Mess- und Energiedienstleister Messdienstleister 64 · Digital Guide · Real Estate 2025 Prozent. Es handele sich um eine Marktstruktur, die Merkmale eines wettbewerbslosen Oligopols aufweise, heißt es bei heizspiegel. de. Von diesem Geschäft könnten sich Immobilienverwalter nun eine Scheibe abschneiden. Ein Milliardenumsatz würde sozusagen die Seiten wechseln. „Wir schaffen neue Umsatzquellen!“, wirbt etwa Conlivo. Es wird aber nicht nur der Umsatz auf Verwalterin oder Verwalter verlagert, sondern auch der Aufwand. Bei kritischer Betrachtung zahlt sich das Ganze dann aus, wenn ein Verwalter über genügend Ressourcen verfügt. KEIN SELBSTLÄUFER „Das Modul Heizkostenabrechnung ist nicht selbsterklärend. Es kann nicht einfach mal kurz freigeschaltet werden“, so Frank Hillemeier, Geschäftsführer der Immo Concept Hillemeier GmbH, mit über 14.000 verwalteten Wohn- und Gewerbeeinheiten eine der größten privat geführten Immobilienverwaltungen im Rheinland, die seit rund fünf Jahren das Konzept der Selbstabrechnung etabliert hat. Inzwischen sind rund 6.500 von 12.000 Einheiten mit Zentralheizung umgestellt. Hillemeier: „Mal eben nebenbei geht nicht. Wir haben eine Mitarbeiterin zeitlich dafür freigestellt, die sich intensiv mit dem Thema befasst hat. Viele Dinge mussten koordiniert, ausprobiert und anschließend wieder getestet werden.“ Ein Haken ist die Hardware, auf die etwa die Hälfte der von Brunata etc. berechneten Jahresgebühr entfällt. Die müsste erst einmal selbst angeschafft oder separat gemietet werden. Das von Conlivo entwickelte Modell sieht eine Kündigung des bisherigen Abrechnungsservicevertrags vor, während das Gerätemanagement weiterhin beim Messdienstleister verbleibt. Voraussetzung ist allerdings, dass sich ein leistungsfähiger Anbieter, also in der Regel einer der etablierten Anbieter, auf eine Entkoppelung seines Geschäftsmodells einlässt. Oder der Verwalter wird selbst zum Komplettanbieter. Daran könnte er sich aber schnell verheben. Frank Hillemeier: „Angedacht war, dass wir auch die Heizkostengeräte montieren und warten. Schnell wurde uns klar, dass das unsere Kompetenzen überschreitet.“ Denn nicht alle unternehmerischen Fragen hätten sich befriedigend beantworten lassen: Wie viel Kapital möchten wir einsetzen, damit sich der Aufwand rentiert? Steht der Aufwand wirklich im Verhältnis zum Nutzen? Betriebswirtschaft ist unter anderem das Feld von Prof.-Ing. Viktor Grinewitschus, Prorektor für Forschung und Professor für Energiefragen der Immobilienwirtschaft an der EBZ Business School (University of Applied Sciences) in Bochum. Softwarekosten, Personal, Verantwortung und deren Absicherung, vor allem in rechtlicher Hinsicht – dies alles müsse eingepreist werden. Dann werde sich herausstellen, ob der selbstablesende Verwalter mit der vom Dienstleister erhobenen Gebühr überhaupt auskomme und ein Gewinn übrig bleibe. Grinewitschus: „Verwaltet jemand 200 Wohnungen und kommt auf die Idee – dann würde ich sagen: Lassen Sie die Finger davon. Bei 20.000 Wohnungen würde ich sagen: Ja, es lohnt sich zumindest, das einmal durchzurechnen.“ Den Olymp der Digitalisierung erklimme ein Verwalter allein mit NebenDIGITAL? SCHEINBAR EGAL Digitalisierung scheint nicht die größte Stärke der Verwalterbranche zu sein. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen in Wohngebäuden fernablesbare Messgeräte installiert und damit auch unterjährige Verbrauchsinformationen (uVI) für alle Nutzer bereitgestellt werden. Eine aktuelle Umfrage des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV) unter rund 300 Immobilienverwaltungen zeigt: Während die technische Umrüstung voranschreitet, gibt es bei der Bereitstellung der uVI enorme Hürden. Nur 58 Prozent der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und 61 Prozent der Mietobjekte sind bereits mit entsprechenden Geräten ausgestattet. Die technische Umsetzung wird auch durch externe Faktoren erschwert: 55 Prozent der Verwaltungen nennen fehlende Dienstleister und Handwerker als größte Herausforderung. Gleichwohl sind 81 Prozent zuversichtlich, ihre verwalteten WEG-Objekte fristgemäß umzurüsten. Aktuell erhalten nur 32 Prozent der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer und 39 Prozent der Mieterinnen und Mieter regelmäßig unterjährige Verbrauchsinformationen. Die Qualität der Umsetzung hängt auch von der Größe einer Verwaltung ab. Besonders kleinere Verwaltungen haben Schwierigkeiten. Jede vierte Verwaltung stellt die uVI bislang gar nicht bereit, bei Unternehmen mit weniger als 400 verwalteten Einheiten sind es sogar 39 Prozent. Neben technischen Barrieren behindern der hohe kommunikative Zeitaufwand sowie die mangelnde Akzeptanz bei Mietern und Eigentümern ein schnelleres Vorgehen. kostenabrechnungen allerdings nicht. Vielmehr sei es das primäre Ziel der novellierten HKVO, den Klimaschutz zu stärken und den Energieverbrauch transparenter zu machen – mithilfe eines idealerweise IT-gestützten proaktiven Energiemanagements. WACHSENDE KOMPLEXITÄT Wie alt und effizient sind die Heizungsanlagen? Wann ist ein Austausch fällig und wie kann er finanziert werden? Welche Schritte müssen zur Senkung der CO2Emissionen gegangen werden? Lohnt sich die Installation von PV-Anlagen und die Umsetzung einer gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung? Verwalter müssten deutlich mehr Herausforderungen bewältigen, als nur eine neue Einnahmequelle bei der Nebenkostenabrechnung zu schaffen. Grinewitschus: „Ich stelle immer wieder fest, dass es diesbezüglich erhebliche Wissensdefizite gibt, vor allem bei kleineren Verwaltern. Es stellt sich die Frage, wie Verwalter in puncto Digitalisierung überhaupt aufgestellt sind.“ Mit der steigenden Komplexität und den Beratungsanforderungen sei das Interesse für eine Selbstabrechnung sogar spürbar zurückgegangen, so Ali Öztürk, Leiter 1 ISTA & CO. Die fünf größten Messdienstleister in Deutschland sind Techem, ista, Brunata, Minol und Kalorimeta
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