80 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Verwaltung & Vermarktung WEG-Versammlungen jeden Eigentümers und verkennt dabei, dass danach jegliche Versammlung eine hybride Versammlung werden könnte, mit deutlich höheren Kosten und Aufwand für alle Beteiligten. Der VDIV hat dies auch in der öffentlichen Anhörung als praxisfremd zurückgewiesen. Auch die Stellungnahme des Parlamentarischen Beirats für nachhaltige Entwicklung begrüßt ausdrücklich die Einführung virtueller Versammlungen. Ebenso kommt der Nationale Normenkontrollrat zu der Einschätzung: „Die Darstellung der Regelungsfolgen ist nachvollziehbar und methodengerecht. Der Nationale Normenkontrollrat erhebt […] keine Einwände.“ (Drs. 20/9890, 23) Bundesweit gibt es rund zehn Millionen Eigentumswohnungen. Rund 55 Prozent davon sind vermietet. Viele der vermietenden Eigentümerinnen und Eigentümer leben jedoch nicht vor Ort. Auch Besitzer von Ferienwohnungen können eine weite Anreise haben. Ihnen allen eröffnet die virtuelle Versammlung die Möglichkeit der Teilnahme. Auch Alleinerziehende und mobilitätseingeschränkte Eigentümer könnten jetzt endlich live teilnehmen. Mitnichten werden ältere und technikferne Eigentümer benachteiligt. Niemand wird in seinen Versammlungsrechten beschnitten. Der Minderheitenschutz wird gewährleistet, niemand unbillig benachteiligt. Und es ist Aufgabe ordnungsmäßiger Verwaltung, dies zu gewährleisten. Unabhängig davon hätte jede WEG immer mit der einfachen Mehrheit die Möglichkeit, zur Präsenzversammlung zurückzukehren. HYBRIDES FORMAT ALS ZWEIKLASSEN- GESELLSCHAFT Die hybride Versammlung ist mühsam und kompliziert, denn es gibt zwei Teilnehmerkreise. OnlineEigentümer fühlen sich dabei meist zurückgesetzt gegenüber Eigentümern in Präsenz. Die geltende Gesetzeslage zur hybriden Versammlung führt zu dieser Zweiklassengesellschaft, da die Teilnahmerechte Online-Teilnehmender stark eingeschränkt werden dürfen. Gemeinschaften wehren sich auch mehrheitlich gegen diese Form der Versammlung, weil sie ihnen zu teuer ist: mehr Technik, zusätzBereits im Rahmen der WEG-Reform 2020 gab es zahlreiche Stimmen, die die Einführung der virtuellen Versammlung als weitere Versammlungsoption befürworteten. So äußerten sich die heutigen Regierungsparteien B90/Die Grünen (Drucksache 19/22643) und die FDP. Der seit mehr als einem Jahr vorliegende Gesetzentwurf ist daher überfällig und hat die Praxis im Blick. Er sieht vor, dass nach § 23 Abs. 1 WEG ein neuer § 23 Abs. 1a WEG-E eingefügt wird: „Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.“ ÄLTERE UND TECHNIKFERNE EIGENTÜMER WERDEN NICHT BENACHTEILIGT Die erste Lesung am 18. Januar im Bundestag hat gezeigt, dass bis auf die SPD und die AfD alle anderen Fraktionen und Die Linke sich für den vorgelegten Gesetzentwurf aussprechen. Die SPD hingegen favorisiert das Recht der Online-Teilnahme eines ONLINE – ALS OPTION BEGRÜSSENSWERT Die Covid-19-Pandemie hat unmissverständlich vor Augen geführt, dass die kommunikativen Strukturen für Wohnungseigentümerversammlungen angepasst werden müssen, um auch in dynamischen Umwelten handlungsfähig zu bleiben. Die virtuelle Eigentümerversammlung ist dabei nur eine von DREI OPTIONEN des gemeinschaftlichen Austauschs und der Beschlussfassung. TEXT Martin Kaßler
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