91 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 FERTIGSTELLUNGSRATE: FÄLLIGKEIT Ein Erwerber kann sich auf die fehlende Fälligkeit der Fertigstellungsrate auch dann berufen, wenn die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verfolgung der Mängelrechte zugewiesen haben. LG München II, Urteil v. 20.4.2023, 3 O 5314/19 Bau Fakten: Bauträger K verlangt von Wohnungseigentümer B als Fertigstellungsrate ca. 12.000 Euro. B zahlt rund die Hälfte. Den Rest klagt K ein. Es liegen zwar noch Protokollmängel vor. K meint aber, B könne sich auf die mangelnde Fälligkeit nicht berufen, da die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Eigentümer die Verfolgung der Mängelrechte zugewiesen haben. Entscheidung: Das LG meint, B könne sich auf die Protokollmängel berufen. Nach überwiegender Ansicht liege eine Fertigstellung jedenfalls erst dann vor, wenn alle bei der Abnahme gerügten Mängel beseitigt seien. Es gebe aber Protokollmängel. K könne sich auf die fehlende Fälligkeit der Fertigstellungsrate auch berufen. Fazit: Haben die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft die Verfolgung der Mängelrechte gegen den Bauträger zugewiesen, ist die Verwaltung verpflichtet, die Mängelrechte zu verfolgen. Sie kann hierfür mit der Gemeinschaft eine Sondervergütung vereinbaren. EIGENTÜMERVERSAMMLUNG: PRÜFUNG EINER VOLLMACHT Ein vollmachtgebender Wohnungseigentümer kann die anderen Eigentümer entsprechend § 174 Satz 2 BGB von einer Bevollmächtigung beispielsweise des Verwalters informieren. LG München I, Urteil v. 9.8.2023, 1 S 16489/22 Fakten: Wohnungseigentümer K erhebt eine Anfechtungsklage. Er meint, Verwalter V habe für einen Wohnungseigentümer X nicht abstimmen dürfen. V hatte zwar von X eine Vollmacht erhalten, konnte diese dem K in der Versammlung aber nicht vorzeigen. Entscheidung: Das LG meint, dieser Umstand schade nicht! Zwar bedürften Vollmachten gemäß § 25 Abs. 3 WEG der Textform. Richtig sei auch, dass ein Bevollmächtigter, der seine Vollmachtsurkunde nicht vorlege, gemäß § 174 Satz 1 BGB grundsätzlich mit der Folge zurückgewiesen werden könne, dass – trotz Vorhandenseins der Vollmacht – er von der Vollmacht keinen Gebrauch machen könne. Es bestehe aber entsprechend § 174 Satz 2 BGB kein Zurückweisungsrecht, wenn der Bevollmächtigende die übrigen Wohnungseigentümer über die Vollmachtserteilung anderweitig informiert habe. X habe im Fall die Wohnungseigentümer über ein Videotelefonat über die Vollmacht informiert. Fazit: Nach § 25 Abs. 3 WEG bedürfen Vollmachten zu ihrer Gültigkeit der Textform. Die Prüfung obliegt jedenfalls dem Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ob auch die Wohnungseigentümer prüfen dürfen, ist heutzutage unklar. Überwiegend wird, was die Kammer allerdings offenlässt, vertreten, es habe sich nichts geändert. Eine Prüfung war Wohnungseigentümer K jedenfalls nicht möglich. Er wurde indes, wie die anderen Wohnungseigentümer, vom Vollmachtgeber fernmündlich informiert. Wäre neben § 174 Satz 1 BGB auch § 174 Satz 2 BGB anwendbar, was überwiegend bejaht wird, ist die Entscheidung daher wohl richtig. WÄSCHELÜFTEN: ERLAUBT? Das Auslegen von trockener Wäsche am geöffneten Fenster zum Zwecke des Auslüftens stellt keinen erheblichen Nachteil für die übrigen Eigentümer dar. LG Karlsruhe, Beschluss v. 4.12.2023, 11 S 85/21 Fakten: Wohnungseigentümerin K geht gegen Eigentümer B auf Unterlassung vor. B hängt bzw. legt seit 30 Jahren morgens regelmäßig Kopfkissen und Zudecken zum Lüften über die Fensterbrüstung des geöffneten Schlafzimmerfensters. Dieses Schlafzimmerfenster befindet sich oberhalb eines Fensters der klägerischen Wohnung. K beruft sich auf die Hausordnung. Entscheidung: Ohne Erfolg! K habe keinen Anspruch auf Unterlassung. Das Verhalten des B stelle keine Einwirkung auf das Sondereigentum der K dar, aus der ihr über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entstehe. Relevanter Nachteil in diesem Sinne sei jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, die den Grad einer Bagatelle überschreite. Fazit: Ein Wohnungseigentümer darf dem anderen Eigentümer in Bezug auf das Sondereigentum keine vermeidbaren Nachteile zufügen. Was „Nachteil“ in diesem Sinne ist, muss man auslegen. Das LG meint hingegen, die Beeinträchtigung sei lediglich geringfügig und üblich. Beide Standpunkte sind vertretbar. Die des Gerichtes überzeugt mehr.
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