Trendbook IMMOBILIEN WIRTSCHAFT DIGITAL GUIDE REAL ESTATE 2025 REAL ESTATE SOFTWARE HERSTELLER, DIENSTLEISTUNGEN UND PRODUKTE
PREMIUMPARTNER
Editorial Digital Real Estate PS: Branchensoftwarefirmen stehen das ganze Jahr aktuell für Sie online. Erleben Sie mit softwarevergleich.de die kongeniale Ergänzung zum Digital Guide Real Estate. Schauen Sie rein! „INNOVATIVE ANSÄTZE, UNTERNEHMENSPORTRÄTS UND KONKRETE ANWENDUNGSBEISPIELE ZEIGEN, WIE DER DIGITALE WANDEL UNTER EINBEZUG VON KI ERFOLGREICH GESTALTET WERDEN KANN.“ Liebe Leserinnen, liebe Leser, Technologien, gestützt auf Künstliche Intelligenz, verändern derzeit den Markt grundlegend: Sie ermöglichen etwa präzise Standort- und Marktanalysen, automatisieren die Optimierung von Bau- und Betriebskonzepten und bieten Investoren sowie Projektentwicklern völlig neue Werkzeuge zur Entscheidungsfindung. Besonders hervorzuheben ist die Fähigkeit, riesige Datenmengen in Echtzeit zu analysieren und daraus fundierte Prognosen abzuleiten – ein entscheidender Vorteil in einem dynamischen Marktumfeld. Auch im Bereich Facility und Property Management zeigt sich die bahnbrechende Wirkung von KI. Predictive Maintenance, dynamische Mietpreisgestaltung und Echtzeit-Energieoptimierung sind längst keine Visionen mehr, sondern gelebte Realität. Dies steigert nicht nur die Effizienz, sondern auch die Nachhaltigkeit und den Wert von Immobilien. Doch der Wandel geht über neue Technologien hinaus: Es ist nun wirklich an der Zeit, die Prozesse selbst zu hinterfragen und neu zu denken. Unternehmen, die sich konsequent auf diese Transformation einlassen, profitieren von fundierten Entscheidungen, höherer Rentabilität und einem Wettbewerbsvorsprung. In unserem Trendbook stellen wir Ihnen praxisnahe Lösungen vor und zeigen, wie Sie die Potenziale von KI und digitalen Plattformen optimal für Ihr Unternehmen einsetzen können. Lassen Sie sich inspirieren von innovativen Ansätzen, Unternehmensporträts und konkreten Anwendungsbeispielen, die zeigen, wie der digitale Wandel erfolgreich gestaltet werden kann. Ich wünsche Ihnen eine anregende Lektüre und hoffe, dass Sie die Impulse aus diesem Trendbook nutzen, um die Zukunft Ihrer Immobilienprojekte aktiv und nachhaltig zu gestalten. Ihr Jörg Seifert 3 · Digital Guide · Real Estate 2025
47 38 UNTERNEHMENSPRÄSENTATION Cloudbrixx immopac ag Wüest Partner Deutschland 44 ANBIETERÜBERSICHT 45 Immobilienverwaltung & Facility Management 46 PAPIER IST GEDULDET Rechnungsverkehr für B2B-Umsätze darf noch auf Papier erfolgen – obwohl seit Januar die E-Rechnungspflicht gilt. Doch die Digitalisierung kommt – mit oder ohne Pflicht. 52 UNTERNEHMENSPRÄSENTATION Domus AG Immoware24 Sommer Informatik 58 ANBIETERÜBERSICHT 22 NEUE MIETERKOMMUNIKATION Mieter-Apps automatisieren den Informationsaustausch zwischen Mieter und Vermieter auf einer zentralisierten Plattform. Darüber hinaus gibt es eine Fülle digitaler Services. 26 UNTERNEHMENSPRÄSENTATION Aareon Crem Solutions GmbH & Co. KG 30 ANBIETERÜBERSICHT 33 Portfolio- management & Wertermittlung 34 KI SCHAFFT FREIRÄUME Der Beruf des Verwalters ändert sich geradezu rasant. Seine Aufgaben werden vielfältiger und anspruchsvoller. Parallel wachsen die Erwartungen der Eigentümer in Bezug auf Qualität und Schnelligkeit. Der KI-Einsatz im Prozessmanagement kann Abhilfe schaffen. 03 EDITORIAL 04 INHALT 06 SMART CONNECTED Die Immobilienbranche hat tatsächlich 2025 einen technologischen Sprung gemacht. Im Zentrum der Transformation steht die Künstliche Intelligenz. Nun gilt es, auch die Prozesse neu zu denken. 13 ERP & CRM 14 IT IST GRÖSSER ALS ERP Es mehren sich die Stimmen, die Wohnungsunternehmen dringend anraten, ihre klassischen ERP-Systeme in eine noch besser auf ihre Bedürfnisse abgestimmte IT-Architektur einzubetten. 4 · Digital Guide · Real Estate 2025 Inhalt 14
61 Mess- & Energiedienstleister 62 HERAUSFORDERND Bis zu 120 Euro berechnet der externe Messdienstleister pro Wohnung und Jahr. Diesen Betrag könnte ein WEG-Verwalter selbst einstreichen. Lohnt sich das Geschäft? 66 ANBIETERÜBERSICHT 67 Smart Buildings & BIM 68 MEHR ALS TECHNIK Gebäude, die denken, lernen und sich selbst optimieren – das wird mit IoT, KI und digitalen Plattformen zunehmend Realität. Doch Smart Buildings brauchen Nutzerzentrierung, offene Schnittstellen und ein klares Ziel: echten Mehrwert für alle. 74 ANBIETERÜBERSICHT 75 Big Data & Datenräume 76 AUF NUMMER SICHER Moderne Gebäude sind vernetzte ITSysteme mit Sensoren, Aktoren und Datenflüssen. In der Praxis bringt das erhebliche technische und rechtliche Risiken mit sich. 80 ANBIETERÜBERSICHT 83 63 81 Digital Real Estate 82 DAS LACHEN VERGEHT Selbst der naturgemäß optimistische Branchenbooster blackprint berichtet von Wachstumsschmerzen in der PropTech-Branche. Zaghafte Investoren und Immobilienunternehmen, die ihre Digitalisierungsbudgets kürzen, prägen das neue Umfeld. 88 ANBIETERÜBERSICHT 91 IMPRESSUM 5 · Digital Guide · Real Estate 2025
RIESENSPRUNG Künstliche Intelligenz ermöglicht nun auch der Real Estate Economy ganz neue IT-Anwendungen
Für Investoren, Projektentwickler, Asset, Property und Facility Manager sowie Gewerbemakler bietet KI praxisorientierte Lösungen, die bereits heute anfangen den Markt grundlegend zu verändern. Während klassische Schnittstellen Daten zwischen Systemen lediglich übertragen, ermöglichen KI-gestützte Konnektoren eine intelligente Verknüpfung von Prozessen. Durch den Einsatz von Low-Code- und No-Code-Plattformen können Immobilienprofis ohne umfangreiche Programmierkenntnisse maßgeschneiderte Anwendungen entwickeln. Diese Tools sorgen dafür, dass Daten nicht nur ausgetauscht, sondern in Echtzeit analysiert und für Entscheidungen nutzbar gemacht werden. MEHR ALS DATENFLUT Investoren etwa stehen vor der Herausforderung, unter zahlreichen Projekten die vielversprechendsten auszuwählen – eine Aufgabe, deren Bearbeitung die KI perfektioniert hat. KI-gestützte Analysen verarbeiten riesige Datenmengen in Echtzeit und erstellen präzise Markt- und Standortprognosen. Diese Datenbasis minimiert das Risiko von Fehlinvestitionen und beschleunigt Entscheidungsprozesse. Darüber hinaus ermöglichen KI-Modelle die Simulation von Szenarien, um die Potenziale noch gezielter zu bewerten. MEHR ALS IDEEN Für Projektentwickler ist KI längst ein unverzichtbares Werkzeug. Die Identifikation geeigneter Standorte wird durch die Analyse geografischer, sozialer und ökonomischer Daten präzise und zeitsparend. Bauplanungs-Tools automatisieren die Optimierung von Gebäudekonzepten, berücksichtigen