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77
12|2014
MIETRECHT
77
BGB §§ 556, 560, HeizkV §§ 11, 12
Unwirtschaftlichkeit der Kosten der
Abrechnung für Heizung und Warmwasser
78
BGB § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b
Zeitpunkt der Voraussetzungen
einer fristlosen Kündigung
78
InsO § 199 Abs. 1 S. 2
Folgen einer Enthaftungserklärung
des Insolvenzverwalters/Treuhänders
WEG-RECHT
79
GrEStG §§ 1, 8, 9; WEG § 16
Instandhaltungsrücklage und
Grunderwerbsteuer
79
BGB §§ 242, 985, 1004; WEG § 15 Abs. 3
Verwirkung der Herausgabe einer
Sondernutzungsfläche
79
BayBO Art. 59, Art. 68 Abs. 1 S. 1 Halbs. 1,
VwGO §§ 34, 42 Abs. 2, WEG § 10 Abs. 6 S. 1
Klagebefugnis der Wohnungseigentümer
gegen Baugenehmigung?
MIETRECHT
INHALT
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Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt und Management
Stadtbau und Stadtentwicklung
DW Grün
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Muster
RA Heiko Ormanschick
Mietrecht
Blankeneser Bahnhofstraße 46, 22587 Hamburg
Telefon: 040 866060-0
RiAG Dr. Olaf Riecke
WEG-Recht
Baumweg 1, 22589 Hamburg
Telefon: 040 871683
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Neubau und Sanierung
Energie und Technik
Rechtssprechung
Haufe Gruppe
Markt und Management
RECHT
BGB §§ 556, 560, HeizkV §§ 11, 12
Unwirtschaftlichkeit der Kosten der
Abrechnung für Heizung und Warmwasser
Zu einem Verstoß des Vermieters gegen den Wirtschaftlichkeits-
grundsatz, wenn die Kosten für die Abrechnung von Heizung und
Warmwasser nachhaltig höher sind als 15% der Gesamtkosten.
LG Heidelberg, Urteil vom 21.3.2014, 5 S 48/13
Bedeutung für die Praxis
Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Wirtschaftlichkeitsgrund-
satz wird in § 11 Nr. 1 HeizkV dadurch Rechnung getragen, dass eine
Ausnahme vom Gebot der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung für
den Fall festgelegt wird, dass unverhältnismäßig hohe Abrechnungs-
kosten entstehen würden. Generell gilt, dass die verbrauchsabhängige
Abrechnung unverhältnismäßig ist, wenn die hierfür aufgewendeten
Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung.
Als Einsparquote aufgrund verbrauchsabhängiger Abrechnung können
pauschal 15% der Gesamtkosten zugrunde gelegt werden. Die Heiz-
kostenverordnung geht von diesem Prozentsatz aus, was auch in dem
Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV zum Tragen kommt. Diese Festlegung
beruht auf Untersuchungen, wonach durchschnittlich Einsparungen in
dieser Höhe erzielt werden.
Die Grenze von 15% darf jedoch nicht als feste Grenze angesehen
werden und die Beurteilung darf nicht nur anhand eines Abrechnungs-
jahres vorgenommen werden. Die Kammer geht davon aus, dass sich
eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogenen
Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten in fünf aufein-
anderfolgenden Jahren diese Grenze von 15% der Gesamtkosten über-
steigen. Für die Berechnung dieser Grenze ist auf das Verhältnis
der Abrechnungskosten zu den Gesamtkosten entsprechend
§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV abzustellen.
Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass über den
Abrechnungsservice ein Vertrag mit einer festen Laufzeit von zehn
Jahren abgeschlossen worden ist, denn sie muss den Voraussetzungen
von § 11 Nr. 1 HeizkV Rechnung tragen können und darf sich daher
nicht für so lange Zeit an einen Abrechnungsservice binden. Nicht
durchgreifend ist auch der Einwand der Klägerin, sie könne als einfa-
ches Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erreichen,
dass von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung abgesehen werde,
weil sie nicht über entsprechenden Einfluss verfüge. Selbst wenn dies
der Fall ist, betrifft dies lediglich das Verhältnis der Klägerin zur Woh-
nungseigentümergemeinschaft.
Wenn innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in unwirt-
schaftlicher Weise eine verbrauchsabhängige Abrechnung beschlossen
und durchgeführt wird, muss sich die Klägerin wegen ihrer dadurch
erlittenen Schäden und Nachteile bei der Wohnungseigentümerge-
meinschaft erholen und kann die daraus erwachsenden Nachteile nicht
auf die Mieter überwälzen, indem diesen die Rechte aufgrund einer
Verletzung des Wirtschaftlichkeitsprinzips abgeschnitten
werden.
Rechtsanwalt Heiko Ormanschick, Hamburg