Portfoliomanagement/Wertermittlung Immobilienwertermittlung 42 · Digital Guide · Real Estate 2024 naue Kenntnis der Vor- und Nachteile der jeweiligen Methoden und deren Datengrundlagen. Im Rahmen der Gestaltung der digitalen Zukunft Europas hat die Europäische Kommission eine „High-level expert group on artificial intelligence“ eingesetzt, die die EU im Zusammenhang mit Künstlicher Intelligenz beraten soll. Diese Gruppe hat bereits 2018 den Begriff der KI so definiert, dass es sich „(...) um Systeme handelt, die von Menschen entwickelt worden sind, um komplexe Aufgaben zu erledigen. Dies erfolgt durch die Wahrnehmung der Umgebung, und dies wiederum durch die Sammlung von entsprechenden Daten durch diese Systeme und deren Interpretation, um dadurch bestmögliche Entscheidungen zu treffen (...).“ STANDARDS FÜR EINHEITLICHE ERFASSUNG Im Zusammenhang mit dem Einsatz von Künstlicher Intelligenz bei der Wertermittlung von Immobilien wird zunehmend deutlich, dass der Einsatz von etablierten KI-Modellen Methoden der klassischen Wertermittlung ersetzen kann. Es kommt darauf an, mit genügend Daten statistische Modelle zu entwickeln (zu trainieren), die geeignet sind, auf der Grundlage anderer Daten Vorhersagen zu treffen. Dabei ist bereits die Erhebung dieser Informationen von weitreichender Bedeutung für das Ergebnis; die permanente und kontinuierliche Erhebung von Daten ist notwendig, um nicht Entscheidungsvorschläge zu erhalten, die auf Basis „alter Daten“ generiert wurden. Auch ist zu beachten, dass oft bei der Datenerhebung der Anschein von Objektivität erweckt wird, in der Regel aber schon hier eine Interpretation oder Vorwegauf der Hand: Sie führen zu Unsicherheiten, falschen und gefährlichen Entscheidungen und untergraben das Vertrauen; es fehlt die Transparenz über die Entstehung dieser Nachrichten und Bilder. In Deutschland hat die Einhaltung normierter Wertermittlungsstandards eine lange Tradition und wurde seit dem ersten Baugesetzbuch im Jahr 1960 konservativ, aber stetig weiterentwickelt. Die Standards unterscheiden sich in der Regel im Detaillierungsgrad und in der Verbindlichkeit, das heißt letztlich in der Frage der Sanktionierung der Verantwortlichen bei Nichteinhaltung. Die verbindlichen Regelungen nach der neuesten, seit dem 1.1.2022 geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) folgen einem allgemeinen Verfahrensschema und untergliedern sich dann in verschiedene Verfahrensansätze der Wertermittlung. Die Kernverfahren sind dabei das Vergleichs-, Ertrags- und das Sachwertverfahren. Ausnahmsweise lässt die Vorschrift auch die Anwendung anderer Verfahren zu, wenn die normierten Verfahren nicht zu marktgerechten Ergebnissen führen. Das wäre die „Lücke“, in der KI-gestützte Immobilienwertermittlung aktuell bereits rechtlich zulässig wäre. ES GEHT DARUM, MUSTER ZU ERKENNEN Festzuhalten ist: Die Ermittlung von Immobilienwerten spielt eine herausragende Rolle für die Sicherung guter wirtschaftlicher Entscheidungen, aber auch für die Wahrung des Rechtsfriedens. Dabei kommt es vor allem auf die Seriosität der Immobilienwertermittlung an. Diese hängt wesentlich von der Transparenz der Wertermittlung und damit von der Nachvollziehbarkeit der verwendeten Daten ab sowie von der Genauigkeit und Definition des ermittelten Wertes. Bei Prozessen unter Einsatz von Künstlicher Intelligenz (engl.: artificial intelligence) geht es um die Identifizierung von Mustern und Zusammenhängen in Daten und darum, aus diesen Mustern Algorithmen (Modelle) abzuleiten, die auf andere Daten angewendet werden können, die das Modell vorher nicht gesehen hat. Es geht immer um das so genannte „Trainieren“ von Modellen. Voraussetzung für ein gutes „Trainingsergebnis“, das heißt ein zuverlässiges Modell, ist allerdings das Vorhandensein qualitativ und quantitativ geeigneter Trainingsdaten und die geBEI DER WERTERMITTLUNG VON IMMOBILIEN WIRD ZUNEHMEND DEUTLICH, DASS DER EINSATZ VON ETABLIERTEN KI-MODELLEN METHODEN DER KLASSISCHEN WERTERMITTLUNG ERSETZEN KANN. 1 1 DATENGRUNDLAGE Es mangelt also nicht an Daten, sondern vielmehr daran, dass diese Immobilienmarktdaten nicht strukturiert und zentral verfügbar sind
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