92 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Verwaltung & Vermarktung Recht MIETRECHT URTEIL DES MONATS: STAFFELMIETE BEI MIETPREISBINDUNG MÖGLICH Eine Staffelmiete kann auch für die Dauer einer Mietpreisbindung vereinbart werden. Die Vereinbarung kann bereits Mietstaffeln für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung enthalten. BGH, Beschluss v. 16.1.2024, VIII ZR 12/23 Fakten: Die Mieterin einer Wohnung verlangt vom Vermieter die Rückzahlung von Miete. Das Mietverhältnis besteht seit Oktober 2018. Die Wohnung unterlag aufgrund öffentlicher Förderung bis Dezember 2020 einer Preisbindung. Hierauf wird im Mietvertrag hingewiesen. Unter der Überschrift „Staffelmiete“ ist im Mietvertrag vereinbart, dass die monatliche Grundmiete zunächst 500 Euro beträgt und sich zum 1.1.2021 auf 968 Euro und zum 1.1.2022 auf 1.012 Euro erhöht. Ab Januar 2021 zahlte die Mieterin unter dem Vorbehalt der Rückforderung monatlich 968 Euro. Sie fordert nun für mehrere Monate den Erhöhungsbetrag von jeweils 468 Euro zurück und begehrt für die Zukunft die Feststellung, dass sie nicht verpflichtet ist, eine höhere Miete als 500 Euro zu zahlen. Vor Amts- und Landgericht hatte die Klage keinen Erfolg. Entscheidung: Die Vereinbarung über die Staffelmiete ist wirksam, sodass die Mieterin die erhöhte Miete schuldet. Eine solche Vereinbarung im Sinne von § 557a BGB ist grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, während deren eine Preisbindung besteht. Im Anwendungsbereich des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) dürfen die Mietstaffeln lediglich die in der Förderzusage bestimmte Miethöhe nicht übersteigen. Bei sonstigen preisgebundenen Wohnungen, die nicht unter das WoFG fallen, darf die höchste der Mietstaffeln die im Zeitpunkt der Abrede maßgebliche Kostenmiete nicht übersteigen. Fazit: Die Staffelmietvereinbarung ist auch nicht deshalb unwirksam, weil sie bereits während des Zeitraums, in dem die Wohnung noch der Preisbindung unterlag, getroffen wurde und auch Mietstaffeln für den Zeitraum nach deren Ablauf vorsieht, die die zum Zeitpunkt der Vereinbarung infolge der Preisbindung geltenden Höchstgrenzen überschreiten. Würde man Vermieter darauf verweisen, eine solche Vereinbarung erst nach Ablauf der Mietpreisbindung zu treffen, bestünde die Preisbindung tatsächlich noch eine gewisse Zeit über den Ablauf hinaus fort. Auch dass sich aus der Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung erhebliche Mietsteigerungen ergeben können, macht solche Vereinbarungen nicht unzulässig. QUOTENABGELTUNGSKLAUSEL KANN INDIVIDUELL VEREINBART WERDEN Eine Pflicht des Mieters, anteilig Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu tragen („Quotenabgeltungsklausel“) kann individualvertraglich vereinbart werden. Indes sind die Hürden für eine Individualvereinbarung hoch. BGH, Urteil v. 6.3.2024, VIII ZR 79/22 Fakten: Die Vermieterin und die ehemaligen Mieter einer Wohnung streiten über die Zahlung anteiliger Kosten für Schönheitsreparaturen. Im Mietvertrag sind die laufenden Schönheitsreparaturen der Mieterseite auferlegt. Ferner enthält der Mietvertrag eine Quotenabgeltungsklausel, wonach der Mieter gegebenenfalls Schönheitsreparaturen anteilig zahlen muss. In der Vereinbarung über die Übernahme des Mietvertrages vom Vormieter heißt es: „Zwischen dem Mieter und dem Vermieter wurde individuell vereinbart, dass der Mieter … anteilige Schönheitsreparaturkosten trägt …“ Dies gelte unter bestimmten Voraussetzungen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses behielt die Vermieterin für anteilige Schönheitsreparaturkosten 1.250 Euro ein. Die Mieter klagen auf Zahlung dieses Betrages. Sie meinen, die Quotenabgeltungsklausel sei in jedem Fall unwirksam. Entscheidung: Der BGH teilt die Meinung der Mieter nicht. Es komme darauf an, ob die Klausel formularvertraglich oder individuell vereinbart wurde. Eine Quotenabgeltungsklausel, die den Mietern einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen endet, sei unwirksam, wenn es sich hierbei um eine AGB handele. Bei individualvertraglicher Vereinbarung jedoch sei die Klausel zulässig. Eine Individualvereinbarung setze jedoch voraus, dass die Klausel von den Parteien ausgehandelt wurde. Ein Aushandeln erfordere etwa, dass der Verwender die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt. Fazit: Allein der Umstand, dass die Vermieterin den Mietern die Wahlmöglichkeit zwischen der Übernahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer um 80 Euro niedrigeren Miete einerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nichtausführung von Schönheitsreparaturen andererseits eingeräumt hat, reicht nicht allein für ein Aushandeln. Das Landgericht muss nun prüfen, ob noch weitere Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Parteien die Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt haben. Wenn dies nicht der Fall ist, ist die Klausel unwirksam.
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