18 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Menschen & Märkte Wohnungswirtschaft Wohnungsaufsichtsgesetz getroffen werden kann, kommt überhaupt die Einsetzung eines Treuhänders in Betracht“, erläutert Pallgen das Vorgehen. Nicht viel erfolgreicher ist man mit dem Treuhandmodell in Hamburg. Dort ist dieses laut der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen bisher zwei Mal angewandt worden: einmal 2017/18 im Bezirk Mitte, ein anderes Mal in einem Fall, der so weit zurückliegt, dass die Aufbewahrungsfrist für die Akten abgelaufen ist. Skeptisch gegenüber dem Modell ist Dr. Michael Schultz, Partner der auf Immobilien- und Wirtschaftsrecht spezialisierten Kanzlei Müller Radack Schultz: Nach seinen Worten sollte die Einsetzung eines Treuhänders „nur Ultima Ratio sein“. Denn es handle sich dabei „faktisch um eine vorübergehende Enteignung“. Das sehen allerdings nicht alle Juristen so – Schultz’ Kollege Uwe Bottermann betont, dass das Treuhandmodell gerade keine Enteignung sei (siehe Interview S. 17). LEERSTANDSKATASTER IN FREIBURG Aktiv gegen lange dauernden Leerstand gehen auch Städte in Baden-Württemberg vor. Grundlage dafür ist das 2013 erlassene und 2021 geänderte Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Als Zweckentfremdung gilt demnach unter anderem, wenn Wohnraum ohne Genehmigung länger als sechs Monate leer steht. In Freiburg prüft die zum Baurechtsamt gehörende Zweckentfremdungsstelle, ob tatsächlich ein Leerstand im Sinne der Zweckentfremdung vorliegt. „Sofern die bloße Aufforderung, eine Zweckentfremdung freiwillig zu beenden, nicht ausreicht, wird die Beendigung der Zweckentfremdung unter Androhung von empfindlichen Zwangsgeldern kostenpflichtig verfügt“, sagt Stadtsprecherin Schickle. Auf diese Weise sei es gelungen, „einige“ der leerstehenden Wohnhäuser wieder ihrem Zweck zuzuführen. Das aber sei „sehr aufwändig und langwierig“, merkt die Sprecherin an. „Nicht selten dauert es mehrere Jahre, bis ein Leerstand beendet werden kann.“ In Tübingen schrieb Oberbürgermeister Boris Palmer 2016 Eigentümer von unbewohnten Immobilien an und fragte sie nach den Gründen für den Leerstand. Gleichzeitig bot er ihnen an, die Stadt Tübingen könne als Mieter oder sogar als Käufer einspringen. „Die Verhängung von Bußgeldern oder gar die Beschlagnahme von leerstehendem Wohnraum können nur die letzte Konsequenz sein“, schrieb Palmer damals. Welchen Erfolg dieses Angebot hatte, war bei der Pressestelle der Universitätsstadt Tübingen bis Redaktionsschluss nicht in Erfahrung zu bringen. AKTIVIERUNG AUF FREIWILLIGER BASIS Ein anderer interessanter Ansatz findet sich in Leipzig: Dort setzte die Stadt 2017 die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) als gesetzlichen Vertreter für ein denkmalgeschütztes Wohnhaus ein, für das sich kein Erbe hatte finden lassen, und erreichte dadurch eine Modernisierung des Objekts. Allerdings handelte es sich dabei um einen einmaligen Fall. Auf Freiwilligkeit setzte Magdeburg: Vor einigen Jahren startete die Stadt unter dem Dach des vom Bund geförderten Programms Experimenteller Wohnungs- und Städtebau (ExWoSt) eine Zusammenarbeit mit Haus & Grund. In mehreren Fällen gelang es dabei, private Eigentümerinnen und Eigentümer durch Beratung und die Vermittlung von Kontakten zu einer Sanierung ihrer Immobilie zu bewegen. Grundsätzlich sei es zu begrüßen, „dass besonders betroffene Kommunen sich mehr und mehr strategischer Ansätze bedienen und kooperative Lösungen erzielen, bevor sie zu hoheitlichen Maßnahmen greifen“, sagt dazu Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik bei Haus & Grund Deutschland. Zwar stehe sein Verband staatlichen Eingriffen in das Eigentum immer erst skeptisch gegenüber. „Doch wenn bauliche Verwahrlosung auch im Verbund mit Leerstand die Gemeinschaft gefährdet und wenn das Eigentum vieler in der Nachbarschaft durch die Verantwortungslosigkeit weniger in Mitleidenschaft gezogen wird, sollten Bürger und Staat einen Kontrapunkt setzen.“ WEITERE INFORMATIONEN Zahlreiche Fallbeispiele und Hinweise zum rechtlichen Instrumentarium enthalten zwei (allerdings nicht ganz aktuelle) Publikationen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung: Leitfaden zum Umgang mit Problemimmobilien. Herausforderungen und Lösungen im Quartierskontext (2020) Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen: Umgang mit Problemimmobilien in NordrheinWestfalen. Leitfaden (2019) „IN VIELEN FÄLLEN SIND ÜBERFOR- DERTE EIGENTÜMER NICHT IN DER LAGE ODER WILLENS, DIE WOHNUNGEN DEM REGULÄREN WOHNUNGSMARKT DURCH VERMIETUNG ODER VERKAUF ZUZUFÜHREN.“ Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
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