89 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 hört es zu den Pflichten der Verwaltung, die Arbeiten wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist sie verpflichtet, wie ein Bauherr sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. BGH, Urteil v. 26.1.2024, V ZR 162/22 Fakten: Die Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer beschließen im Juli 2019, die Dacheindeckung erneuern zu lassen. Nach der Vergabe der Arbeiten an eine X-GmbH stellt diese der Gemeinschaft K eine Abschlagsrechnung in Höhe von 61.872 Euro. Der Verwalter B zahlt aus Mitteln der K einen Betrag von 70.000 Euro. Nach dem Beginn der Arbeiten zahlt B einen weiteren Betrag, obwohl die X-GmbH hierfür keine Abschlagsrechnung gestellt hatte. Die X-GmbH stellt die Arbeiten bei einem Baufortschritt von ca. 85 bis 90 Prozent ein. Ein Gutachten bezeichnet die Arbeiten als mangelhaft. Zur Beseitigung der Mängel sei der Abriss der bisherigen Arbeiten erforderlich. K verklagt auch den Verwalter B. Auch von diesem verlangt K, die Abschläge zurückzuzahlen. Entscheidung: Zu Recht, so letztlich der BGH! Es gehöre zu den Pflichten eines Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen sei er verpflichtet, wie ein Bauherr sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt seien. Ein Verwalter habe auch zu prüfen, ob eine vom mit einer Erhaltungsmaßnahme beauftragten Werkunternehmer verlangte Abschlagszahlung dem Grunde und der Höhe nach berechtigt sei. Fazit: Jede Verwaltung muss wissen, welche Pflichten sie im Zusammenhang mit einem Werkvertrag treffen. Angesprochen sind der Vertragsschluss, die Vertragsdurchführung, das Mängelmanagement und die Abnahme der Werkleistung als im Wesentlichen mangelfrei. Jede Verwaltung muss außerdem wissen, wo ihr eigenes Können endet. In diesem Falle muss sie zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Dritte einschalten. Ob sie dazu eines Beschlusses bedarf, bestimmt sich nach den Vereinbarungen der Eigentümer und § 27 WEG. WOHNUNGSEIGENTUM: FILMAUFNAHMEN Es ist im Einzelfall vorstellbar, dass ein Eigentümer sein Sondereigentum ein Mal im Jahr für Filmaufnahmen vermieten und dazu das gemeinschaftliche Eigentum gebrauchen und benutzen darf. LG Dresden, Urteil v. 14.4.2023, 2 S 291/22 Fakten: Eigentümerin K hat seit dem Jahr 2011 nach einem Vertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Erlaubnis, zumindest ein Mal jährlich die in ihrem Eigentum stehende Wohnung Dritten für Filmaufnahmen zur Verfügung zu stellen. Im Jahr 2021 beschließen die Eigentümer, dass die Erlaubnis gekündigt werden soll. Dagegen geht K im Hauptantrag vor. Hilfsweise begehrt sie die Feststellung, zumindest einmal jährlich berechtigt zu sein, Filmaufnahmen in ihrer Wohnung durchführen zu lassen. Entscheidung: Im Hauptantrag ohne Erfolg! Die Vereinbarung könne gekündigt werden. Die Frage, ob K einen Anspruch darauf hatte, eine Gestattung zu Filmaufnahmen auch künftig jedenfalls nach Maßgabe der Vereinbarung aus dem Jahr 2011 zu erhalten, sei komplex. Es habe im Rahmen des den Eigentümern nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG zustehenden Ermessens gelegen, den Beschluss wie geschehen zu fassen. Dieses Ermessen sei nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbar. Der Feststellungsantrag sei hingegen im Wesentlichen begründet. Denn die Gemeinschaftsordnung eröffne weitergehende Nutzungsbefugnisse. Die Belästigung durch die intensivere Nutzung des Treppenhauses stelle keinen hinreichend wichtigen Grund für ein Verbot dar. Fazit: Ein Eigentümer will seine Wohnung für Filmaufnahmen vermieten. Das ist kein „Wohnen“ und damit nicht zulässig. Nach der Gemeinschaftsordnung haben die Eigentümer grundsätzlich einen Anspruch, ihre Wohnungen zur Ausübung eines Gewerbes oder als freiberufliche Praxis oder als Büro zu gebrauchen oder zu nutzen. Es spricht einiges dafür, dass diese Vereinbarung keine Filmaufnahmen erlauben will, geht es doch um Gebrauch bzw. Nutzungen, die nicht mehr als ein Wohnen stören. JAHRESABRECHNUNG: ANSPRUCH DES EIGENTÜMERS? Jeder Eigentümer hat einen Individualanspruch auf die Erstellung einer Jahresabrechnung. Dieser Anspruch wird grundsätzlich am Ende des zweiten Quartals fällig. LG Bremen, Beschluss v. 8.2.2024, 8 T 322/23 Fakten: Am 30.6.2023 liegt noch keine Jahresabrechnung vor. Eigentümer K erhebt daher gegen die Gemeinschaft der Eigentümer B eine Klage auf ihre Erstellung. B erklärt, sich gegen die Klage verteidigen zu wollen, legt dann im September 2023 aber plötzlich die Jahresabrechnung vor. Die Parteien erklären daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Fraglich ist, wer nach § 91a Abs. 1 Satz 1
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjc4MQ==