17 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 4a des Berliner Zweckentfremdungsgesetzes. Obwohl das Berliner Gesetz diese Regelung bereits seit 2018 enthält, ist das Treuhändermodell in der Hauptstadt noch kein einziges Mal angewandt worden. Die Frage nach den Gründen beantwortet Martin Pallgen, Pressesprecher der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, damit, dass es sich bei Einsetzung eines Treuhänders „um einen erheblichen Grundrechtseingriff in das Eigentum“ handle, „der wohlüberlegt und geplant sein muss und dementsprechend an langfristige Fristen geknüpft ist, da Eigentümern zum Beispiel Abwendungs- und Stellungnahmemöglichkeiten einzuräumen sind“. Andernfalls könne das Verfahren allein an der Nichteinhaltung der Formalien scheitern. Wie komplex der Sachverhalt ist, erläutert Pallgen am Beispiel eines leerstehenden Hauses in der Kameruner Straße im Stadtteil Wedding. Das zuständige Bezirksamt versucht in diesem Fall zurzeit mittels eines Gerichtsverfahrens, beim Eigentümer einen Kostenvorschuss für die Erbringung von Planungsleistungen einzutreiben. Diese sollen der so genannten Mangelerfassung am Gebäude dienen. „Erst wenn die Mangelerfassung abgeschlossen ist und auf deren Grundlage eine Anordnung nach dem 1 Herr Bottermann, Hamburg und Berlin haben die Möglichkeit geschaffen, bei leerstehenden Wohnimmobilien einen Treuhänder einzusetzen. Wie beurteilen Sie diese Möglichkeit? Das Treuhandmodell ist ein folgerichtiges Instrument. Es handelt sich dabei nicht um eine Enteignung, sondern um den Versuch, eine für die Wohnnutzung gedachte Immobilie wieder ihrem Zweck zuzuführen und die dafür nötigen Kosten vom Eigentümer einzutreiben. 2 Aber funktioniert das auch? Genau da liegt der Knackpunkt: Ein Eigentümer, der seine Immobilie nicht einer Wohnnutzung zuführen kann, wird auch die Kosten dafür nicht übernehmen können. Insofern ist die Möglichkeit, einen Treuhänder einzusetzen, ein stumpfes Schwert. Außerdem steht diese Möglichkeit erst am Ende vieler möglicher Maßnahmen. Vorher kann und soll die Behörde einen Rückführungsbescheid erlassen und den Eigentümer mit Zwangs- und Bußgeldern dazu veranlassen, seine Immobilie wieder bewohnbar zu machen. 3 Kommt auch eine Enteignung in Frage? Eine Enteignung vernachlässigter Immobilien ist gesetzlich nicht vorgesehen. Auch Paragraf 85 des Baugesetzbuches, der die Möglichkeit einer Enteignung grundsätzlich zulässt, ist nach meiner Einschätzung in diesem Fall nicht ohne Weiteres anwendbar. 4 Wie beurteilen Sie es, dass die öffentliche Hand mit Zwangsmaßnahmen leerstehende Wohnimmobilien wieder der Wohnnutzung zuführen will? Grundsätzlich ist das politische Ziel richtig, Wohnraum tatsächlich als Wohnraum zu nutzen. Die Maßnahmen, die beispielsweise das Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz vorsieht, stellen zwar einen Eingriff in das Eigentumsrecht dar, sind aber auch wegen der in Artikel 14 des Grundgesetzes geregelten Sozialbindung des Eigentums prinzipiell gerechtfertigt. Wie die Maßnahmen gegen langjährigen Leerstand aus juristischer Sicht einzuschätzen sind, erklärt Uwe Bottermann, Partner der auf immobilienrechtliche Fragen spezialisierten Berliner Anwaltskanzlei Bottermann Khorrami. V I E R F R A G E N A N UWE BOTTERMANN „WENN BAULICHE VERWAHRLOSUNG AUCH IM VERBUND MIT LEERSTAND DIE GEMEINSCHAFT GEFÄHRDET UND WENN DAS EIGENTUM VIELER IN DER NACHBARSCHAFT (…) IN MITLEIDENSCHAFT GEZOGEN WIRD, SOLLTEN BÜRGER UND STAAT EINEN KONTRAPUNKT SETZEN.“ Matthias zu Eicken, Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik bei Haus & Grund Deutschland
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