122 · Immobilienwirtschaft · 03 / 2024 Nachhaltigkeit & Technologie Rechenzentren mehr in den Fokus. Betreiber geraten zunehmend unter Druck, da ihre Kunden einen immer größeren Wert auf die relevanten KPIs legen. Das liegt vor allem an der Verschärfung der „Corporate Sustainability Reporting Directive“ (CSRD), die Unternehmen ab einer bestimmten Betriebs- und Umsatzgröße zu einem detaillierten Nachhaltigkeitsreport verpflichtet. Neben der eigenen Nachhaltigkeitsstrategie werden unter anderem bisher ergriffene Maßnahmen reportet und Risikomanagementstrategien erfasst. Die Bundesregierung setzt die Branche unter Druck: Bis 2027 sollen Rechenzentrumsanlagen zu 100 Prozent aus ökologischem Strom betrieben werden – sprich aus erneuerbaren Energiequellen. Gleichzeitig ist die „Power Usage Effectiveness“ – kurz PUE-Wert – eine maßgebende Kennzahl für Betreiber und Unternehmen. Der PUE-Wert beschreibt den Quotienten des Gesamtenergieverbrauchs zum Energieverbrauch der IT. Gemäß Energieeffizienzgesetz müssen Rechenzentren, die ab dem 1. Juli 2026 in den Betrieb gehen, ab dem 1. Juli 2027 einen PUE-Wert von maximal 1,5 und ab dem 1. Juli 2030 einen maximalen PUE-Wert von 1,3 im Jahresdurchschnitt vorweisen können – die Rechenzentren dürfen somit nur 30 Prozent des für die eigentliche IT verbrauchten Stroms zusätzlich etwa für Kühlung, Beleuchtung und Ähnliches verbrauchen. Kurzum: Die Anforderungen spitzen sich weiter zu. Infolgedessen ist die Nutzung der Abwärme essenziell geworden – und das ist nicht nur logische Konsequenz, sondern auch verpflichtend. Unternehmen werden nach dem Energieeffizienzgesetz dazu angehalten, Abwärme weitestgehend zu vermeiden bzw. die Abwärme weiterzuverwenden: Genauer gesagt gilt für neue Rechenzentren, ab 2026 mindestens zehn Prozent ihrer Abwärme zu nutzen, 2027 sind es bereits 15 Prozent – so legt es die Bundesregierung fest. Die Abwärme entsteht vor allem durch die dringend notwendige Kühlung der Server – Wärme, die ohne passende Technologien in der Atmosphäre verloren geht. „Das muss aber nicht sein“, stellt Klaus Dederichs, Head of ICT und Partner der Drees & Sommer SE, klar. „Mit dem richtigen Konzept kann die Abwärme auch intelligent zum Heizen genutzt und an die Nah- und Fernwärmenetze angeschlossen werden.“ Dass das nicht bereits viel früher geschehen ist, „lag zum einen an den fehlenden Wärmenetzabnehmern und zum anderen an der nicht vorhandenen rechtlichen Notwendigkeit“, erklärt Dederichs. Das zeige der Blick über die Landesgrenzen beispielsweise nach Amsterdam, wo Rechenzentren bereits seit mehreren Jahren nicht mehr ohne Abwärmekonzept in Betrieb gehen dürfen. Während die Abwärme im Winter mit der Umleitung in die Nah- und Fernwärme einen großen Benefit für die umliegenden Gebäude bringen kann, wird die Heizfunktion im Sommer natürlicherweise nicht benötigt. Dennoch gebe es auch unabhängig von den Außentemperaturen gute Verwendungszwecke, insbesondere für Schwimmbäder, Industrieunternehmen, in speziellen Algenproduktionen oder Metropolitan Farming, wie Dederichs erklärt. „Bei Letzterem geht es um Pflanzen- oder Fisch- und Insektenaufzucht in einem geschlossenen Gebäude, schluss, der erst in fünf oder mehr Jahren erfolgen kann, macht Flächen für die meisten Entwickler unattraktiv“, sagt Turek. Die Folge sei, dass Entwickler immer weiter außerhalb nach Flächen suchen, um den Bedarf zeitnah bedienen zu können. Den Prognosen von CBRE zufolge sind von 2023 bis Ende 2024 weitere 21 Prozent Zuwachs der heutigen Kapazität auf dann 1.016 Megawatt (MW) in Frankfurt zu erwarten – für 2025 wird sogar ein weiterer Anstieg auf knapp 1.300 MW prognostiziert. Aktuell ließe sich dieses Wachstum also nur durch eine geografische Ausdehnung bedienen. Die Notwendigkeit und starke Nachfrage setzt das Rechenzentrum auch auf immer mehr Einkaufslisten der klassischen Immobilieninvestoren. Das zeigt die von CBRE veröffentlichte Umfrage „European Investor Intentions Survey 2024“. Demnach wollen zwei Drittel der befragten Anleger in alternative Sektoren investieren. Davon plant jeder Dritte auch eine Investition in Rechenzentren. Abseits der klassischen Immobilienanleger sind es „sehr oft die Betreiber von Rechenzentren selbst, die direkt oder im Joint Venture mit institutionellen Investoren geeignete Grundstücke oder bestehende Rechenzentrumsinfrastruktur erwerben. Daneben sind es auf diese Assetklasse spezialisierte REITs und Infrastrukturfonds, die am Markt aktiv sind“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE. DIE NACHHALTIGKEITSANFORDERUNGEN SETZEN BETREIBER UND NUTZER UNTER DRUCK Doch: „Eine zentrale Herausforderung, die Betreiber und Investoren von Rechenzentren lösen müssen, ist der enorme Energiebedarf. Eine vollständige Versorgung mit regenerativ erzeugtem Strom ist in der Regel fast unmöglich, da der Strom 24 Stunden am Tag konstant und redundant – also in doppelter Menge – zur Verfügung stehen muss“, erklärt Stephan Gubi, Niederlassungsleiter Rhein-Main der Beos AG. Denn parallel zu den weiter steigenden Nutzungsanforderungen an die Rechenzentrumsinfrastruktur – allem voran an die Leistungsdichte der Zentren – rückt der Aspekt der Nachhaltigkeit immer „ES SIND BETREIBER VON RECHENZENTREN SELBST, DIE DIREKT ODER IM JOINT VENTURE MIT INSTITUTIONELLEN INVESTOREN GEEIGNETE GRUNDSTÜCKE ODER BESTEHENDE INFRASTRUKTUR ERWERBEN.“ Jan Linsin, Head of Research bei CBRE
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