48 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Schwerpunkt Manage to Green • DGNB: Steht für „Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen“. Es wurde von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V. (DGNB) gemeinsam mit dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 2007 entwickelt. Es basiert auf einem Dreisäulenmodell: Ökonomie, Ökologie und Soziales. Für die DGNB-Experten bedeutet das, dass nicht nur der wirtschaftliche Lebenszyklus betrachtet wird, sondern auch ressourcen- und umweltschonend mit einem möglichst geringen CO2-Fußabdruck gebaut werden soll. Das Trio der Anforderungen komplettiert der soziale Aspekt. Den Nutzenden soll die Ausgestaltung der Immobilie mit ihrem Wunsch nach Gesundheit, Komfort und Wohlbefinden gerecht werden. Schätzungen nach hat die DGNB im deutschsprachigen Raum einen Marktanteil von 80 Prozent im Neubau und 64 Prozent im Bereich Bestandsimmobilien. • LEED: Das „Leadership in Energy and Environmental Design“-Verfahren (LEED) gilt als das weltweit meistverbreitete Verfahren mit einer hohen Akzeptanz bei Nutzern und den internationalen Immobilienmärkten. Die Bewertung wird in Kategorien vorgenommen: zum Beispiel infrastrukturelle Einbindung des Standortes, Grundstücksqualitäten, Wassereffizienz, Energie und globale Umweltwirkungen, Materialkreisläufe und Ressourcenschonung, Innenraumluftqualität und Innovationen. In Deutschland wird LEED, das in den USA entwickelt wurde, vor allem von Projektentwicklern genutzt. • BREEAM: Dieses System wurde 1990 von der britischen BRE Global Limited entwickelt und war eines der ersten seiner Art. Es wird zwischenzeitlich in fast 100 Ländern eingesetzt und national angepasst. Kategorien sind etwa die Bereiche nachhaltige Managementpraktiken, Gesundheit und Wohlbefinden, Energie und Wasserverbrauch. Die Anwendung erfolgt meist bei Bestandsimmobilien. Im deutschsprachigen Raum wir diese Zertifizierung durch die TÜV Süd Industrie Service GmbH vorgenommen. In Deutschland werden zudem noch die Nachhaltigkeitszertifikate BiRN (Bau-Institut für Ressourceneffizienz und Nachhaltiges Bauen), NaWoh (Qualitätssiegel Nachhaltiger Wohnungsbau) und BNB (Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen) genutzt. Bei der Transformation der Immobilien hin zur Klimaneutralität geht es – über alle Assetklassen hinweg – um die Schaffung einer größtmöglichen Transparenz über den Zustand der Immobilie. Ohne die Erfassung der ESG-relevanten Daten ist eine Analyse und Verbesserung der Klimabilanz eines Objektes nicht möglich. Die so genannten Klimapfade für die jeweiligen Immobilien sind stark „im Kommen“. Immobilieneigentümer erhalten so einen Überblick, mit welchen Maßnahmen zu welchem Zeitpunkt sie bei ihren Immobilien das 1,5-Grad-Ziel des Pariser Klimaabkommens erreichen können. Eine Expertin für Klimapfade ist Hannah Helmke. Sie gilt mit ihrem Unternehmen als einer der Pioniere bei der langfristigen Messung der Klimawirkung von Gebäuden. Die Geschäftsführerin der right. based on science GmbH aus Frankfurt sagt: „Mit unserer Software gelingt es, Auskunft über die Konformität von Immobilien-Portfolios mit dem 1,5-Grad-Ziel der UN zu geben.“ Die Software rechne unter Einbezug der Dekarbonisierungs-Pfade des CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor – Global Pathways) CO2-Tonnen-Äquivalente in konkrete Grad-Celsius-Werte um und biete eine Budget-Betrachtung: „Abstrakte Werte sind nicht leicht zu greifen. Mit dem Grad-CelsiusWert und Budgets über den Zeitablauf von heute bis 2100 liefern wir eine Steuerungsgröße, die intuitiv verständlich ist“, erläutert Helmke. KLIMA-WIRKUNG WIRD ZUM WERTFAKTOR So werden dann Szenarien notwendiger Modernisierungen entwickelt. „Diese Herangehensweise erleichtert die Entwicklung von zukunftsgerichteten klimakonformen Szenarien, konkreten Sanierungsplänen und insgesamt aussagekräftigen Nachhaltigkeitsberichten.“ Auch für die Due-Diligence-Prüfung seien diese Berechnungen nützlich. Helmke: „In Zukunft werden Eigentümer, Investoren, Käufer und Kreditgeber entscheiden können, ob sie lieber in eine Drei-Grad-Immobilie oder in eine 1,5-Grad-Immobilie investieren wollen. Es ist definierbar, wie groß die Lücke bis 1,5 Grad ist und welche Kosten zu erwarten sind. Die Klima-Wirkung einer Immobilie wird damit zu einem Wertfaktor.“ Fazit: Die Komplexität, die das „Manage to Green“ mit den ESG-Kriterien mit sich bringt, ist die mit Abstand größte fachliche und vor allem auch wirtschaftliche Herausforderung, der sich die Immobilienwirtschaft stellen muss. Jedes Jahr des Abwartens beziehungsweise des späteren Umsetzens von ressourcenschonenden Maßnahmen im Immobilienbestand wird teurer. Bestandshalter müssen also ins Handeln kommen, selbst wenn es für das „Manage to Green“ derzeit noch keinen „Königsweg“ gibt. In Deutschland sind aktuell viele grundlegende Fragen, die für eine nachhaltige Immobilie von wesentlicher Bedeutung sind, noch nicht eindeutig geklärt, wie etwa die flächendeckende kommunale Wärmeplanung oder eine funktionierende Kreislaufwirtschaft. Was bereits feststeht: Der eingeschlagene Weg ist unumkehrbar, und um ihn zu gehen, braucht es dringend Lösungen, die erprobt werden müssen. „JEDER TAG DES NICHTAGIERENS MUSS AUFGEHOLT WERDEN, UND DIE HERAUSFORDERUNG WIRD VON TAG ZU TAG GRÖSSER.“ Hannah Helmke, Geschäftsführerin der right.based on science GmbH GREENBUILDINGZERTIFIKATE sollen für Transparenz bei Immobilientransaktionen sorgen und haben so einen großen Markt erschaffen
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