Klimamodellierungen und Materialien – und sparen somit Kosten und Ressourcen. Besonders im urbanen Raum, wo Nachhaltigkeit und Effizienz Priorität haben, gilt KI als Gamechanger. MEHR ALS VERWALTUNG Im Property Management sorgen KI-Systeme für eine Revolution in der Immobilienbewirtschaftung. Mietpreise werden dynamisch an Markttrends angepasst, Leerstände minimiert und Betriebskosten optimiert. Predictive Maintenance wird 2025 zum Standard: Gebäude werden kontinuierlich überwacht, potenzielle Schäden frühzeitig erkannt und proaktiv behoben. Das steigert nicht nur die Kundenzufriedenheit, sondern auch den Immobilienwert. Facility Manager setzen KI ein, um den Betrieb gewerblicher Immobilien effizienter und nachhaltiger zu gestalten. Energiemanagement-Systeme analysieren Verbrauchsmuster und optimieren den Ressourceneinsatz in Echtzeit. KI-gesteuerte Wartungspläne reduzieren Ausfallzeiten und verlängern die Lebensdauer von Anlagen. Gleichzeitig unterstützen digitale Zwillinge die präzise Planung neuer Maßnahmen. MEHR ZUKUNFT HEUTE Die Künstliche Intelligenz ist 2025 nicht mehr die Zukunft, sondern die Gegenwart der Immobilienwirtschaft. In Kombination mit Low-Code- und No-Code-Technologien eröffnen KI-gespeiste Konnektoren völlig neue Möglichkeiten, Prozesse zu automatisieren und Entscheidungen zu optimieren. Wer diese Technologien konsequent einsetzt, profitiert von fundierten Entscheidungen, höherer Rentabilität und einem optimierten Betrieb. KI ist der Schlüssel, um langfristig am Markt erfolgreich zu bleiben. KI-GESTÜTZTE TECHNOLOGIEN MACHEN ENTSCHEIDUNGEN FUNDIERTER, ERHÖHEN DIE RENTABILITÄT UND OPTIMIEREN DEN BETRIEB. SMART CONNECTED Die träge Immobilienbranche hat tatsächlich 2025 einen technologischen Sprung gemacht. Im ZENTRUM DER TRANSFORMATION steht die Künstliche Intelligenz (KI). Mit ihr werden Prozesse effizienter. Aufwändige Schnittstellen werden nun in Kombination mit Low-Code- und No-CodeTechnologien zu KI-gesteuerten Konnektoren. Nun gilt es, auch die Prozesse neu zu denken, um echten Zusatznutzen zu stiften. TEXT Jörg Seifert 7 · Digital Guide · Real Estate 2025
Aareon Deutschland GmbH Die Digitalisierung ist dabei ein entscheidender Hebel, um die Chancen neuer Technologien wertschöpfend zu nutzen und den Herausforderungen der Immobilienwirtschaft wirkungsvoll zu begegnen. Aareon investiert daher stetig in ihr Property Management System, das auf die spezifischen Branchenanforderungen abgestimmt ist. Integrierte Ende-zu-Ende-Prozesse schaffen Transparenz, steigern die Effizienz und vereinfachen die Zusammenarbeit im Unternehmen, mit Kundinnen und Kunden sowie mit Geschäftspartnern. Technologische Trends wie Cloud und künstliche Intelligenz bieten dabei neue Potenziale, insbesondere im Hinblick auf Fachkräftemangel, Kundenbindung und das Serviceerlebnis. Intelligente digitale Lösungen - etwa lernfähige Assistenten - übernehmen wiederkehrende Routineaufgaben und schaffen Freiräume für komplexere Tätigkeiten. So entsteht ein zukunftsorientiertes digitales Ökosystem, das sich flexibel anpassen lässt. Die kontinuierliche Weiterentwicklung des Aareon Property Management Systems erfolgt in enger Zusammenarbeit mit den Kundinnen und Kunden. Sie kennen die Herausforderungen des Alltags am besten - und bringen wertvolle Perspektiven in die Gestaltung ein. „PARTNERSCHAFT BEDEUTET FÜR UNS: ZUHÖREN, VERSTEHEN UND LÖSUNGEN SCHAFFEN, DIE DEN ERFOLG UNSERER KUNDINNEN UND KUNDEN SICHERN.“ Oliver Luttmann, Geschäftsführer NEUE POTENZIALE DURCH CLOUD UND KÜNSTLICHE INTELLIGENZ Im Mittelpunkt des Handelns von Aareon steht der nachhaltige Geschäftserfolg ihrer Kundinnen und Kunden. IT in der Immobilienwirtschaft Marktteilnehmer 8 · Digital Guide · Real Estate 2025
Cloudbrixx GmbH Genau hier setzen wir mit Cloudbrixx an: Unsere modulare SaaS-Plattform ermöglicht es Eigentümern und ihren Vertretern, Verantwortung nicht nur digital abzubilden, sondern operativ tragfähig zu gestalten. Durch intelligente Prozessautomatisierung, integrierte Prüf- und Dokumentationsfunktionen sowie offene Schnittstellen optimieren wir Arbeitsabläufe – von der Wartung über das Vertragswesen bis hin zur Betreiberverantwortung. Dabei steht der Mensch im Mittelpunkt: Nutzerfreundliche Oberflächen, transparente Strukturen und klare Zuständigkeiten sorgen dafür, dass Digitalisierung nicht zur zusätzlichen Belastung wird, sondern echte Entlastung schafft. Unser Anspruch ist es, Verantwortung digital so zu gestalten, dass sie nachvollziehbar, revisionssicher und zukunftsfähig ist – als Teil einer ganzheitlichen, nachhaltigen Prozessoptimierung im Real Estate Management. „NACHHALTIGE DIGITALISIERUNG BEGINNT DORT, WO SYSTEME VERANTWORTUNG VEREINFACHEN UND DEN NUTZER ENTLASTEN.“ Marc Mockwitz, Managing Partner/Sales DIGITALE VERANTWORTUNG ÜBERNEHMEN Technisches Immobilien- management steht heute mehr denn je unter dem Druck regulatorischer Anforderungen, wirt- schaftlicher Effizienz und wachsender Komplexität. 9 · Digital Guide · Real Estate 2025
Crem Solutions GmbH & Co. KG Virtuelle Ökosysteme und offene Kollaboration über Unternehmensgrenzen hinweg werden dabei zum Erfolgsfaktor – gerade in einer Zeit, in der sich der ERP-Markt für Immobilienmanagement stark konsolidiert. Als 100%ige Tochtergesellschaft der Nemetschek SE verfügen wir über eine außergewöhnliche Marktstellung: Wir vereinen die Innovationskraft und Stabilität eines internationalen Technologieführers mit der Flexibilität und Kundennähe einer eigenständigen Marke. Während sich Wettbewerber durch Übernahmen und Private-Equity-Einstiege neu aufstellen, setzen wir auf nachhaltige Entwicklung, offene Plattformen und partnerschaftliche Zusammenarbeit. Unsere Zugehörigkeit zur Nemetschek Group ermöglicht es uns, Synergien zu nutzen, Innovationen schnell in marktreife Lösungen zu überführen und die spezifischen Bedürfnisse unserer Kunden in den Mittelpunkt zu stellen. So schaffen wir ein Gegengewicht zur aktuellen Marktkonzentration und bieten der Branche eine verlässliche, zukunftsorientierte Alternative. Unser Ziel: Die Chancen der Digitalisierung aktiv gestalten – für unsere Kunden, unsere Partner und die gesamte Immobilienwirtschaft. „UNSER ZIEL: DIE CHANCEN DER DIGITALISIERUNG AKTIV GESTALTEN FÜR UNSERE KUNDEN, UNSERE PARTNER UND DIE GESAMTE IMMOBILIENWIRTSCHAFT.“ Dr.-Ing. Christian Westphal, CEO INNOVATIONEN SCHNELL MARKTREIF MACHEN Die Digitalisierung ist der Schlüssel zu nach- haltigem Wachstum und innovativen Geschäfts- modellen. IT in der Immobilienwirtschaft Marktteilnehmer 10 · Digital Guide · Real Estate 2025
