88 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Verwaltung & Vermarktung Recht URTEIL DES MONATS: COVID-ENTSCHEIDUNG PRO VERWALTER Ein während der Covid-19-Pandemie gefasster Beschluss ist nicht deshalb nichtig, weil die Wohnungseigentümer an der Versammlung ausschließlich durch die Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten. BGH, Urteil v. 8.3.2024, V ZR 80/23 Fakten: Verwalter V lädt die Wohnungseigentümer wie folgt ein: „Die Versammlung findet schriftlich am 24.11.2020 statt. Bitte (...) senden Sie uns die Vollmacht sowie das ausgefüllte Weisungsdokument zu.“ Fünf von 24 Wohnungseigentümern kommen dieser Aufforderung nach. In der Versammlung ist nur V anwesend. V übermittelt mit Schreiben vom 24.11.2020 eine Niederschrift über die Beschlüsse. Gegen diese Beschlüsse wendet sich Eigentümer K. Er verpasst aber die Anfechtungsfrist. Zu prüfen ist daher nur, ob die Beschlüsse nichtig sind. Das LG hatte das so gesehen. Entscheidung: Nicht aber der BGH. Die Einberufung und Abhaltung der Versammlung habe zwar nicht den WEGVorgaben entsprochen. Denn eine reine Vertreterversammlung sei nur dann zulässig, wenn sämtliche Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer in ein solches Vorgehen eingewilligt und den Verwalter zu der Teilnahme und Stimmabgabe bevollmächtigt hätten – woran es im Fall fehle. Während der Covid19-Pandemie begangene Rechtsverstöße führten aber schon deshalb nicht zur Nichtigkeit, weil die Abhaltung einer „echten“ Versammlung unter Einhaltung der §§ 23, 24 WEG zum maßgeblichen Zeitpunkt unmöglich gewesen sei. Fazit: Während der Covid-19-Pandemie befanden sich die Verwaltungen in einer unauflöslichen Konfliktsituation. Sie standen vor dem Dilemma, entweder das Wohnungseigentums- oder das Infektionsschutzrecht zu missachten. In dieser Ausnahmesituation wurde regelmäßig aus Praktikabilitätserwägungen eine Vertreterversammlung durchgeführt, um den Wohnungseigentümern eine Beschlussfassung zu ermöglichen. Das billigt der BGH jetzt. Es lag im Interesse der Eigentümer, eine Versammlung abzuhalten. Durch eine Vertreterversammlung wurde ihnen so jedenfalls die Fassung von Beschlüssen ermöglicht, die der gerichtlichen Kontrolle zugeführt werden konnten. BAULICHE VERÄNDERUNG: GRUNDLEGENDE UMGESTALTUNG Eine grundlegende Umgestaltung ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zwecks im Sinne des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen. BGH, Urteil v. 9.2.2024, V ZR 33/23 Fakten: Wohnungseigentümer K wendet sich gegen einen Beschluss, mit dem Wohnungseigentümer S gestattet wird, als privilegierte Maßnahme gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG eine Rampe als barrierefreien Zugang sowie eine etwa 65 Zentimeter aufzuschüttende Terrasse zu errichten und ein Doppelfenster im Wohnzimmer durch eine verschließbare Tür zu ersetzen. Fraglich ist, ob die bauliche Veränderung zu einer „grundlegenden Umgestaltung“ führt. Entscheidung: Der BGH verneint die Frage! Der Begriff der grundlegenden Umgestaltung sei zum einen enger zu verstehen als der Begriff der Änderung der Eigenart im bisherigen Recht. Zum anderen sei eine grundlegende Umgestaltung bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zwecks im Sinne des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG diene, zumindest typischerweise nicht anzunehmen. Gestattet werde lediglich die Errichtung eines untergeordneten Anbaus an ein bestehendes Gebäude einer Mehrhausanlage, wobei die Errichtung einer Terrasse schon nach der Gemeinschaftsordnung erlaubt sei. Den Lichtbildern lasse sich auch keine Veränderung zu einem „luxuriöseren Gepräge“ entnehmen. Fazit: Im Fall geht es vor allem um die Frage, wann eine grundlegende Umgestaltung vorliegt. Der BGH lässt eine Definition vermissen. Bei einer Maßnahme nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG liegt sie nach Auffassung des BGH in der Regel aber nicht vor. Ausnahmen dürften dort mithin mit der Lupe zu suchen sein! VERWALTUNG: AUFGABEN BEIM WERKVERTRAG Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, geURTEILE WEG-RECHT
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