82 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Verwaltung & Vermarktung WEG-Versammlungen wird, um die anstehenden Aufgaben gemeinsam mit der Gemeinschaft zu lösen. Es bedarf unterjähriger, schnell einzuberufender Abstimmungstools, auch und gerade im Hinblick auf die Sanierung des Wohnungsbestandes, der vielfach gesetzlich festgehalten und weiter forciert werden wird. ERFOLGREICHE ERPROBUNG DES VIRTUELLEN FORMATES Obwohl es noch keine Rechtsgrundlage für die virtuelle Versammlung gibt, gingen etliche Verwaltungen und Gemeinschaften im Laufe der Covid-19-Pandemie dazu über, Versammlungen virtuell abzuhalten. Technische Probleme sind dabei nicht aufgetreten. Insbesondere nahmen daran auch viele ältere Eigentümerinnen und Eigentümer teil. Generell ist festzuhalten, dass deutlich mehr Eigentümer in virtuellen Versammlungen zugegen waren. Die Abstimmungen verliefen hier aber nicht immer so, wie es in Präsenzversammlungen in den Vorjahren der Fall war, wo einige wenige Eigentümer unter sich die Entscheidungen ausmachten. Diese Entwicklung ist zum Vorteil: mehr Eigentümer nehmen an Entscheidungen teil, höhere Zustimmung, mehr Akzeptanz und mehr Basisdemokratie. Aber: Da die gesetzliche Grundlage bisher fehlt, kann es immer passieren, dass die Beschlüsse angefochten werden. Es braucht daher eine gesetzliche Regelung, obwohl bis jetzt kein einziger Fall in der Rechtsprechung aufkam, bei dem es zu einer Anfechtung aufgrund digitaler Beschlussfassung kam. Vielmehr bietet die digitale, rein virtuelle Versammlung eine bessere Möglichkeit, den Ablauf einer Versammlung genaustens zu dokumentieren. Dies fördert die Transparenz und die Nachvollziehbarkeit von Tagesordnungspunkten. Alle wichtigen Unterlagen sind bereits im Vorfeld zur Abstimmung vorhanden und werden visuell in der Sitzung nochmals angezeigt. Damit können sich Eigentümer besser informieren. Außerdem können die Beschlüsse jederzeit auch im Nachgang kontrolliert und sofort nachgelesen und geprüft werden. Das Protokoll wird parallel zur Versammlung ausgefertigt. Eine Vielzahl an Softwareanbietern halten dafür Lösungen bereit. DEUTLICH GERINGERER AUFWAND FÜR VERWALTUNG UND EIGENTÜMER Bereits heute nutzen durchschnittlich knapp 80 Prozent der Kunden digitale Angebote der Verwaltung um Dokumente einzusehen oder beispielsweise zur Abstimmung von Umlaufbeschlüssen. Aber deutlich weniger als die Hälfte dieser Eigentümer besuchen die jährliche Präsenzversammlung – im Schnitt etwa 20 bis 25 Prozent. Virtuelle Versammlungen sind für die Verwaltung und für die Eigentümer mit einem deutlich geringeren Aufwand verbunden. Dadurch besteht die Möglichkeit, jederzeit für Eigentümer eine kurze Testversammlung mit Probeabstimmung anzubieten. Aus der Verwalterpraxis wird widergespiegelt, dass insbesondere kleinere und mittlere Gemeinschaften die rein virtuelle Eigentümerversammlung fordern, liche physische Versammlungsräume und mindestens zwei Mitarbeitende der Verwaltung. Die CoronaPandemie hat gezeigt, dass viel mehr Eigentümer virtuell an Versammlungen teilnahmen als in Präsenz. Wo Wohnungseigentümer-Gemeinschaften diese Möglichkeit nicht hatten, wurden keine Beschlüsse getroffen und es bestand auch keine Möglichkeit, zeitlich begrenzte Förderprogramme in Anspruch zu nehmen. Gerade im Hinblick auf die gesetzlich weiter zunehmenden Anforderungen an Wohnungseigentümer und die hohe Dichte an neuen Normen und Gesetzen wird zukünftig eine jährliche Präsenzversammlung schlichtweg nicht reichen. Der Abstimmungsbedarf in den Gemeinschaften nimmt zu, die Fachkräfte in Verwaltungen hingegen nehmen ab. Dieser Fachkräftemangel führt zudem dazu, dass das verbliebene Personal noch mehr umsorgt wird: möglichst keine langen Präsenzversammlungen am Abend für die Mitarbeitenden, Rücksichtnahme auf die zunehmende Work-Life-Balance und die Trennung von unliebsamen, streitanfälligen und unrentablen Gemeinschaften, damit das Stresspotenzial gesenkt wird. Neue Gemeinschaften werden dabei zunehmend abgelehnt. Der Begriff „Verwalterlose Gemeinschaft“ wird sukzessive zur Alltagsbeschreibung bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Kein Wunder, wenn man bedenkt, dass ein Objektbetreuer im Jahresdurchschnitt bereits heute schon statistisch 41,7 Versammlungen durchführt (bei einer Unternehmensgröße bis 3.000 Einheiten, Branchenbarometer 2024) und mitunter in Schwierigkeiten mit dem Arbeitszeitgesetz aufgrund der abendlich zu erbringenden Stunden kommt. OFT REICHEN JÄHRLICHE VERSAMMLUNGEN NICHT MEHR AUS Die hybride Versammlung bietet hier keine Lösung. Sie ist mühsam, kompliziert und teuer. Kritiker dürfen außerdem nicht übersehen, dass bereits nach heute geltender Gesetzeslage an einer hybriden Eigentümerversammlung in Präsenz teilnehmende Eigentümerinnen und Eigentümer per Mehrheitsbeschluss dazu gezwungen werden können, in der Versammlung elektronisch abzustimmen statt per Handzeichen. Das digitale Zeitalter ist also bereits schon Teil des Gesetzes. Nicht zu verkennen ist zudem, dass eine jährliche Versammlung nicht mehr ausreichen „DER BEGRIFF ‚VERWALTERLOSE GEMEINSCHAFT‘ WIRD SUKZESSIVE ZUR ALLTAGSBESCHREIBUNG BEI WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN.“ 10 Bundesweit gibt es rund zehn Millionen Eigentumswohnungen. Rund 55 Prozent davon sind vermietet. Viele der vermietenden Eigentümer leben jedoch nicht vor Ort.
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