immopac ag Notwendiges Fach- und Spezialwissen sowie regulatorische Anforderungen machen in vielen Fällen ein arbeitsteiliges Zusammenwirken verschiedener Akteure und den Einbezug externer Dienstleister über betriebliche Grenzen hinweg notwendig. Als Beispiele sind die Standardprozesse im Asset & Portfolio Management, in der Bewertung (unter Einbezug externer Bewertungsexperten) und im Ankauf oder das interaktive Reporting an externe Anspruchsgruppen anzuführen. Durch die heute vielerorts übliche Verwendung verschiedener Systeme entstehen u.a. Medienbrüche beim Austausch von Daten und Dokumenten. Die termingerechte und vollständige Bereitstellung aller Informationen sowie die Zusammenarbeit mit externen Partnern verursachen einen großen koordinativen und administrativen Aufwand und somit die Bindung wertvoller Ressourcen. In der heutigen, von Digitalisierung geprägten Geschäftswelt sind agile Plattformen gefragt, die neben der Unterstützung der fachlichen Aufgaben, eine Optimierung von zwischenbetrieblichen Prozessketten ermöglichen. Die myimmopac® Cloud ist eine Digital Real Estate Plattform, die ein umfassendes Real Estate Investment Management über die betrieblichen Grenzen hinweg ermöglicht. „DIE MYIMMOPAC® CLOUD ERMÖGLICHT REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT ÜBER DIE BETRIEBLICHEN GRENZEN HINWEG.“ Dr. Thomas Höhener, Geschäftsführer AGILE PLATTFORMEN SIND GEFRAGT Real Estate Investment Management Prozesse (REIM Prozesse) sind komplex, vielschichtig und enden meist nicht an der Unternehmensgrenze. 11 · Digital Guide · Real Estate 2025
Sommer Informatik GmbH Die ideale Immobilienmanagementsoftware denkt mit - und voraus. Sie ist mehr als ein Werkzeug - sie ist die zentrale Schaltstelle für alle Aufgaben im Verwalteralltag. Sie bildet nicht nur den Standard ab, sondern auch die vielen Sonderfälle, die den Alltag von Immobilienverwaltern prägen. Und das so, dass man sie nicht verlassen muss - alle Funktionen, alle Informationen, alle Prozesse an einem Ort. Egal ob im Büro, unterwegs oder direkt vor Ort: Kommunikation, Dokumentation und Koordination greifen nahtlos ineinander. Medienbrüche, doppelte Erfassungen oder zeitaufwändige Abstimmungen gehören der Vergangenheit an. So wird die tägliche Arbeit einfacher, schneller und effizienter. Digitalisierung bedeutet für uns nicht nur Technik, sondern spürbare Erleichterung im Arbeitsalltag. Nur wenn digitale Systeme wirklich helfen, werden sie auch genutzt - deshalb entwickeln wir Lösungen, die intuitiv funktionieren und echten Mehrwert liefern, die Verwalter entlasten, ihre Effizienz steigern und ihnen den Rücken freihalten. „DIGITALISIERUNG IST KEIN TECHNISCHER PROZESS – SIE IST AUSDRUCK UNSERES STÄNDIGEN WUNSCHES, DINGE BESSER ZU MACHEN.“ Alexander Sommer, Geschäftsführer INTUITIV FUNKTIONIEREN UND ECHTEN MEHRWERT LIEFERN Effizienz entsteht nicht durch mehr Tools – sondern durch ein System, das alles Relevante an einem Ort zusammenführt. IT in der Immobilienwirtschaft Marktteilnehmer 12 · Digital Guide · Real Estate 2025
ERP & CRM 14 22 26 28 30 FACHARTIKEL Das IT-Ökosystem ist größer als ERP Es mehren sich die Stimmen, die Wohnungsunternehmen dringend anraten, ihre klassischen ERP-Systeme in eine noch besser auf ihre Bedürfnisse abgestimmte IT-Architektur einzubetten. Die neue Art der Mieterkommunikation Mieter-Apps sind ein logischer Schritt in der Digitalisierung von Immobilienunternehmen. Sie automatisieren den Informationsaustausch zwischen Mieter und Vermieter über eine zentralisierte Plattform. Und es gibt eine Fülle anderer digitaler Services. UNTERNEHMENSPRÄSENTATION Aareon Crem Solutions GmbH & Co. KG ANBIETERÜBERSICHT 13 · Digital Guide · Real Estate 2025
DAS ITÖKOSYSTEM IST GRÖSSER ALS ERP
15 · Digital Guide · Real Estate 2025 ERP/CRM Wohnungswirtschaftliche ERP-Systeme Situation umzugehen. Wallner sieht dabei drei Ansätze. „Zum einen verschieben viele Wohnungsunternehmen den Wechsel ihres ERP-Systems und warten ab, wie es weitergeht“, sagt er. „Zum anderen gibt es die aus unserer Sicht begrüßenswerte Entwicklung, dass Wohnungsunternehmen miteinander kooperieren, um eine Lösung zu finden und beispielsweise gemeinsam ein ERP-System zu kaufen. Und drittens gibt es Überlegungen, sein Unternehmen unabhängig von der ERP-Welt zu steuern – sei es durch die Entwicklung eines eigenen ERP-Systems, sei es durch die Entwicklung eines IT-Ökosystems, das, etwa auf der Basis von SAP, diverse PropTechLösungen einbezieht.“ ANFRAGEN BEI AAREON-KONKURRENTEN WERDEN HÄUFIGER Ein breites Themenspektrum also, das noch dadurch erweitert wird, dass kleinere Wettbewerber sich derzeit als Alternative in Stellung bringen. „Seit dem Verkauf unterschiedlicher Mitbewerber an Aareon haben die Anfragen von Verwaltungsunternehmen nach unserer Software-Lösung um 30 Prozent zugenommen“, sagt TEXT Christian Hunziker Die Übernahme eines Wettbewerbers durch den Marktführer und dessen Verkauf an Investoren sorgte 2024 für Schlagzeilen. Nun macht ein weiterer Player mit dem Angebot Furore, sich an ihm beteiligen zu können. Gleichzeitig mehren sich die Stimmen, die Wohnungsunternehmen anraten, ihre KLASSISCHEN ERP-SYSTEME in eine noch besser auf ihre Bedürfnisse abgestimmte IT-Architektur einzubetten. Peter Wallner hat derzeit viel zu tun. „Es gibt im Markt diverse Initiativen mit dem Ziel, sich neu aufzustellen und Lösungen zu finden“, sagt der Geschäftsführer der Connekt Gesellschaft für Unternehmensentwicklung mbH, der Wohnungsunternehmen unter anderem bei ihrer IT-Strategie berät. Er meint damit den sich rasant verändernden Markt der wohnungswirtschaftlichen ERP-Systeme (Enterprise Resource Planning). Zur Erinnerung: Im Juni 2024 übernahm Branchenprimus Aareon AG die Haufe-Lexware Real Estate AG mit ihren in der Wohnungswirtschaft weit verbreiteten ERP-Systemen Wowinex und Axera. Wenige Wochen später gab die Aareal Bank AG den Verkauf von Aareon an ein Konsortium zweier angelsächsischer Finanzinvestoren bekannt. Die Folge: Befürchtungen, der Marktführer könnte seine starke Position zu Ungunsten seiner Kunden ausnutzen. Die Entwicklung gebe „zu Recht Grund zur Sorge“, sagte damals Berater Wallner (siehe DW 12/2024, Seiten 62-67). Mittlerweile haben sich unterschiedliche Strategien herausgebildet, um mit der neuen DIGITALE ÖKOSYSTEME Welche IT- Architektur ist die richtige? Eine Frage, die derzeit sowohl die Hardware als auch die Software betrifft P
