65 · Digital Guide · Real Estate 2025 1 Herr Knüfelmann, die Herausforderungen für Immobilienverwalterinnen und -verwalter nehmen stetig zu. Welche Entwicklungen haben in den letzten Jahren besonders an Bedeutung gewonnen? Die Liste der Herausforderungen ist in der Tat lang und wächst kontinuierlich. Einerseits führt die steigende Regulierung dazu, dass Verwalter immer mehr Aufgaben übernehmen müssen, andererseits kämpfen sie mit dem Fachkräftemangel und steigendem Margendruck. Die Heizkostenabrechnung ist ein gutes Beispiel für diese Entwicklung. Seit 2022 müssen Bewohnerinnen und Bewohner von Gebäuden mit fernablesbarer Messtechnik monatlich über ihren Wärme- und Warmwasserverbrauch informiert werden. Gleichzeitig sind bis Ende 2026 alle nicht fernauslesbaren Geräte nachzurüsten oder durch fernauslesbare Geräte zu ersetzen. Welche Faktoren machen die Heizkostenabrechnung für Verwalter so komplex? Neben der Umstellung auf fernauslesbare Messtechnik sind es vor allem die rechtlichen Bedingungen, die für zusätzliche Komplexität sorgen. Die Abrechnung muss stets rechtskonform sein, um zu verhindern, dass Vermieter auf einem Teil der Kosten sitzenbleiben. Hinzu kommen Informationspflichten wie detailliertere Abrechnungsinformationen, die CO2-Kostenaufteilung und zusätzliche Anforderungen durch erneuerbare Energien in multienergetischen Heizanlagen. Wie können sich Immobilienverwalter auf diese Anforderungen einstellen? Verwalter müssen sich mit verschiedenen Themen auseinandersetzen: gesetzlichen Auflagen, modernen Funktechnologien und digitalen Kommunikationswegen. Digitale Lösungen spielen dabei eine entscheidende Rolle, da sie in bestehende Verwaltungssysteme integriert werden können. Gerade für kleinere Verwaltungen lohnt sich die Entwicklung eigener Lösungen oft nicht. Größere Verwaltungen können zwar Skaleneffekte erzielen, müssen aber oft eine Vielzahl an Schnittstellen verwalten, insbesondere wenn Verbrauchsdaten für weitere Prozesse wie Reportings benötigt werden. Der Product Owner beim Messdienstleister ista zu technischen Herausforderungen, rechtlichen Rahmenbedingungen und Kundenanforderungen. D R E I F R A G E N A N FLORIAN KNÜFELMANN Abrechnung zu Nachfragen oder Konflikten führen kann, da sie nicht nachvollziehbar erscheint. Solche Probleme wurden bisher in der Regel durch Messdienstleister gelöst.“ Ein Verwalter sei damit womöglich personell und zeitlich überfordert. Kaßler: „Ich wage zu bezweifeln, dass das für ein Gros der Immobilienverwaltungen leistbar ist. Es wird am Markt durchaus Verwaltungen geben, die hier ein Geschäftsfeld sehen bzw. die schon aktiv sind. Das funktioniert aber erst ab einer bestimmten Größe.“ Ob das Ganze für Eigentümer preiswerter würde? Fraglich. Verwalter haben im Grunde den gleichen Aufwand wie ein Messdienstleister. Allerdings habe dieser aufgrund seiner Größe und seines Personaltableaus die Möglichkeit, Prozesse und Aufwand kostenschonender zu skalieren und schneller zu reagieren. Das schätzen auch große Wohnungsunternehmen. „Wir trennen nicht in Hardware und Abrechnung, sondern praktizieren nach wie vor das bewährte Modell aus einer Hand – und lassen sowohl Geräte als auch Abrechnung von einem Dienstleister stellen bzw. erstellen“, so Mischa Lenz, Pressesprecher der LEG-Immobilien-Gruppe. Abrechnungsservice bei BrunataMetrona Hürth. „Es gab schon immer Wohnungsunternehmen und Immobilienverwalter, die sich an der Selbstabrechnung versucht haben. Etliche davon haben jedoch früher oder später festgestellt, dass sich das für sie nicht rechnet.“ Die korrekte Erstellung von Heizkostenabrechnungen erfordere umfangreiches Fachwissen, stets aktuelle Technik und formale Anpassungen an rechtliche Rahmenbedingungen, betonen die Experten von Techem Energy Services. Spezialisierte Messdienstleistungsunternehmen stellten sicher, dass alle Anforderungen der Heizkostenverordnung erfüllt werden und die Abrechnung transparent, korrekt und nachvollziehbar bleibe. DAS GROS IST ÜBERFORDERT Dass sich Verwalter genau überlegen sollten, was sie sich mit der Selbstablesung bzw. -abrechnung ans Bein binden, meint auch Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland e.V. „Womöglich können Kosten für Eigentümer eingespart werden. Es muss aber unter anderem bedacht werden, dass die eine oder andere
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