich auch viele Kunden, die ganz einfach aus Sorgfaltsgründen eine Überprüfung anstreben. Wie repräsentativ diese Analyse ist, lässt sich somit nicht mit Sicherheit angeben. GROSSE MEHRHEIT DER ABRECHNUNGEN DOCH KORREKT? Thorsten Beyerstedt, RELion Product & Customer Success Management, Aareon Deutschland, sieht kein flächendeckendes Problem. Die Umlagemöglichkeiten im gewerblichen Bereich führen, so Beyerstedt, „regelmäßig dazu, dass auch solche Kosten umgelegt werden, die auf Wohnungsmieterinnen und -mieter nicht umlegbar wären. Zum Beispiel betrifft das Instandhaltungs- oder Verwaltungskosten. Die entsprechend vertraglicher Vereinbarung korrekte Zuordnung der Kostenpositionen ist folglich Aufgabe der jeweiligen Verwaltungen und wird nach unseren Beobachtungen sehr sorgfältig durchgeführt. Kommt es im Einzelfall zu einer fehlerhaften Abrechnung, wird eine Neuabrechnung des Objektes erforderlich. Dabei handelt es sich um einen sehr komplexen Prozess, weil auch Umsatzsteuerregeln zu beachten sind. Wir sehen Korrekturen von durchgeführten Abrechnungen nur in Ausnahmefällen und nicht als Massenphänomen. Daher gehen wir davon aus, dass die überwiegende Mehrheit der Abrechnungen sorgfältig und korrekt erstellt wird.“ Angesichts der Presseberichte von vielen fehlerhaften Abrechnungen und der Komplexität des Themas dürfte die Bereitschaft, die Daten etwa von Mineko überprüfen zu lassen, nicht verschwindend sein. Und unter den Unternehmen, die dies nicht anstreben, könnte man ein gewisses Maß an Naivität vermuten. Die Mineko-Studie hat also durchaus Aussagekraft. Auch wenn man sich generell nicht auf 92 Prozent Fehlerquote festlegen darf, folgt aus der Untersuchung dennoch, dass das Problem nicht generell vernachlässigbar zu sein scheint. Die Details der Prüfung sind daher aufschluss- wie lehrreich. Laut Mineko-Studie fanden sich bei 780 (66 Prozent) der untersuchten Datensätze unkonkrete Positionen. Darunter fallen Kosten, die nicht genau genug beschrieben werden, sodass Mieter nicht wissen, was genau ihnen in Rechnung gestellt wurde. Die durchschnittlich durch diese Fehler beanstandeten Mehrkosten belaufen sich auf 7.934 Euro. Bei 51 Prozent (600 Fälle) fanden sich nicht vereinbarte Positionen, also vom Vermieter erhobene Kosten, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten und nicht ausreichend mit „WIR SEHEN KORREKTUREN VON DURCHGEFÜHRTEN ABRECHNUNGEN NUR IN AUSNAHMEFÄLLEN UND NICHT ALS MASSENPHÄNOMEN.“ Thorsten Beyerstedt, RELion Product & Customer Success Management, Aareon
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