ERP/CRM Wohnungswirtschaftliche ERP-Systeme 16 · Digital Guide · Real Estate 2025 Stephanie Kreuzpaintner, Vorständin der Domus Software AG, die schwerpunktmäßig Verwalter zu ihren Kunden zählt, aber auch Wohnungsunternehmen bedient. Jens Kramer, Geschäftsführer der Promos Consult Projektmanagement, Organisation und Service GmbH, berichtet ebenfalls, dass sein Unternehmen vermehrt Anfragen von Neukunden bekommt. Zwar könne er nur mutmaßen, inwiefern dies mit Fusionen und Private-Equity-Übernahmen zu tun habe, sagt Kramer, ohne Aareon beim Namen zu nennen. Aber wenn möglicherweise ein Gesellschafter Druck aufbaue, „um Kosten zu senken oder Erträge zu steigern, kann schnell der eigentlich wichtige Kontakt zum Kunden und seinen Anforderungen in den Hintergrund geraten“, erklärt der Promos-Geschäftsführer und ergänzt: „Ganz bestimmt Möglichkeit erhalten, sich an Dr. Klein Wowi Digital zu beteiligen und sich damit Mitspracherechte zu sichern. Das Modell, das unter dem Projektnamen Juno läuft, wurde in Zusammenarbeit mit der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Domus AG, einer Tochter des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU), entwickelt. Seine Gesellschaft sei von mehr als 30 Wohnungsunternehmen angesprochen worden, ob man sich nicht an ihr beteiligen könne, berichtet Jüngerkes über den Anlass. In die Erarbeitung des Modells einbezogen war eine Arbeitsgruppe, in der neben Vertretern von Hypoport, Dr. Klein Wowi Digital und Domus auch drei Vorstände von Wohnungsgenossenschaften sowie BBU-Vorständin Maren Kern und Andreas Breitner, Verbandsdirektor des VNW Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V., mitwirkten. Geplant ist nun, dass die Hypoport SE zwischen zehn und 49,9 Prozent ihrer Anteile der Dr. Klein Wowi Digital AG an Wohnungsunternehmen oder -verbände abgibt; Hypoport bleibt Mehrheitsgesellschafter. Die Wohnungsunternehmen sollen sich auch nicht direkt an der Dr. Klein Wowi Digital beteiligen, sondern an einer Beteiligungsgesellschaft. Denn „eine Abstimmung mit einer großen Anzahl von Gesellschaftern wäre nicht praktikabel“, sagt Jüngerkes. Viel zu reden gab offenbar die Höhe der finanziellen Beteiligung. Nach einem „intensiven Austausch“ (Jüngerkes) wurden folgende Grenzen festgelegt: Wohnungsunternehmen mit bis zu 500 Nutzeinheiten müssen mindestens 20.000 Euro investieren, solche mit 500 bis 999 Nutzeinheiten mindestens 50.000 Euro und größere Unternehmen mindestens 100.000 Euro. Maximal dürfen es pro Unternehmen eine Million Euro sein. Im Gegenzug stellt der Softwareanbieter eine Dividende in Aussicht. Viel wichtiger als der finanzielle Ertrag ist den Wohnungsunternehmen nach Einschätzung von Jüngerkes aber etwas anderes, nämlich die Mitbestimmung: „Sie wollen sichergehen, dass die Software nicht an Einsatzhäufigkeiten In der ersten Jahreshälfte 2024 fragte der GdW seine Mitglieder, welches ERP-System sie nutzen. Von den zehn meistgenannten Lösungen gehören heute sieben zum Marktführer Aareon. Quelle: GdW Software-Lösung Anzahl Anteil Aareon Wodis Sigma 322 35,1 % GAP Immotion 185 20,2 % Aareon Wodis Yuneo 84 9,2 % Haufe wowinex 76 8,3 % ZHAUS 40 4,4 % Haufe axera 36 3,9 % Dr. Klein Wowiport 27 2,9 % Aareon Blue Eagle 21 2,3 % Domus ERP 22 2,4 % Aareon RELion 11 1,2 % SAP (sonstige) 11 1,2 % Varys Varyhome 9 1,0 % Kirchhof PROWOH 9 1,0 % Haufe powerhaus 8 0,9 % Hausperfekt 5 0,5 % haussoft 5 0,5 % PROMOS.GTready2 4 0,4 % Andere 3 4,7 % Gesamt 918 100 % laufen diese Unternehmen nicht zu ihren Kunden, um denen zu erzählen, dass sie zukünftig mit ihren spezifischen Wünschen nicht mehr in den strategischen Fokus passen. Das wird dann der Kunde mühsam selbst herausfinden müssen.“ Insofern sei es „nachvollziehbar“, wenn Kunden verunsichert seien und bei Wettbewerbern wie Promos anfragten. EINFÜHRUNG EINES BETEILIGUNGSMODELLS Einen besonders großen Schritt auf die Wohnungswirtschaft zu macht die zur Hypoport-Gruppe gehörende Dr. Klein Wowi Digital AG mit ihrer Cloud-Plattform Wowiport. Sie hat ein Modell entwickelt, das CEO Björn Jüngerkes bereits im letzten Herbst gegenüber der DW angekündigt hatte: Wohnungsunternehmen sollen die
17 · Digital Guide · Real Estate 2025 L’Immo Podcast mit Prof. Dr. Heiko Gsell umgesetzt sein. Dabei geht es um eine erhebliche Summe: Jüngerkes zufolge entspricht die Mindestbeteiligung von zehn Prozent einem niedrigen zweistelligen MillionenEuro-Betrag. ZUSTIMMUNG UND ZWEIFEL Die Reaktionen auf das Beteiligungsangebot fallen unterschiedlich aus. „Wir werden uns definitiv an Dr. Klein Wowi Digital beteiligen“, sagt Marc André Naust, Vorstand der Bau- und Siedlungsgenossenschaft Iserlohn eG. „Ich sehe darin die beste Möglichkeit, sich vor einem Monopol auf dem ERP-Markt zu schützen und den Wettbewerb zu stärken.“ Naust war Mitglied der vorbereitenden Arbeitsgruppe und ist außerdem Vorsitzender des Kundenbeirats von Dr. Klein Wowi Digital. Er zeigt sich zuversichtlich, dass das Beteiligungsmodell zustande kommen wird. Voraussetzung dafür sei allerdings eine ausreichende Information durch die wohnungswirtschaftlichen Verbände. Als „hervorragend“ und als „die richtige Idee zum richtigen Zeitpunkt“ bezeichnet auch Thomas Kleindienst das Beteiligungsmodell. Er ist Mitglied des Vorstands der WGLi Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg eG in Berlin und wirkte ebenfalls in der vorbereitenden Arbeitsgruppe mit. Auch Kleindienst argumentiert damit, dass ein Monopol auf dem ERP-Markt „für alle ein Problem wäre“. Es sei entscheidend, „den einen Wettbewerber oder Investor verkauft wird, da dann die Weiterentwicklung der Software unsicher ist.“ Auch „gewisse Rechte, was die Produktweiterentwicklung betrifft“, sollen die Anteilseigner erhalten. Ob das geplante Modell tatsächlich umgesetzt wird, steht jedoch noch nicht fest. Noch bis zum 15. Juli haben Wohnungsunternehmen Zeit, eine unverbindliche Absichtserklärung abzugeben. Nur dann, wenn die Mindest-Beteiligungsschwelle von zehn Prozent überschritten wird, folgt die zweite Phase, in der die Interessenten Einblick in vertrauliche Unternehmensunterlagen nehmen können. Wenn alles wie geplant läuft, könnte das beabsichtigte Modell Ende 2025 „ALLE AAREON-KUNDEN PROFITIEREN NUN VON EINEM GRÖSSEREN ANGEBOTSPORTFOLIO – AUCH DURCH DIE ANBINDUNG VON DRITTLÖSUNGEN ÜBER UNSER OFFENES ÖKOSYSTEM AAREON CONNECT.“ Harry Thomsen, CEO der Aareon Group GmbH
