Im Interview erklärt Sebastian Schöberl, Managing Partner Montano Real Estate GmbH, welche Maßnahmen für ein „Manage to Green“ er auch wirtschaftlich für sinnvoll hält. Herr Schöberl, welche Gebäude können noch mit vertretbarem Aufwand saniert werden, wann ist ein Neubau besser? Diese Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten. Hier gibt es neben den bekannten Zertifizierungsmodellen wie DGNB, LEED oder BREEAM noch den CREEMPfad oder Klassifizierungen der Energiefestlegungen Bundesgebäude. Ein vollständig energieautarkes Gebäude ist nach unseren Erfahrungen im Bestand so gut wie nie erreichbar. Wenn dies das Ziel ist, muss in der Regel ein Neubau angestrebt werden. Dennoch kann die Energiebilanz insbesondere von Altbauten mit entsprechendem Aufwand deutlich verbessert werden. Nach einer Studie des Wuppertal Instituts ist eine energetische Sanierung aus reiner CO2-Sicht fast immer besser. Denn bei Neubauten machen die Baustoffe 50 Prozent der Emissionen aus. Welche Erkenntnisse Ihrerseits gibt es dazu, auch im Hinblick auf langfristige Einsparungen? In aktuell laufenden Projekten streben wir teilweise eine Reduzierung des Energiebedarfes um 70 Prozent im Vergleich zum Bestand an. Kann man dazu auch eine Bilanz aufstellen, also in welchem Verhältnis die Dämmung zur neuen Heiztechnik steht? Ja, im Rahmen der Analyse der notwendigen Maßnahmen arbeiten wir regelmäßig mit der Bilanzierung durch einen Bauphysiker. Den größten Hebel hat meist die Art der Heizungsanlage. Danach folgen die Abdichtung und Dämmung der Außenhaut. In Kombination führen beide Maßnahmen meist zu einer Einsparung von mehr als 50 Prozent. Gibt es Anfangsinvestitionen, die später die Betriebskosten deutlich senken können? Alle Maßnahmen führen erstmal zu einer Reduzierung der Betriebskosten. Inwieweit der wirtschaftliche Erstaufwand in Relation zu den Ersparnissen steht, muss im Einzelfall analysiert werden. Er ist bei Umstellung der Beleuchtung, einer Ertüchtigung bzw. Anpassung der Gebäudeleittechnik und PV-Systemen insbesondere bei einem Verbrauch im Objekt meist sehr schnell erreicht. Wer zahlt letztendlich? Oder: Was also ist den Mietern oder Nutzern zumutbar, was eher nicht? Die Erreichung von bestimmen Klimazielen wird bei den meisten unserer Mieter oder Nutzer mittlerweile bei Neuanmietungen vorausgesetzt und gefordert. Unserer Erfahrung nach beteiligen sich Mieter selten direkt an den Investitionen, sondern gleichen den Betriebskostenvorteil durch eine höhere Miete aus. SEBASTIAN SCHÖBERL Managing Partner Montano Real Estate GmbH I N T E R V I E W SEBASTIAN SCHÖBERL 43 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024
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