72 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Verwaltung & Vermarktung Immobilienverwaltung Von der pauschalen Grundvergütung für den Verwalter sind die Leistungen abgedeckt, die zu seinen üblichen Aufgaben gehören, also insbesondere die in §§ 27, 28 WEG genannten Pflichten und Aufgaben. Dazu gehören im Wesentlichen: • Aufstellung des Wirtschaftsplans • Erstellung der Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen • Erhebung einer Sonderumlage • Erledigung der anfallenden Buchführung • Einberufung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung • Führung der Beschluss-Sammlung • Einholung von Angeboten • Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer, insbesondere zu Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen • Durchführung der Hausordnung • Vergabe von Aufträgen Gute IT könne den anspruchsvollen Alltag erleichtern, Standardisierungen bspw. von Anschreiben mehr Zeit für andere Verwaltungsaufgaben schaffen, sagt Franzen. Er habe zum ersten Mal seit Bestehen des Unternehmens, also nach 95 Jahren, Telefonsprechzeiten eingeführt, um zeitlich Herr der Lage zu bleiben und sich noch besser zu organisieren. Zumindest geht die Arbeit für Verwalter jetzt und in Zukunft nicht aus, ganz im Gegenteil werden Ansprüche und Anfragen – auch vor dem Hintergrund des neuen GEG-Gesetzes – immer komplexer. „Lasst euch zertifizieren und seid teurer“, gibt Prof. Dr. Stephan Kippes, Professor für Immobilienmarketing und Maklerwesen an der HfWU Nürtingen-Geislingen, seinen Tipp ab. Man müsse an der Vergütungsschraube drehen und insbesondere Sonderleistungen separat abrechnen. Viele Verwalter sind sich des wahren Werts ihrer Arbeit immer noch nicht bewusst. Ein schlechter Ansatz, um „reich“ zu werden. Dabei könnten vor allem geschäftsführende Verwalter, die Jahrzehnte an Praxiserfahrung auf dem Buckel und diverse Fortbildungen absolviert haben, rechtliche Risiken oft besser einschätzen als manche – sorry für die despektierliche Formulierung – „Wald-und-Wiesen-Anwälte“. Dieses Know-how ist aber wesentlich mehr wert als 50 bis 60 Euro die Stunde. NEUES PREIS-LEISTUNGS-BEWUSSTSEIN Reich werde man nicht mit der klassischen Hausverwaltung, bestenfalls sei ein bescheidenes Geschäftsführergehalt drin, redet Axel Kloth, Geschäftsführer der DVG Immobilien GmbH & Co. KG aus Hamburg, nicht drumherum. Wo durchaus gut verdient werde, sei im Rahmen einer individuellen Fachberatung von Eigentümerinnen und Eigentümern beispielsweise zur Positionierung des entsprechenden Zinshaus-Portfolios. Wann der Zeitpunkt sinnvoll ist, sich von einem Objekt zu trennen, um den Bestand zu optimieren, sei eine der Kompetenzen, die nur durch viel Erfahrung und infolge vertrauensvoller Zusammenarbeit funktioniere. Für ein langfristig gutes Investment sei leider manchmal auch eine schmerzhafte kurzfristige Einbuße vonnöten. Die Etablierung eines neuen Preis-Leistungs- Bewusstseins bei nicht wenigen professionellen Verwalterbetrieben ist sicherlich ein Hebel, um das Thema Kosten in den Griff zu bekommen. André Leber, Senior Manager Digital Processes der Haufe Group, plädiert für mehr Datentransparenz und exakte Bestandsanalysen. Da rufe Eigentümer „XY“ an und brauche noch „schnell mal“ etwas für seine Steuererklärung, gefolgt von Eigentümerin „Z“, die „nur“ einen Tipp benötigt, wie viel sie für den Stellplatz an Miete berechnen kann. Leistungen wie diese fühlten sich möglicherweise wie eine Kleinigkeit an, kosteten in der Summe aber eine Menge Zeit und könnten deswegen zu einer erheblichen Schieflage im PreisLeistungs-Verhältnis führen, ist Leber überzeugt. Leber: „Wer seine Aufwände genau dokumentiert und einzelnen Liegenschaften zuordnet, kann die Rentabilität seiner Einzelaufträge besser kalkulieren und auch gegenüber WEGs Nachweise für den Anspruch auf etwaige Sondervergütungen oder Nachverhandlungen erbringen.“ Verwaltungen sollten Wert auf einen klar formulierten Katalog an Sondervergütungen legen. Zulässig sind diese zum Beispiel, wenn die Bauüberwachung und Baubetreuung übernommen wird, bei der Digitalisierung der Unterlagen einer neu übernommenen WEG-Verwaltung oder der Bearbeitung gerichtlicher Verfahren, im Zweifel auch bei der Neuausstellung des verlorenen Mietvertrages. Es gilt die konsequente Abrechnung, am besten digitalisiert. SONDERHONORARE VEREINBAREN Trotzdem wird, wie schon beschrieben, dadurch kein Reichtum ausbrechen. Marco Wölfle kennt, die eigene CRES-Studie über Verwalterentgelte 2023 vor Augen, sehr wenige Verwalter, die aufgrund ihrer Tätigkeit wirklich reich werden. Vielmehr stehe die Diskussion um überhaupt einträgliche Einnahmen immer häufiger im Mittelpunkt der Debatte. Wie stark der Druck der Kostenoptimierung viele Bestandsverwalter trifft, verdeutlichen ziemlich aussagekräftig folgende CRES-Zahlen: Danach ist jeder zweite Verwalter bestrebt, preislich eine bessere Kostendeckung zu erreichen. So werden entweder nur noch ertragreiche Objekte in die Verwaltung aufgenommen oder Aufträge mit geringen Entgelten durch umsatzstärkere ersetzt. Zwei Funftel der Verwalter versuchten auch über die Menge ihre Erträge zu optimieren und bemühen sich, kleinere Objekte durch größere zu ersetzen. Ein Viertel der Teilnehmer versuche durch die Optimierung von Fahrtwegen an der „Kostenschraube zu drehen“. Laut CRES-Studie sind für 72 Prozent der Verwalter gestiegene Ausgaben bei Dienstleistungspartnern eine Herausforderung, für gut drei Fünftel der Befragten sind mehr und teurere Verbrauchsmaterialien ein Problem. 72 Laut CRES- Studie sind für 72 Prozent der Verwalter gestiegene Ausgaben bei Dienstleistungspartnern eine enorme Herausforderung.
RkJQdWJsaXNoZXIy Mjc4MQ==