ERP/CRM Wohnungswirtschaftliche ERP-Systeme 18 · Digital Guide · Real Estate 2025 digitalen Kern von Wohnungsunternehmen zu sichern“, sagt er. Werde ein ERP-System eingestellt, gehe gar nichts mehr, und man müsse wieder von vorne anfangen. Außerdem sei es für ihn wichtig, in Deutschland die Macht über die Daten zu behalten. „Bei Wowiport befinden sich die Server in Leipzig und nicht in Texas, China oder Russland“, erklärt Kleindienst. Zu vernehmen sind aber auch kritische Stimmen. „Vom Beteiligungsangebot von Dr. Klein Wowi Digital halte ich nichts“, sagt Connekt-Geschäftsführer Peter Wallner. Eine Beteiligung gebe zwar Wohnungsunternehmen das gute Gefühl, Teil einer Entscheidelt – M&A bedeutet Mergers & Acquisitions und meint den Verkauf von Unternehmensanteilen. „Dieser Prozess muss nicht nur auf Verkäufer-, sondern auch auf Käuferseite professionell angegangen werden“, mahnt Emrich. „Die interessierten Wohnungsunternehmen müssen diesen Prozess als klassischen Investitionsprozess verstehen und eine Due Diligence vornehmen, was ein sehr komplexer und kostenintensiver Vorgang ist.“ Grundsätzlich, betont der Thüringer Verbandsdirektor, „sollten sich Wohnungsunternehmen bei der Entscheidung, ob sie sich an Dr. Klein Wowi Digital beteiligen wollen, nicht von Emotionen nach dem Motto ‚Bloß weg von Aareon‘ leiten lassen.“ Außerdem wirft Emrich die Frage auf, ob sich kommunale Wohnungsunternehmen überhaupt an einem anderen Unternehmen beteiligen dürften. Diese Frage muss nach seinen Worten länderspezifisch beantwortet werden. Das ist nicht die einzige offene Rechtsfrage, wie Hans Maier deutlich macht. Für den Verbandsdirektor des Verbandes bayerischer Wohnungsunternehmen e.V. (VdW Bayern) ist auch ungeklärt, ob die Beteiligung an Dr. Klein Wowi Digital mit der Förderzweckdienlichkeit von Genossenschaften vereinbar ist. Während der VdW Bayern diese Frage bejaht, sehen das laut Maier nicht alle Regionalverbände so. Deshalb muss seiner Ansicht nach eine einheitliche Antwort gefunden werden. WIE GEHT MITGESTALTUNG? Wenig überraschend ist, dass sich Wettbewerber kritisch über den Vorstoß der Hypoport SE respektive der Dr. Klein Wowi Digital AG äußern. Als „schwierig“ bezeichnet Domus-Chefin Stephanie Kreuzpaintner das Beteiligungsangebot. Problematisch seien vor allem die geplanten Mitbestimmungsrechte, da jeder Kunde seine persönlichen Anforderungen habe. Harry Thomsen, CEO der Aareon Group GmbH, antwortet auf die Frage, wie er das Beteiligungsmodell einschätzt: „Es wird sich zeigen, ob die Idee aufgeht. Wenn Mitgestaltung an Investitionen „WIR BESCHÄFTIGEN UNS DERZEIT INTENSIV MIT DER AUTOMATISIERUNG VON PROZESSEN UND DER EINBINDUNG VON KI-ASSISTENTEN IN DIE IMMOBILIENVERWALTUNG.“ Stephanie Kreuzpaintner, Vorstand der Domus Software AG dungsstruktur zu sein, räumt der Berater ein. „Unternehmen, die eine Beteiligung in Erwägung ziehen, sollten aber genau überlegen, wie die Entwicklungsperspektiven sind. Der Markt für ERP-Systeme ist so dynamisch wie die Herausforderungen der Wohnungswirtschaft. Ob sich ein kleiner Player langfristig auf dem Markt behaupten kann, ist mit einem Fragezeichen zu versehen.“ Zurückhaltend äußert sich Frank Emrich, Verbandsdirektor des Verbands Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. (vtw). Er weist darauf hin, dass es sich bei der Beteiligung um einen M&A-Prozess hanInterview zum Thema mit Harry Thomsen
19 · Digital Guide · Real Estate 2025 gekoppelt ist, erzeugt dies bei den Kapitalgebern eine entsprechende Erwartungshaltung, die seitens des Unternehmens zu bedienen ist. Das kann auch zu Interessenskonflikten führen.“ Aareon investiere in die Mitgestaltung und Weiterentwicklung seiner Produkte „zum Nutzen aller Kundinnen und Kunden, ohne dass für diese eine zusätzliche finanzielle Beteiligung notwendig wird“, erklärt Thomsen. Falls damit gemeint sein sollte, Hypoport respektive Dr. Klein Wowi Digital sei auf frisches Kapital angewiesen, dann widerspricht Björn Jüngerkes energisch: „Im Markt gibt es Gerüchte, dass wir das Modell nur deshalb entwickeln, weil wir Kapital brauchen. Das ist nicht der Fall. Sonst würden wir das Modell anders angehen und auch Finanzinvestoren einbeziehen.“ DYNAMISCHES UMFELD FÜR TECHNOLOGISCHE NEUERUNGEN Auf der anderen Seite tritt Aareon-CEO Thomsen Befürchtungen entgegen, der Verkauf seines Unternehmens an die Finanzinvestoren TPG und CDPQ werde zu Verschlechterungen für die Kunden führen. Er betont, „dass die neuen Eigentümer ausdrücklich erklärt haben, die bewährte Strategie von Aareon fortzuführen, zu unterstützen und ihre Expertise und Investitionskraft einzubringen“. Auch die früheren HLRE-Kunden hätten nach seinen Worten Vorteile, da sie nun von einem größeren Angebotsportfolio profitieren können – „auch durch die Anbindung von Drittlösungen über unser offenes Ökosystem Aareon Connect“. Allerdings informierte Aareon seine Kunden bereits im Oktober 2024 darüber, dass es nicht mehr in die Weiterentwicklung des HLRE-Produkts Axera investieren wird. Dieses sei nicht zukunftsfähig, sagt Thomsen, versichert aber, sein Unternehmen werde seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllen. Auf die Frage, ob Aareon eine weitere Verschlankung der Produktpalette plane, antwortet er sibyllinisch: „Ein verantwortungsbewusstes Unternehmensmanagement wird das Angebotsportfolio immer wieder im Rahmen der zukunftsorientierten Weiterentwicklung analysieren und die richtigen Investitionsentscheidungen zum langfristigen Nutzen der Kundinnen und Kunden treffen – gerade in einem so dynamischen Umfeld, das insbesondere von neuen technologischen Entwicklungen geprägt ist.“ Keinen Zweifel lässt der Aareon-CEO daran, dass sein Unternehmen weiter expandieren will. Dabei gehe es sowohl um organisches als auch um anorganisches Wachstum, wobei das Potenzial vor allem außerhalb Deutschlands liege. Und was sagt Thomsen zur Befürchtung, Aareon könnte seine marktbeherrschende Stellung ausnutzen, um die Preise stark zu erhöhen? „Wir investieren stetig in die Weiterentwicklung unseres Produktportfolios, um leistungsfähige Produkte anbieten zu können, die ihren Preis wert sind“, erklärt er. „Die Fragen rund um Preiserhöhungen kennen wir seit vielen Jahren und nehmen sie ernst.“ Dabei müsse das Unternehmen damit umgehen, dass in den letzten Jahren unter anderem die Personal- und Energiekosten gestiegen seien. „Wir haben dies jedoch immer verantwortungsvoll getan und werden das auch weiterhin so handhaben.