63 · Digital Guide · Real Estate 2024 Mess- und Energiedienstleister Nebenkostenabrechnung möglichst viele Kostenfaktoren auf die Mieter umzulegen. So entsteht ein gewisser Anpassungsdruck mit dem Ergebnis, dass manchmal beim Erstellen der Betriebskostenabrechnungen zweifelhafte Entscheidungen getroffen werden.“ Dass nicht selten Probleme auftauchen, ist bekannt, doch wie hoch das Ausmaß ist, dazu gibt es wenig statistisches Material. Laut einer Untersuchung des Hamburger Mietervereins aus dem Jahr 2022 sind rund die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft – wohlgemerkt im privaten Bereich, wo ja eigentlich die Vorschriften der Betriebskostenverordnung recht eindeutig sind. 2019 teilte das Dienstleistungsunternehmen Mineko mit, dass 88 Prozent der Nebenkostenabrechnungen in Deutschland Fehler aufweisen. Beides legt nahe, dass das Problem durchaus real ist. KEINE UNTERSUCHUNG DES GESAMTMARKTS Soeben hat Mineko eine ganz neue Studie vorgelegt, die aufhorchen lässt. Mineko bietet eine Plattform, auf der gewerbliche Mieter ihre Nebenkostenabrechnung online überprüfen lassen können. Für das zweite Quartal 2023 prüfte das Unternehmen rund 1.200 Datensätze von Nebenkostenabrechnungen aus dem gewerblichen Bereich und deckte dabei eine Fehlerquote von 92 Prozent auf. Im Schnitt wurden demnach pro geprüfter Abrechnung 16.127 Euro zu viel berechnet. Die durchschnittliche Größe der untersuchten Flächen beträgt 950 Quadratmeter. Auf den ersten Blick scheint dies eine HorrorDie Betriebskostenabrechnung für gewerbliche Immobilien kann es in sich haben. Das liegt daran, dass gewerbliche Mietverträge einen breiten Spielraum für besondere Absprachen eröffnen. So ist es beispielsweise möglich, die Mieter an den Kosten für Verwaltung, Wartung und Instandhaltung des Objekts zu beteiligen, was in privaten Mietverträgen ausgeschlossen ist. Diese zusätzlichen Belastungen der Mieter gegenüber privaten Mietbedingungen müssen jedoch in den Klauseln des Mietvertrags „eindeutig und unmissverständlich“ festgelegt sein. Ist dies der Fall, können die entsprechenden Kosten in Rechnung gestellt werden. Die detailliert aufgeschlüsselte Aufzählung der Betriebskosten im einzelnen Mietvertrag ist daher die Voraussetzung dafür, dass es bei der Abrechnung nicht zu Unstimmigkeiten kommt. AUFWAND WIRD UNTERSCHÄTZT Was theoretisch einfach klingt, kann in der Praxis durchaus zu Problemen führen. Abgeänderte Mietverträge, Personalveränderungen, Unerfahrenheit, Sprach- und Formulierungsschwächen, Form- und Rechenfehler, UnNEUN VON ZEHN ABRECHNUNGEN FALSCH Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser: Eine Studie belegt, dass zahlreiche FEHLERHAFTE Nebenkostenabrechnungen bei Gewerbeimmobilien eher die Regel als die Ausnahme sind. Bei der Überprüfung von 1.200 Datensätzen von Nebenkostenabrechnungen stellte das Unternehmen Mineko fest, dass neun von zehn Abrechnungen fehlerhaft waren. TEXT Dr. Hans-Dieter Radecke konzentriertheit unter Druck oder simple Abzocke – zahlreiche Möglichkeiten sind denkbar, in denen sich Fehler beim Abrechnungsprozess der Betriebskosten einschleichen können. Thomas Wuttge, Head of Consulting & Support der GiT Gesellschaft für innovative DV-Technik, macht vor allem den zunehmenden Druck durch Arbeitsbelastung für Fehler verantwortlich. „Die wichtigste Fehlerquelle ist wohl der zeitliche Druck, der auf den verantwortlichen Personen lastet. Da der Aufwand für die Betriebskostenabrechnung sehr häufig unterschätzt wird, geschieht die Erstellung nicht selten unter Zeitdruck, was die Fehleranfälligkeit stark erhöht. Hinzu kommen Auswirkungen des Personalmangels bei den Property Managern, der zu Qualifikations- und damit Qualitätsproblemen führen kann.“ Und noch einen anderen Druckfaktor kann sich Thomas Wuttge bei gewerblichen Mietverhältnissen vorstellen: „Die – oft auch ausländischen – Investoren, die in gewerblichen Immobilien investiert sind, wünschen sich verständlicherweise hohe Renditen und sind daher daran interessiert, 92 Für das zweite Quartal 2023 prüfte Mineko rund 1.200 Nebenkostenabrechnungen aus dem gewerblichen Bereich und deckte dabei eine Fehlerquote von 92 Prozent auf.
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