42 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Schwerpunkt Manage to Green zum Beispiel ein Fensteraustausch dazu führt, dass die Energiekosten sinken, dann ist der Mieter vielleicht auch bereit, eine leicht höhere Miete zu zahlen, weil seine Gesamtkosten immer noch geringer sind. Gewerbliche Mieter haben in der Regel auch ein Interesse daran, in einem grundsanierten Haus zu sein. Das ist eine Grundvoraussetzung, denn sie wollen, dass ihre Mitarbeitenden sich wohlfühlen. Wir haben auch Investoren, die einen Nachhaltigkeitsreport wollen. Wenn das Gebäude eine CO2-Schleuder ist, wird das problematisch.“ Gewerbliche Mieter seien deswegen oft einfacher zu behandeln als private. Eine Plattform wie die von Alasco helfe dabei, erst mal zu erkennen, welche Maßnahmen überhaupt zielführend seien. „Verwalter stehen oft vor dem Problem, dass sie nicht genau wissen, wie der aktuelle Stand ist und wie man zu einem optimierten Zustand kommt. Wir haben in unserer Plattform dafür verschiedene Szenarien implementiert. Dank der vielen Datenpunkte können wir mit Signifikanz vorhersagen, welche Maßnahmen am sinnvollsten sind“, erklärt Marzahn. KANN KI HELFEN? Wenn Software helfen kann (und ohne die geht es nicht), ist auch Künstliche Intelligenz nicht weit. Denn: Der Idealfall ist nun mal der, in dem sich eine Immobilie selbst energetisch effizient steuert. Der „Verwalter-Monitor: KI in der Immobilienverwaltung“ des VDIV Deutschland hat genau dazu gut 400 Unternehmen in der Wohnungswirtschaft befragt. 22,2 Prozent setzen bereits KI-Tools ein, weitere 45,1 Prozent planen dies in naher Zukunft. Allerdings: KI findet vorrangig Anwendung in der Kundenkommunikation, bei Objektbeschreibungen und für Inhalte auf Social Media und in E-Mail-Kampagnen. Die Energieeffizienz spielt noch gar keine Rolle. Und damit fristet auch das „Manage to Green“ KI-mäßig ein Stiefmütterchen-Dasein. SPEZIELLE PROBLEME BEI WEG Bei all diesen Betrachtungen werden die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und ihre zum Teil sehr heterogene Zusammensetzung meist vergessen. „Besonders problematisch sind die unterschiedlichen Sichtweisen von Mietern, Selbstnutzern oder Verkäufern mehrerer Wohnungen in einer WEG und Kapitalanlegern. Selbstnutzer wollen sparen, während Kapitalanlegern der Energieverbrauch ihrer Mieter oft egal ist“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland). „Und: Wir stehen auch vor finanziellen Herausforderungen. Eine unserer Umfragen hat ergeben, dass 90 Prozent der Eigentümergemeinschaften keine ausreichenden Rücklagen für Sanierungen haben. Hinzu kommt eine Förderpolitik, die nicht immer zielführend ist. Fördertöpfe können zeitlich befristet und nach dem WindhundPrinzip aufgelegt sein. WEG sind dabei die Verlierer, weil sie oft noch keine Beschlüsse bis dahin getroffen haben.“ Es sei schwierig, die Menschen für energetische Sanierungen zu begeistern. Die Leute wollen oft nicht hören, dass sich die Investitionen erst in vielen Jahren amortisieren. Das mache es im Moment sehr schwer, zu überzeugen. „Wohnungseigentümergemeinschaften sind die große Randgruppe, die die deutsche Politik immer wieder vergisst“, so Kaßler. Dies betreffe auch die Digitalisierung. „Ein modernes Heizsystem zu installieren, das auch mit KI gesteuert werden kann, ist wirklich eine gute Idee. Man kann damit etwa die Vorlauftemperatur intelligent absenken. Das sind super Kombinationen, möglicherweise mit E-Ladestationen und Photovoltaik. Aber bei Photovoltaik gibt’s oft ein Problem in Wohnungseigentümergemeinschaften, besonders wenn vermietende Eigentümer mit von der Partie sind. Dann fällt die Gemeinschaft in die Unternehmereigenschaft und niemand will für ein paar Solarpaneele auf dem Dach der Geschäftsführer sein. Verwalter meiden daher das Thema“, so der VDIV-Chef. Zum Thema KI habe sein Verband gerade eine Umfrage durchgeführt. „Grundsätzlich ist das Verständnis da, dass der Einsatz von KI und Smart Data beim Energiesparen helfen kann“, sagt Kaßler. „Das heißt, wir können Hausbesitzern und Mietern zeigen, wie es funktioniert, vorausgesetzt, sie sind bereit, für diese Dienstleistungen zu bezahlen. Der große Markt wird aber erst in einigen Jahren kommen.“ Dabei sei die Notwendigkeit unbestritten: „Über 70 Prozent aller Wohngebäude in Deutschland wurden vor der ersten Wärmeschutzverordnung gebaut, und die jährliche Sanierungsrate liegt nur bei etwa 0,7 Prozent, im WEG-Bereich vielleicht bei 0,1 bis 0,3 Prozent. Das ist weit entfernt von den drei Prozent, die sich der Gesetzgeber vorstellt“, sagt Kaßler. Er hat auch eine Idee, wie man diese mickrige Quote steigern könnte: „Nehmen wir die heutige Förderung, nach den Berechnungen, die vorliegen. Man erwartet, dass nach fünf Jahren eine bestimmte Menge an Energie eingespart wurde. Wenn man dann sogar zehn Prozent mehr einspart als erwartet, könnte man theoretisch einen Bonus drauflegen.“ Aber das sei in der aktuellen politischen Landschaft nicht durchsetzbar. Quelle: VDIV Top 3 KI-basierter Tools Nutzung bzw. zukünftiger Einsatz von KI-Tools in der Immobilienwirtschaft (Mehrfachnennungen möglich, Angaben in Prozent) 1. Kundenkommunikation (z.B. KI-Telefonassistent, automatisierter CustomerSupport durch Einsatz von KI-gesteuerten Chatbots) 56,3 12,2 44,2 2. Automatisierte Rechnungsgenerierung/ -verarbeitung und Buchführung 48,0 4,5 43,4 3. Klassifizierung und Weiterverarbeitung von Service-Tickets (z.B. Wartungsanfragen und -verfolgung, Rückfragen zur Abrechnung etc.) 44,6 4,5 40,1 Bereits in Nutzung Einsatz in Zukunft vorstellbar
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