“ EINE IT-STRATEGIE UMFASST MEHR ALS ERP Aber ist die Fixierung auf das Thema ERP überhaupt angemessen? Vermehrt werden Stimmen laut, die die Wohnungswirtschaft auffordern, ganz neu zu denken. „Wenn wir in der Wohnungswirtschaft über IT reden, sprechen wir immer über ERP-Systeme“, stellt Arne Rajchowski fest, Referatsleiter Digitalisierung und Smart Energy beim GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Das sei ein Fehler, weil damit das Spektrum der möglichen Lösungen eingeengt werde. Für Rajchowski sollten andere Fragen im Vordergrund stehen: „Welche IT-Architektur benötigen wir im Wohnungsunternehmen? Und wer kann uns bei dieser Architektur helfen? Wir sollten nicht sofort ein Tool suchen, sondern vorher eine IT-Strategie überlegen“, betont der Digitalisierungsexperte. „Es geht um IT, nicht um ERP.“ IM RINGEN UM NEUE WEGE Dabei will Rajchowski nach eigenen Angaben nicht ERP-Anbieter diskreditieren, sondern Wohnungsunternehmen in die Lage versetzen, gute Entscheidungen zu treffen. Jedes Wohnungsunternehmen könne sich schon jetzt überlegen, welche IT-Lösung es brauche, in welchen Bereichen es Unterstützung durch externe Experten benötige und welches Budget ihm zur Verfügung stehe, erklärt er. Dann werde es feststellen, dass der Markt mehr umfasse als die etablierten ERP-Anbieter. Auch müsse nicht jedes Unternehmen für sich ein eigenes ERP-System nutzen. Sinnvoll könne es sein, wenn mehrere Wohnungsunternehmen sich gemeinsam für ein IT-System entschieden und spezifische Tools (beispielsweise für die Betriebskostenabrechnung) dazubuchten. Ein erstes Ergebnis solcher Über10% ist die Mindestbeteiligungsschwelle von Wohnungsgesellschaften oder Verbänden an der Dr. Klein Wowi Digital AG. Dann erwägt die Hypoport SE eine Anteilsabgabe im auflaufenden Umfang. GDW BLEIBT AM THEMA DRAN Auf großes Interesse stieß der Fachkongress „ERP- und IT-Systeme in der Wohnungswirtschaft“, den der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. im April in Berlin durchführte. Laut dem GdW-Digitalisierungsexperten Arne Rajchowski soll es nicht bei einer einmaligen Tagung bleiben. Geplant sind demnach weitere Veranstaltungen zu branchenspezifischen IT-Lösungen. Außerdem gibt es die Idee, zusammen mit großen wohnungswirtschaftlichen Bildungsträgern ein entsprechendes Weiterbildungsprogramm aufzubauen.
ERP/CRM Wohnungswirtschaftliche ERP-Systeme 20 · Digital Guide · Real Estate 2025 legungen ist eine Studie der Beratungsgesellschaft Deloitte (siehe Interview auf Seite 21). Dass sich daran unter anderem die Treuhandstelle für Wohnungsunternehmen in Bayern GmbH (VdW Bayern Treuhand) beteiligt hat, ist kein Zufall: Mitgliedsunternehmen des bayerischen Verbandes sind vom Verkauf von HLRE an Aareon besonders betroffen, da aus historischen Gründen das ERP-System Axera bei ihnen stark verbreitet ist – etwa jedes fünfte Mitgliedsunternehmen (vor allem kleine und mittlere Bestandsgenossenschaften) nutzt es. „Mehrere Wohnungsunternehmen sind deshalb mit der Frage an uns herangetreten, welche Alternative zu den vorhandenen ERP-Systemen es gibt“, berichtet VdWVerbandsdirektor Hans Maier. Endgültige Antworten gibt es allerdings noch nicht, wie Maier einräumt. „Wir sehen die Themen, haben aber noch keine Lösung“, erklärt er. Sicher sei aber: „Ein Monopolist mit einem Kapitalgeber aus Amerika muss einen Weg finden, den Unternehmenswert zu steigern.“ Unter anderem aus diesem Grund sollte es laut Maier für Unternehmen, die nicht von Aareon abhängig sein wollen oder aber Sonderanwendungen brauchen – beispielsweise für die Bewirtschaftung kommunaler Immobilien –, eine Alternative geben. Wie das umgesetzt werden könne, sei offen. „Dass das über den Verband läuft, sehe ich eher nicht“, vermutet Maier. „Für wahrscheinlicher halte ich die Schaffung eines Vehikels, das von den Anwendern finanziert wird und in das sich möglicherweise am Anfang unsere Treuhandstelle einbringt.“Einfach dürfte dieser Weg nicht werden. Stephanie Kreuzpaintner von Domus jedenfalls äußert sich skeptisch über solche Pläne. Die Gründung einer IT-Plattform, an die PropTech-Lösungen angedockt werden, bezeichnet sie als „eine extreme Challenge“ und als „unglaublich teuer und komplex“. Kreuzpaintner: „Ich würde mich wundern, wenn es gelingen sollte.“ Außerdem seien derartige Plattformlösungen nicht zukunftsweisend. Domus sei „darüber jedenfalls bereits weit hinaus“ und beschäftige sich derzeit intensiv mit der Automatisierung von Prozessen und der Einbindung von KI-Assistenten in die Immobilienverwaltung. Auch bei Promos setzen die Entwickler generative KI ein, wie Jens Kramer erklärt. Er weist darauf hin, dass nicht wenige Visionäre einen radikalen Umbruch in der Softwareentwicklung durch den Einsatz generativer KI vorhersagen würden. „Unser Verständnis ist auch“, ergänzt er, „dass es heute nicht nur um ein ERP-System im engeren Sinne mit Buchhaltung, Controlling und Logistik geht, sondern dass die ITWelt von heute in der modernen Immobilienwirtschaft wesentlich umfangreicher gedacht werden muss“ (siehe Infobox auf dieser Seite). AUSBAUEN, WECHSELN ODER ABWARTEN – WAS TUN? Es ist also viel Bewegung auf dem wohnungswirtschaftlichen IT-Markt. Wie sollen sich nun Wohnungsunternehmen angesichts der dynamischen Entwicklung verhalten? Berater Peter Wallner von Connekt rät – ohne generalisieren zu wollen – zur Gelassenheit. „Wer nicht gezwungen ist, sollte sein ERP-System jetzt nicht wechseln, sondern abwarten“, empfiehlt er. Dabei zieht er den Vergleich zur Wärmepumpe, die in den letzten fünf Jahren einen technologischen Sprung gemacht habe. „Einen solchen Innovationssprung wird es auch im ERP-Markt geben“, ist Wallner überzeugt und betont: „Wenn es einen Bedarf an einer leistungsfähigeren Lösung gibt, wird es dafür auch ein Angebot geben.“ Strategieentwicklung, Unternehmensmanagement, Unternehmensentwicklung, Controlling & Berichtswesen, Unternehmenskommunikation Controlling und Berichtswesen, Dokumentenmanagement Unternehmen Portfolioanalysen, strategisches Portfoliomanagement, Asset Management Portfoliomanagement-System Portfolio Facility Management Auftragnehmer, regelmäßige Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung Handwerkerportal, Gebäude- automation, Verkehrssicherung, digitale Wohnungsübergabe Immobilienverwaltung (Bestand) Kanalmanagement, Vermietung, Kundenservice, WEG-Verwaltung Vermietung, CRM, Mieter-App/-Portal, WEG-Verwaltung Immobilienverwaltung (Kunde) Ergebnismanagement, Rechnungswesen, Personal, Recht, Informationstechnologie, zentrale Verwaltung Kernsystem Stützfunktionen Welche IT-Lösungen brauchen wir in der Wohnungswirtschaft? Von der Unternehmenssteuerung über die Immobilienverwaltung bis zum Portfoliomanagement: Die IT-Lösungen werden immer komplexer. Quelle: Deloitte 2025 AUFGABEN SOFTWAREKOMPONENTEN
