86 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Verwaltung & Vermarktung Maklernetzwerke In der Schweiz Marktführer, will Neho, seit Ende 2022 vor allem in Süddeutschland tätig, u.a. mit geringeren Provisionen als üblich von 2,50 Prozent punkten. Ziel sei es, wie Geschäftsführer Sebastian Eraghi zuletzt auf der Expo Real im Oktober 2023 sagte, in allen A- und B-Städten präsent zu sein. „Bei Neho zeigen die Eigentümer ihre Immobilien selbst, weil sie es am besten können und wir damit Anfahrten, Zeit und Kosten sparen.“ Alle Produkte werden auf den üblichen Portalen sowie in zwei Premiumportalen eingestellt. „Es ist ein bisschen wie im Einzelhandel: Wenn keiner in deinen Laden kommt, dann musst du rausgehen und auf dich aufmerksam machen“, sagt Eraghi. GÜNSTIGE PROVISIONEN ALS TÜRÖFFNER? Angestellt oder frei, Franchise und/oder hybrid, die Versuche unterschiedlicher Konzepte berücksichtigen oft nicht die für Deutschland typische regionale Stärke von Immobilienberatern, sagen etablierte Vermittler. Die Fluktuation sei groß bei den neuen Marktteilnehmern. Zugleich stelle sich die Frage, warum man als „Platzhirsch“ am jeweiligen Ort derartige Kooperationen mit neuen Konzepten eingehen sollte. Treibende Büro- und Geschäftskosten könnten eine Motivation sein, zumal deutsche Makler entgegen Kollegen in Nachbarländern zu 100 Prozent ins Vertriebsrisiko gehen. Ob diese Rechnung am Ende funktioniert, bleibt abzuwarten, noch dazu vor dem Hintergrund von weiterhin zu erwartenden teils drastischen Markteinbrüchen und Insolvenzen in Deutschland. Wer momentan im Bestand kauft, kann weiter mit erheblichen Preisnachlässen rechnen, die Provisionen fallen demgemäß geringer aus. Nach JLL-Berechnungen sank die Zahl der Transaktionen 2022 um 41 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien von Herbst 2022 auf Herbst 2023 im Schnitt um gut zehn Prozent gesunken. Und auch wenn aktuell wieder von vereinzelten Preiserholungen die Rede ist, wird sich der Markt konsolidieren mit Preiskorrekturen, die schmerzhaft frühere „Mondpreise“ unterbieten werden; beim beliebten Hamburger Zinshaus sollen es bis zu minus 40 Prozent im Einzelfall sein. QUALITÄT, KOSTENEFFIZIENZ UND SOLIDE VERBÜNDE „Durch den Markteintritt neuer nationaler und internationaler Akteure hat der Wettbewerb insgesamt zugenommen, und auch die Konzentration in der Maklerlandschaft hat sich verdichtet“, beschreibt Marcus Walthaner aus Frankfurt am Main von iad Deutschland die Situation. Ein erhöhter Konkurrenz- und Margendruck durch Nachfrageüberhang und neue Geschäftsmodelle mit anderer Kostenstruktur im Vergleich zu den traditionellen Modellen bestimmten das Szenario. Das Unternehmen iad ist bei Paris in einer Garage entstanden und zählt heute zu den etablierten Immobilienunternehmen ohne physische Büros. Es gehört zur französischen Safeti-Group und eröffnete 2015 den ersten internationalen Standort in Portugal, 2018 folgten Spanien und Italien. Auch in Mexiko, England und den USA (Florida) ist iad vertreten. Iad Deutschland war 2021 das fünfte Mitglied der Gruppe mit aktuell etwa 170 Mitarbeitenden. Angestrebt würden 200, der Anteil der Quereinsteiger in der gesamten Gruppe beträgt etwa 54 Prozent. Mit digitalen Tools, geringeren Strukturkosten und damit deutlich niedrigeren Maklergebühren wolle man das noch längst nicht ausgeschöpfte Potenzial in Deutschland heben. Petra Liedtke ist seit nahezu drei Jahrzehnten als Maklerin tätig und seit 2021 dem Safeti-Netzwerk in Deutschland beigetreten. Sie stehe weiter unter ihrem Namen als kompetente Immobilienexpertin am Standort Hamburg zur Verfügung, könne aber zugleich die Vorzüge von iad nutzen, so Liedtke. Sie würde den Schritt nach eigenen Worten wieder so machen. Sie sei weiter „frei“, habe aber einen guten fachlichen Austausch und iad-Unterstützung, zum Beispiel durch die für Deutschland gerade neu installierte onOffice-Softwarelösung, so die Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Besonders der persönliche Netzwerkaustausch soll im Mittelpunkt stehen, so wie Airbnb, Uber oder Netflix hat iad seinem Unternehmen einen persönlichen Touch verliehen, inklusive Beziehungsmarketing sowie der Möglichkeit für tausende Personen, ihr eigenes Unternehmen mit möglichst niedrigen Risiken zu gründen. „Heutzutage kann die Gründung eines Franchiseunternehmens im Immobilienbereich bis zu ca. 120.000 Euro kosten, während der Beitritt zum iad Netzwerk nur 89 Euro pro Monat kostet“, schreibt Laura von iad online, möglicherweise durch KI programmiert. Andreas Germann, Makler und Vermögensverwalter in Buxtehude, setzt mittlerweile noch stärker auf sein persönliches Netzwerk, nachdem er Erfahrungen als angestellter und „freier“ Mitarbeiter bei verschiedenen Portalen wie dem von McMakler, Homeday und zuletzt auch iad gemacht hat. Sein knappes, eher ernüchterndes Urteil: „Viel eigener Einsatz mit guten Umsätzen, aber eher suboptimale Unterstützung, die den Arbeitsalltag nicht erleichtert.“ Iad hat ein auf die Vermittlung von privaten Wohnimmobilien ausgelegtes Lizenzkonzept. Laut Internetseite müssen die Makler 31 Prozent der Provision einer Transaktion an die Gruppe abgeben. Dafür biete man die digitale Struktur, das Backoffice sowie Weiterbildung und Beratung. „Der Gründungsgedanke von Safeti war es, den Makler vom Maklerbüro zu emanzipieren, denn heute starten 95 Prozent der Käufer die Suche nach ihrer Traumimmobilie im Internet“, erklärt Ingrid Livet, die als Geschäftsführerin von Safeti Deutschland seit 2022 von Berlin aus den deutschen Markt auf- und ausbaut. Dabei wird auch das Gemeinschaftsgeschäft propagiert; Safeti-Makler könnten ein Team mit weiteren Maklern aufbauen, um gemeinsam zu arbeiten und Provisionen zu erwirtschaften. Die über Teammitglieder zusätzlich erwirtschaftete Provision werde vom Hauptsitz des Unternehmens 50 Mit nur etwa 50 Prozent an Maklerbeauftragung ist in Deutschland noch deutlich Luft nach oben für mehr Marktanteile, ganz anders als beispielsweise am US-Markt mit über 80 Prozent.
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