64 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Schwerpunkt Manage to Green zu dürfen. Interessant findet er mit Blick auf Berlin neben Förderprogrammen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) und des BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) auch einige der IBB (Investitionsbank Berlin). Diese subventioniert unter anderem im Programm „Energetische Gebäudesanierung“ zinsverbilligte KfW-Darlehen im Wohnungsbereich mit einem Abschlag von bis zu 0,6 Prozent auf deren Zinssatz (Stand: 30.4.2024). „Die höchste Förderung lässt sich zumeist über KfW- und BAFA-Programme abgreifen“, sagt Bewarder. Während KfW-Programme vor allem zinsverbilligte Darlehen mit Tilgungszuschüssen vorsehen, sind es bei denen des BAFA Zuschüsse. Bei der Fördermittelvergabe kommt Banken eine wichtige Lotsenfunktion zu. „Bei KfW-Krediten sind sie die Kontaktschiene für Antragstellung, Kreditprüfung und Beleihungswertermittlung “, so BEB-Plus-Geschäftsführer Kirchmeier. Wegen gefallener Immobilienpreise und höherer Risikoabschläge seien die Beleihungswerte aber zurzeit weit niedriger als in früheren Jahren, was Finanzierungen erschwere. DIE ZEITEN ÜPPIGER FÖRDERMITTELVERGABE SIND VORBEI „Ideal ist natürlich, wenn man einen Plan B zur Hand hat“, sagt Christian Federspieler, Bereichsleiter der gewerblichen Immobilienfinanzierung der HypoVereinsbank (HVB). Das könne mehr Eigenkapital, eventuell kombiniert mit dem Immobilienkredit einer Bank, sein, was jedoch die Finanzierungskosten erhöhe. Unter den aktuellen Bedingungen hält er es für schwierig, das Bestandssanierungstempo spürbar zu beschleunigen. Das sieht Carina Schreiner, Asset Managerin des Wohnimmobilieninvestors Domicil Real Estate, ähnlich: „Investoren müssen mit sehr spitzem Bleistift rechnen.“ Daher sollten Energieberater frühzeitig in die Planung von Sanierungsvorhaben mit einbezogen werden, empfiehlt sie. „In der Projektplanung sollten dabei Finanzierungsaspekte und somit staatliche Förderungen stets mitberücksichtigt werden“, rät Stefan Unterburger, Senior Portfoliomanager bei Domicil Real Estate. Doch die Zeiten üppiger Fördermittelvergabe sind vorbei. Unterburger verweist auf das KfW-Programm 461. Dieses sah bei Antragstellung bis Ende Juli 2022 für Sanierungen (je Wohneinheit) auf EffizienzhausStufe (Primärenergieverbrauch 40 Prozent eines Referenzhauses gemäß Gebäudeenergiegesetz) Zuschüsse von 45 Prozent – maximale Förderkostenbasis 120.000 Euro – vor. Die Konditionen des Nachfolgeprogramms KfW 261, das seit Anfang 2023 läuft, so Unterburger, seien weit unattraktiver (siehe Tabelle). Was bei KfW-Darlehen auch ein Problem sein könne, sei die hohe jährliche Tilgungsrate, gibt Banker Buder zu bedenken. Sie beträgt bei zehn Jahren Laufzeit in der Regel weit mehr als fünf Prozent – zum Vergleich: Bankdarlehen ein bis zwei Prozent. Trotz Tilgungszuschüssen hätten viele Investoren Probleme, derart hohe Darlehensannuitäten aus dem laufenden Cashflow ihres Immobilienbestandes zu stemmen. „Daher kann es cleverer sein, Sanierungsvorhaben stärker aus Eigenmitteln oder anderen Fremdkapitalquellen zu finanzieren und bei Fördermitteln Zuschüsse, etwa des BAFA, zu bevorzugen“, findet Domicil- Real-Estate-Expertin Schreiner. Jan-Peter Annecke, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilien der Landesbank Hessen-Thüringen, hält diese Empfehlung für gewagt: „Hohe Zuschüsse sind ja wunderbar. Aber wenn die nicht fließen, dann entsteht meist eine Finanzierungslücke, die sich anderweitig kaum schließen lässt.“ Grundsätzlich sei es die beste Option, alle Förderangebote auszuschöpfen. Besonders hohe Zuschüsse für energetische Sanierungen gibt es – KfW-Programme Die wichtigsten KfW-Programme zur energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien (ohne Neubau) Name des Programms Form der Förderung Geförderte Maßnahmen Höhe der Förderung KfW 240/241 zinsgünstiger Kredit (ab 2,45 Prozent)* mit Tilgungszuschuss für Nichtwohngebäude (Laufzeit bis zu 30 Jahre) - Klimaschutzmaßnahmen an Gebäuden auf dem Betriebsgelände oder auf der Fläche von Industrie- und Gewerbeparks - technische Klimaschutz- sowie Umwelt- und Naturschutzmaßnahmen - zinsgünstiger Kredit bis zu 25 Millionen Euro sowie Tilgungszuschuss bis zu 40 Prozent der förderfähigen Kosten - weiterer Bonus von maximal 20 Prozent (abhängig von der Unternehmensgröße) KfW 261** zinsgünstiger Kredit (ab 2,30 Prozent)* mit Tilgungszuschuss für Wohngebäude (Laufzeit bis zu 30 Jahre) - Komplettsanierung zum Effizienzhaus (Standard 40 bis 85): u.a. Dämmungen, Anlagentechnik sowie Heizungsmodernisierung - Umwidmung von Nichtwohn- fläche in Wohnfläche - zinsgünstiger Kredit von maximal 150.000 Euro je Wohneinheit - Tilgungszuschuss von 5 bis 25 Prozent von der Kreditsumme (je nach Effizienzhaus-Standard) - bei Worst-Performing-Buildings*** weiterer Tilgungszuschuss von 10 Prozent KfW 263** zinsgünstiger Kredit (ab 1,11 Prozent)* mit Tilgungszuschuss für Nichtwohnge- bäude (Laufzeit bis zu 30 Jahre) - Sanierung zum Effizienzgebäude (Standard 40 bis 70) sowie Vorbereitungsmaßnahmen wie energetische Planung sowie Demontage und Entsorgung von Altanlagen - energetische Sanierung beim Kauf einer frisch sanierten Immobilie - zinsgünstiger Kredit von 2.000 Euro je Quadratmeter Nettogrundfläche (maximal zehn Millionen Euro je Sanierungsvorhaben) - Tilgungszuschuss von 10 bis 25 Prozent der Kreditsumme (je nach Effizienzgebäude- Standard) - bei Worst-Performing-Buildings*** weiterer Tilgungszuschuss von 10 Prozent KfW 358/359** zinsgünstiger Ergänzungskredit Wohngebäude (ab 0,01 Prozent) - Förderung von Einzelmaßnahmen basierend auf einer bewilligten Zuschussförderung der KfW und/oder des BAFA - zinsgünstiger Kredit von maximal 120.000 Euro je Wohneinheit * Stand: 30.4.2024 ** Hinweis: Ein Rechtsanspruch auf die Förderung besteht nicht. Sie steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel. *** Ein Worst-Performing-Gebäude ist ein Gebäude, dessen energetischer Sanierungszustand zu den 25 Prozent der schlechtesten Gebäude in Deutschland gehört. Quellen: KfW-Förderdatenbank, REM Capital, Wüestpartner
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