21 · Digital Guide · Real Estate 2025 Herr Bruder, Sie haben im Auftrag von zwölf überwiegend bayerischen Wohnungsunternehmen eine Studie über mögliche IT-Lösungen für die Wohnungswirtschaft vorgelegt. In der vom DigiWoh Kompetenzzentrum Digitalisierung Wohnungswirtschaft e.V., der Stadt- und Wohnbau GmbH Schweinfurt und der VdW Bayern Treuhand koordinierten Studie werfen Sie die Frage auf: „Warum immer nur ERP?“ Brauchen Wohnungsunternehmen also Ihrer Ansicht nach gar kein ERP-System? Wir sind noch gar nicht an der Stelle, an der wir in diesem Zusammenhang über konkrete Tools sprechen. Im Rahmen der Studie haben wir erst einmal analysiert, was die Branche braucht. Viele Wohnungsunternehmen suchen eine „All-in-one-Lösung“, um den Aufwand der internen Orchestrierung so gering wie möglich zu halten. Wir gehen in der Studie davon aus, dass das nicht unbedingt ein ERPSystem sein muss. Wir sprechen von einem Kernsystem, auf dessen Grundlage sich mit verschiedenen Einzelanwendungen für bestimmte Sachverhalte eine Architektur zusammenfügen lässt. Dafür haben wir die Aufgaben der Wohnungsunternehmen in einer Grafik dargestellt (siehe Abbildung auf Seite 20). Ihre Basis sind Stützfunktionen wie Ergebnismanagement und Rechnungswesen, für die es, wie in vielen anderen Branchen auch, ein solches Kernsystem braucht. Darüber befinden sich die wohnungswirtschaftlichen Aufgaben wie Bestandsverwaltung, Vermietung und Portfoliomanagement. Dafür gibt es Einzellösungen, die mit dem Kernsystem verbunden werden können. Es besteht also nicht die Notwendigkeit, alle Ebenen der Pyramide innerhalb eines einzigen Systems abzubilden. Und trotzdem ist es möglich, dem Wohnungsunternehmen seinen Wunsch nach einer „All-in-oneLösung“ zu erfüllen. Welches IT-System soll das Kernsystem bilden? Das werden wir im geplanten zweiten Teil der Studie untersuchen. Es muss nicht unbedingt ein System im klassischen Sinne sein; es könnte auch eine Datenbank sein, deren Datenmodelle standardisiert die Anbindung von weiteren Lösungen ermöglichen. Was für Lösungen werden das sein? Das wissen wir heute noch nicht. Das wird Inhalt des zweiten Teils der Studie sein. Viele Lösungen werden sich auf dem PropTech-Markt finden. Denkbar ist grundsätzlich sogar, dass Bestandteile von Produkten heutiger ERP-Anbieter, zum Beispiel eine Mieterapp oder ein Mieterportal, angebunden werden. Abhängig ist das davon, wer überhaupt ein Interesse hat, an einem solchen Ökosystem teilzuhaben. Wie groß ist dabei das Schnittstellenproblem? Wir sprechen in der Studie nicht von Schnittstellen, sondern von Konnektoren, also von Adaptern, die es ermöglichen, dass verschiedene digitale Systeme miteinander sprechen. Selbstverständlich ist das eine Herausforderung, die es im weiteren Verlauf zu lösen gilt. Wann wird ein solches Ökosystem an den Start gehen? Das lässt sich heute noch nicht sagen. Der Zeitplan hängt vom Kapital ab, das zur Verfügung steht. Technisch ist es grundsätzlich denkbar, dass das System im nächsten Jahr kommt. Für realistisch halte ich das heute nicht. In der zweiten Studie soll es deshalb auch darum gehen, wie der Markt unseren Gedanken aufnimmt. Die Schwierigkeit hierbei ist: Wir können zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Kosten nennen, wir können die unterschiedlichen Rollen in diesem Ökosystem heute noch nicht genau beschreiben, und wir können den Anwendern noch keine Oberflächen zeigen. Aber das grundsätzliche Ziel ist, ein Gegengewicht am Markt zu schaffen. Wir wollen kein Bashing gegen ERP-Anbieter betreiben. Es ist uns wichtig, für Wettbewerb zu sorgen. Andernfalls werden wir keine Innovation sehen und höhere Preise bezahlen. Und das würde der Branche nicht guttun. DANIEL BRUDER Senior Manager Real Estate Consulting bei der Deloitte Consulting GmbH „EIN GEGENGEWICHT AM MARKT SCHAFFEN“ In einer Studie hat die Beratungsgesellschaft Deloitte Wege hin zu einem wohnungswirtschaftlichen IT-ÖKOSYSTEM skizziert. Daniel Bruder erläutert, wie dieses System aussehen könnte. I N T E R V I E W DANIEL BRUDER TEXT Christian Hunziker „WIR SPRECHEN NOCH NICHT ÜBER KONKRETE TOOLS.“
22 · Digital Guide · Real Estate 2025 ERP/CRM Mieter-Apps DIE NEUE ART DER MIETER-KOMMUNIKATION Mieter-Apps sind ein logischer Schritt in der Digitalisierung von Immobilienunternehmen. Sie gestatten die Automatisierung des Informationsaustauschs im Verhältnis Mieter/Vermieter über eine ZENTRALISIERTE PLATTFORM und stellen darüber hinaus eine Fülle anderer digitaler Services zur Verfügung. bequemen Zugriff auf und Einblick in Vertragsinformationen und Details zu Vorgängen wie Reparaturen oder Veränderungen in der Wohnung. Die transparente Verwaltung, Prozessierung, Aktualisierung und Synchronisierung der Daten erfolgt in aller Regel über die angebundenen ERP-Systeme der Unternehmen. Relevante Dokumente und Unterlagen stehen auf Knopfdruck zur Verfügung, was in Verbindung mit einem leistungsfähigen Dokumentenmanagementsystem eine effiziente Prozessabwicklung ermöglicht. Die rechtssichere und papierlose Übermittlung von Dokumenten lässt sich individuell (beispielsweise Nutzer- oder Objekt-bezogen) realisieren. Apps erlauben die Nutzung von Plattformen, die den Ablauf komplexer Prozesse automatisieren, etwa das Erstellen von Mietverträgen, die auf vorgefertigten Vorlagen aufsetzen und sich den jeweils individuellen Gegebenheiten rechtssicher anpassen lassen. In diesem Zusammenhang gewinnen standardisierte Identitätsprüfungen und Bonitätsfeststellungen der Mieterinnen und Mieter an Bedeutung. Auch Zahlungsprozesse können standardisiert, organisiert und sicher abgewickelt werden. Beispiele dafür sind Online-Mietzahlungen und digitale Kautionsverwaltung. Zum Standard moderner Mieter-Apps gehören auch Chatfunktionen, die beiden Seiten erlauben, Fragen zu klären, Termine zu koordinieren und Informationen oder Dokumente auszutauschen. Hinzu kommen oft digitale „schwarze Bretter“, auf denen ständig aktualisierte Mitteilungen, Hinweise oder Statusinformationen zu finden sind. Mit dem Einsatz von Sprachsoftware lassen sich dabei auch Sprachbarrieren minimieren. Einige Lösungen bieten die Option, Dokumente in der Muttersprache auszufüllen und sie anschließend ins Deutsche übersetzen zu lassen. Aus Mietersicht DDas Internet-fähige Mobiltelefon hat die gesellschaftlichen Prozesse in einem Ausmaß verändert wie zuvor nur die Einführung des Radios und des Fernsehens. Smartphones sind inzwischen fast überall flächendeckend verbreitet. Im Jahr 2024 gab es beispielsweise in Deutschland rund 69 Millionen Smartphone-Nutzerinnen und -Nutzer – bei einer Bevölkerung von rund 84 Millionen Menschen. Die