90 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Verwaltung & Vermarktung Recht „wesentliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Bauwerkes selbst“. In der Änderung der Zweckbestimmung von „Laden“ zu „Eisverkaufsstelle“ liege eine solche Veränderung aber nicht. Fazit: Beschlüsse, die auf einer „Öffnungsklausel“ beruhen, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG erst dann, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Zur Eintragung muss nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO ein Antrag gestellt werden. Der Antrag muss nach § 19 GBO von sämtlichen Eigentümern bewilligt werden. BAUTRÄGER: ÜBERNAHME VON VERTRÄGEN DURCH DIE GEMEINSCHAFT? Die Klausel in einem Bauträgervertrag „Der Käufer/ Erwerber übernimmt hiermit mit schuldbefreiender Wirkung für den Verkäufer/Veräußerer mit dem Verrechnungstag alle mit dem Eigentum am Vertragsgegenstand verbundenen Rechte und Verpflichtungen …“ gilt nicht zulasten der Gemeinschaft. OLG Hamburg, Urteil v. 6.4.2023, 15 U 96/21 Fakten: In den Bauträgerverträgen der Eigentümer aus dem Jahr 2015 heißt es: „Der Käufer übernimmt hiermit mit schuldbefreiender Wirkung für den Verkäufer mit dem Verrechnungstag alle mit dem Eigentum am Vertragsgegenstand verbundenen Rechte und Verpflichtungen. Dies betrifft … auch die für die Gemeinschaft begründeten Vertragsverhältnisse …“ Der Bauträger X hat im Jahr 2015 einen Pacht- und Wärmelieferungsvertrag mit dem Energieversorgungsunternehmen B geschlossen. Gilt der für die Gemeinschaft K? Entscheidung: Das OLG meint, K und B verbinde kein Vertrag. Nach den Bauträgerverträgen seien allenfalls die Eigentümerinnen und Eigentümer in den Vertrag mit B eingetreten, nicht aber K, die Gemeinschaft der Eigentümer. Als X gehandelt habe, habe es die Gemeinschaft noch nicht gegeben. Diese habe das vollmachtlose Tun des X auch nicht genehmigt. Fazit: Im Altrecht konnte der Bauträger vor Entstehung einer Gemeinschaft Verträge nur im eigenen Namen schließen und später darauf hoffen, dass die Gemeinschaft diese Verträge übernimmt. Seit dem 1.12.2020 entsteht die Gemeinschaft der Eigentümer mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. X könnte den Vertrag also problemlos für die Gemeinschaft schließen. Die Verwaltungen sind zu einem Vertragsmanagement verpflichtet. Teil dieser Aufgabe ist es, sämtliche Verträge der Gemeinschaft der Eigentümer zu sichten und zu klären, ob diese angemessen sind. ZPO die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Das AG meint, die Kosten seien gegeneinander aufzuheben. Dagegen richtet sich die Beschwerde. Entscheidung: Das LG weist die Beschwerde zurück! Zwar sei die Jahresabrechnung 2022 am 30.6.2023 vorzulegen gewesen. B habe sich aber nicht in Verzug befunden. Außerdem habe B den Anspruch des K durch Erstellung und Übersendung der Jahresabrechnung noch im September 2023 „anerkennend“ erfüllt. Fazit: AG und LG gehen davon aus, dass ein Eigentümer gegen die Gemeinschaft einen Individualanspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung hat. Diese Sichtweise entspricht, gibt es einen Verwalter, der herrschenden Meinung. Der Anspruch folgt dann aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Die Gemeinschaft muss die Jahresabrechnung nach herrschender Meinung entsprechend § 264 Abs. 1 HGB spätestens im zweiten Quartal des Folgejahres vorlegen. Eine Verwaltung muss das wissen. Verpasst sie diese Pflicht, schuldet sie der Gemeinschaft der Eigentümer Schadensersatz, wenn sie die Verspätung zu vertreten hat. Dies ist eine Frage des Einzelfalls. Liefert beispielsweise ein Messdienstleister trotz mehrerer Mahnungen keine Daten, dürfte darin kein Verschulden zu sehen sein. ÄNDERUNG DER GEMEINSCHAFTSORDNUNG Die Eigentümer haben die Möglichkeit, die Gemeinschaftsordnung zu ändern, wenn es dafür eine Öffnungsklausel gibt. OLG München, Urteil v. 31.1.2024, 7 U 7576/21 Fakten: Wohnungseigentümer K geht gegen Mieter B vor, dessen von Eigentümer X angemietete Räume unter denen des K liegen. B soll nach Ansicht des K in den angemieteten Räumen keine Eisverkaufsstelle betreiben, bei der das Eis über die Straße verkauft wird. In der Gemeinschaftsordnung heißt es für die Räume wie folgt: „Geschäftsräume“ und in einem Nachtrag „Laden“. Im Juli 2006 haben die Eigentümer den Betrieb der Eisverkaufsstelle allerdings genehmigt. Entscheidung: Die Klage hat keinen Erfolg! B gebrauche die Räume vereinbarungsgemäß. Auf der Basis der ursprünglichen Vereinbarung würde die Nutzung als Eisverkaufsstelle, so wie sie konkret von B gestaltet sei (Möglichkeit, das Eis im Freien zu verzehren), zwar einer Vereinbarung widersprechen. Die Eigentümer hätten diese Vereinbarung aber im Jahr 2006 geändert. Dieser Beschluss sei auch wirksam, da er auf einer Öffnungsklausel beruhe. Nach der Gemeinschaftsordnung könne diese nämlich durch einfachen Beschluss geändert werden. Dies gelte zwar nicht für
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