43 · Digital Guide · Real Estate 2024 nahme der Ergebnisse vermutet werden kann. Eine Lenkung der Ergebnisse kann sogar bereits bei der Auswahl von Einflussvariablen auf z.B. den Preis ihren Anfang nehmen. In Deutschland werden seit etwa 2009 jährlich circa eine Million Immobilientransaktionen registriert, die durch notariell beurkundete Verträge entstehen (Arbeitskreis der Gutachterausschüsse in Deutschland, 2023). Diese Daten liegen in verstreuten Datenbanken der Gutachterausschüsse oder in Einzelfällen zentral auf Landesebene vor und sind nicht einheitlich strukturiert. Auch fehlen Standards für eine einheitliche Erfassung. Daten über Objekte wie Grundstücke und Gebäude finden sich in Liegenschaftskatastern und Grundbüchern, teilweise in den Bauakten der Bauaufsichtsbehörden. Daneben gibt es Daten zu Immobilienangeboten auf einschlägigen Internetplattformen oder in Printmedien sowie Datenbanken der Kreditinstitute, die aus den Kreditabschlüssen der Banken gespeist werden. Es mangelt also nicht an Daten, sondern vielmehr daran, dass diese Immobilienmarktdaten nicht strukturiert und zentral verfügbar sind und einer umfassenden Nutzung in der Regel datenschutzrechtliche Bedenken entgegenstehen. Dies erschwert den echten Einsatz Künstlicher Intelligenz, wenn es ihn nicht gar verhindert. Sollten nun alle diese vorhandenen Daten so miteinander verknüpft werden, dass sie in ein komplexes Datenverarbeitungssystem eingespeist werden können? Wie weit darf dies gehen? Ist das mit den ethischen Grundsätzen vereinbar, die unserem freiheitlichen und demokratischen Weltbild zugrunde liegen? In seiner etwa 400 Seiten langen Stellungnahme hat der Deutsche Ethikrat eine ANWENDUNGSGEBIETE Nach dem derzeitigen Stand der Diskussionen in der Wertermittlungsbranche geht es bei der Anwendung von Künstlicher Intelligenz um die Entlastung von Sachverständigen oder Analysten von wiederkehrenden Aufgaben. Es wird erwartet, dass die erforderliche Kreativität und der Sachverstand des Menschen mehr Freiräume bekommen und gleichermaßen auch Problematiken des heraufziehenden Fachkräftemangels gemindert werden können. Die zukünftige Nutzung komplexer KI-Systeme ist jedoch sehr viel breiter gefächert. Dabei geht es nicht nur darum, schnelle und qualitativ hochwertige Bewertungsergebnisse zu bekommen, sondern auch um die Möglichkeit, Szenarien zu simulieren, damit Entscheidungen eine bessere Basis haben. FÖRDERPROGRAMME So könnte etwa die Evaluation einer neuen Förderkulisse im Zuge der Entwicklung von Förderprogrammen vor der Veröffentlichung erfolgen; dies durch Simulation von Preiseffekten, die sich durch staatliche Unterstützung von Klimaschutzmaßnahmen an Gebäuden ergeben. Damit könnte z.B. der Wertzuwachs der Immobilie durch ebendiese Maßnahmen in den Blick genommen und bei der Festsetzung einer Fördersumme für den Eigentümer berücksichtigt werden. Dies würde eine etwaige Doppelförderung – also den Förderbetrag selbst, ergänzt um den Wertzuwachs der Immobilie – vermeiden und möglicherweise Einsparungen für den Staat in Millionenhöhe zur Folge haben. STEUERN, GEBÜHREN Ähnliches wäre denkbar, wenn Wertzuwächse von Immobilien durch die Herstellung und Erweiterung von Einrichtungen des ÖPNV transparent und nachvollziehbar geschätzt werden und damit entsprechende Wertanstiege (die durch Investitionen der Allgemeinheit entstehen) für einzelne Immobilieneigentümer abgeschöpft werden könnten. NATUREREIGNISSE KI könnte auch bei Wertverlusten in Verbindung mit Naturereignissen und damit zusammenhängenden Entschädigungs- oder Versicherungsfragen oder nötigen Sicherungsmaßnahmen helfen, durch Simulation von Preisverhalten bei Entnahmen von Grundstücksteilflächen, Erweiterung oder Herstellung von Deichanlagen oder Installation von Alternativenergieanlagen gerechtere Entschädigungszahlungen zu ermitteln. intensive Diskussion zu technischen und philosophischen Grundlagen geführt und dies anhand von vier Anwendungsfeldern aus der Medizin, der schulischen Bildung, der öffentlichen Kommunikation und Meinungsbildung sowie der öffentlichen Verwaltung konkretisiert. Die weitere Auffaltung erfolgte dann in zehn relevanten Querschnittsthemen zu diesen Anwendungsfeldern. Für den Sektor der öffentlichen Verwaltung wird z.B. konstatiert, dass „der Einsatz algorithmisch gestützter Entscheidungshilfen und Prognosen das Leben vieler Menschen, beispielsweise bei der Beurteilung oder Überwachung von Personen im Bereich des Sozial- und Polizeiwesens“, berührt. REVOLUTION IM TÄGLICHEN LEBEN Zum Ende des Jahres 2023 haben sich die Verhandler der EU-Staaten auf den „europäischen AI-Act“ geeinigt; eine erste umfassende KI-Regulierung, die dem Einsatz Künstlicher Intelligenz strenge Regeln auferlegt, die sehr mit der Transparenz dieser Systeme zu tun haben. Ob die EU-Staaten diese Regeln akzeptieren werden, ist ungewiss. Der Einsatz Künstlicher Intelligenz in der Immobilienwertermittlung an sich ist gut, wenn er nicht nur gut gemeint, sondern auch gut gemacht ist. Die Aufklärung darüber muss mit dem Tempo des technologischen Fortschritts einhergehen und sich nicht in wissenschaftlich-bürokratischen Diskursen ergehen. Künstliche Intelligenz wird zu einer Revolution unseres täglichen Lebens führen. Nun kommt es darauf an, dass die Fachbereiche ausloten, was möglich und sinnvoll ist. Es ist Aufgabe des Staates, hier sorgfältig, aber nicht hemmend zu agieren.
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