jüngere Generation betreibt kaum noch Schriftverkehr und ist immer weniger bereit, ein Telefon zu nutzen. Kein Wunder also, dass immer mehr Prozesse, die in früheren Jahren Papierverkehr oder Telefonate erforderten, im Zeitalter des Internet ganz selbstverständlich über Smartphone-Applikationen abgewickelt werden. Das gilt zunehmend auch für die Prozesse rund ums Wohnen, bei der Wohnungssuche, alltäglichen Serviceprozessen oder Mietvertragsdetails. FUNKTIONSUMFÄNGE STARK GEWACHSEN Mieter-Apps sind ein logischer Schritt in der Digitalisierung des Prozessumfelds von Immobilienunternehmen. Sie gestatten die Automatisierung des Informationsaustauschs und der verschiedensten Abläufe im Verhältnis Mieter/Vermieter über eine zentralisierte Plattform, die die verschiedenen Funktionalitäten und Services zur Verfügung stellt. Austausch und Erstellung von Dokumenten aller Art, Schadensmeldungen, die Übermittlung von Informationen, Terminen oder Benachrichtigungen – all diese und noch mehr Funktionen lassen sich mittels einer App zu jeder Zeit und von jedem Ort aus nutzen. Funktionsumfang und Leistungsfähigkeit der Mieter-Apps sind in den letzten Jahren stark gewachsen. Beide Parteien des Mietverhältnisses haben jederzeit schnellen und TEXT Dr. Hans-Dieter Radecke
23 · Digital Guide · Real Estate 2025 schreibung werden sich künftig virtuelle Rundgänge durch die Objekte gestalten lassen. Noch einen Schritt weiter geht das Berliner PropTech-Unternehmen Mietz und betreibt eine mobile, komplett digitalisierte Vermietungsplattform, die Mietern und Vermietern einen rechtssicheren und automatisierten Ablauf des Mietvorgangs per App zur Verfügung stellt – „eine Art Tinder für Mieter und Vermieter“, wie Lena Tuckermann, Gründerin und CEO von Mietz, die Softwarelösung plastisch beschreibt. „Mit Mietz können Nutzerinnen und Nutzer Wohnungen swipen, also auf einem Touchscreen matchen. Mit einem Swipe nach rechts bewirbt man sich mit dem eigenen Profil sowie der zuvor erstellten Bewerbungsmappe. Der anschließende Bewerbungsprozess kann komplett in der App stattfinden, auch die rechtssichere Unterzeichnung des Mietvertrags. Somit können Mietverträge vollständig digital mit nur einem Klick und innerhalb weniger Minuten unterzeichnet werden.“ besonders attraktiv sind die digitalen Optionen für Schadensmeldungen und Serviceanfragen. Hier sind oftmals Auswahlkataloge für Materialien oder Gegenstände wie Leuchtmittel und mehr integriert, was nicht nur die Präzision der Schadensmeldungen erhöht, sondern auch die Reaktions- und Bearbeitungszeiten erheblich verkürzt. Zur Erleichterung der Orientierung können abgelesene Daten sowie Fotos übermittelt werden und die Bearbeitung läuft weitgehend automatisiert ab. KOMPLETT DIGITALISIERTE VERMIETUNGS- PLATTFORM Inzwischen erstreckt sich das App-Spektrum auch auf den dem Mietverhältnis vorgelagerten Prozess: die Wohnungssuche. Es gibt Apps für die Terminierung von Wohnungsbesichtigungen – und durch die Integration von 3D-Lösungen in die Wohnungsbe1 MIETER-APPS gibt es auch von allen bekannten ERP-Anbietern, angefangen von Aareon bis zu Immomio, Casavi (Bild), Crem Solutions, PROMOS consult und mehr
24 · Digital Guide · Real Estate 2025 ERP/CRM Mieter-Apps Aufschluss über die Verbreitung und Nutzungsstruktur von Mieter-Apps gibt der „Servicemonitor Wohnen“ des Beratungsunternehmens Analyse & Konzepte immo.consult (heute DOMUS Consult), der auf einer 2023 durchgeführten Umfrage unter rund 1.000 repräsentativ ausgewählten Mieterinnen und Mietern beruht. Demnach nutzten zum Umfragezeitpunkt 13 Prozent der deutschen Mieterinnen und Mieter Mieter-Apps, 54 Prozent gaben an, dass ihr Vermieter keine Kunden-App anbiete, 22 Prozent war die App ihres Vermieters unbekannt und elf Prozent kannten sie zwar, wendeten sie aber nicht an. Die Begründung hierfür lautete in rund der Hälfte der Fälle, dass kein Bedarf bestehe, bei weiteren 35 Prozent, dass die Handhabung der App zu schwierig sei. Am häufigsten werden die Apps genutzt, um Reparaturen anzumelden. Dahinter folgen die Einsichtnahme in die Betriebskostenabrechnung und in den Mietkontostand sowie das Abrufen von VerträNun kann man nicht verschweigen, dass mit dem Marktangebot an App-Lösungen kein flächendeckender technologischer Wunderzoo zur Verfügung steht. Die Funktionsvielfalt ist sehr unterschiedlich und umfasst die Abdeckung des gesamten Mietprozesses von der Suche bis zum Vertragsabschluss oder aber auch nur die Automatisierung von speziellen Teilprozessen. Zu Ersteren gehören etwa die PropTechs Evernest, iDWELL und Vermietet.de. Immobilienportale wie ImmoScout24 und Immowelt bieten eigene Verwaltungslösungen an, während Anbieter wie DocuSign und Smartlaw sich auf die rechtssichere Erstellung und digitale Unterzeichnung von Verträgen spezialisieren. Mieter-Apps gibt es auch von allen bekannten ERP-Anbietern, angefangen von Aareon bis zu Immomio, Casavi, Crem Solutions, PROMOS consult und mehr. KOSTENSTRUKTUR MUSS PASSEN Nicht alle Lösungen bieten demnach den gleichen Komfort, das gleiche Leistungsspektrum und die gleiche Kosten-Nutzen-Bilanz. Jonas Hahn, Professor für Immobilienmanagement an der Frankfurt University of Applied Sciences, urteilt über den App-Markt: „Nicht jede Lösung hielt, was sie versprach. Einige Lösungen waren klassische Insellösungen, die einen eigenen Datenbestand aufbauen, statt an bestehende Systeme anzudocken. Solche Anbieter haben sich wenig mit ihren Kunden und deren IT-Landschaft befasst. Eine weitere Software, die es zu pflegen und zu lizenzieren gilt, ist hier oft überflüssig. Und auch die Mieterschaft legt häufig noch Wert auf persönliche Kommunikation oder meldet sich mit ihren Anliegen auf mehreren Kanälen, sodass eine App dann eher mehr als weniger ‚Touchpoints‘ erzeugt. Auch die Kostenstruktur solcher Apps passt nicht immer zu den Budgets der Immobilienunternehmen, gerade für beispielsweise gemeinnützige Wohnungsgenossenschaften ist das Verhältnis von Kosten und Nutzen meist uninteressant, da die Lizenzkosten pro Mietverhältnis relativ hoch ausfallen und die Mieterkommunikation im Durchschnitt auch recht überschaubar bleibt. Und wenn es einmal etwas zu klären gibt, bleibt eine kurze E-Mail an die Immobilienverwaltung häufig noch die für alle grundsätzlich günstigste Option.“ „UNSERE LÖSUNG VERFÜGT ÜBER SCHNITTSTELLEN ZU ALLEN GÄNGIGEN ERP-SYSTEMEN UND LÄSST SICH NAHTLOS IN EIN VERWALTUNGSMANAGEMENTSYSTEM INTEGRIEREN.“ Nicolas Jacobi, Gründer und CEO von Immomio
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjc4MQ==